2020年，当时业主普遍看好房价走势，二手房挂牌价比新房高的比比皆是，且接盘者屡见不鲜。
大家掐指一算，买到一套新房，卖给二手接盘者，净赚百万不是梦。几乎全社会目光都聚焦新房，更多投资者抱着买房增值和买房暴富的心态涌入了东莞新房市场，希望实现买房暴富的美好愿望。
现金加价、茶水先行、捆绑精装、全款优先……无数苛刻的附加条件之下，也没有吓退购房者的脚步。
CBD华润万象府就是当时东莞最热的楼盘，曾经历万人看房，首开以及后续三次加推都秒光。
2020年9月21日晚8点，东莞CBD项目华润万象府首次开盘，采取线上选房方式，开盘均价超4万/㎡，最低价469万/套，最高价641万/套。数千人参与，3秒抢光480套房源。
不局限城区，当时哪里有价差，哪个楼盘就会被疯抢。
当时，高埗二手房挂牌价已经去到2.5万/㎡，安联尚璟的洋房单位备案均价2万/㎡，吸引了无数人的目光！2020年9月26日晚，高埗安联尚璟所有客户在康帝酒店集中，进行线上选房，5秒抢光，后续更是11开11罄。
秒光，一度成了东莞楼盘开卖的代名词，整个市场一度陷入疯狂境地。
盈利只是少数
三年是一个小周期，由于经济低迷，未来情况不明朗，房价下行压力也越来越大。
大部分人只知道，很多开发商债务爆雷，却不知道很多投资客，已经扛不住，不断往外抛售，这也是今年以来东莞二手房跌跌不休的真正原因。
在我们统计中，对比周边新房房价，有楼盘当年的价格比三年后的今天还要贵，换句话而言，亏大发了！
那就是大岭山的松湖半岛，由于临近华为欧洲小镇，2020年一度热到发烫，单价从3万卖到4万，售楼处还是有人排队。
现在，大岭山房价已经回落，多个新楼盘单价已经回落到2万出头，有业主2.6万在放卖，即使不算利息，当年4万买进的人，现在3万能卖掉，也要净亏百万。
值得一提的是，除大岭山和寮步的楼盘外，其它的秒光楼盘都要比当下的新楼盘要便宜，也不乏浮盈百万的楼盘，他们都赚麻了？
若是自住，始终要买，早买三年，比今天再买，无疑能够省下数十万乃至过百万资金。
若是投资，大家还忽略了，一个购房成本的大头，那就是利息和资金成本。
以当前价差最大的华润万象府为例，当前二手放盘挂牌价普遍在4.4-6万/㎡，与原购入价的价差并不大，即使有人愿意买，再算上三年利息，能保本就不错了，利润直接跑输大额存单。
每年房价涨多少才能赚钱？
从过往来看，不难发现，当时的购房者似乎被市场大环境推着走，购房冲动大于理性。
1、贷款利息：按照LPR-20BP＝4%来计算，房贷利息大约为：5300元*12*5年=31.8万
2、交易税费+中介费用=4%*200万=8万
对于这套房子而言，如果想要盈利，5年后卖出，房价上涨空间至少需要超过20%，10年总成本272万，需要上涨36%，30年总成本323万，需要上涨61.5%。
若再加上其它杂费和持有成本，每年的房价涨幅在5%，是普通人买房盈利的生死线，也是房产保值的底线。
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