居住空间永远是人类最本质最本性的需求，任何时代都不会过时，房地产也是最需要转型升级的传统产业，房地产市场呢也才真正开始回归本质，一方面回归居住的本质，一方面回归商品的本质，真正的房地产经济才刚刚开始，房地产市场的转型升级同样也孕育着未来的机会，一切都要回归到需求的本质和商品的本质上面。最近和几个做地产的朋友聊得最多的就是，现在做房地产到底还有没有前途，房子还有没有投资的价值，我看一听这个问题，我们大多数人最直接的反应就是，房地产肯定没戏了，现在买房子肯定就是钱多没处花找死啊，尤其是说到未来十年，整个人口规模可能会减少上千万人，再加上一二线城市巨大的人口虹吸效应，三四线城市的地产市场直接就没戏了，涨是肯定涨不起来的，当然也不会跌穿是吧。就连一二线城市的地产市场也会迎来大分流，尤其是按照房改1.0和房改2.0的逻辑来推演，未来一二线城市会从过去的香港模式演变到所谓的新加坡模式，啥意思呢，就是为了保障大部分工薪阶层普罗大众都能买得起房子有房子住，一二线城市必然会推动新一轮保障性住房的建设，就像新加坡一样，80%的普通工薪阶层居住在保障性住房，就是叫政府组屋的这类房子里面，类似于我们说的公租房。而另外20%的有钱人呢，他是没有资格去申请保障性住房的，他们只能去商品房市场买房子住，当然这部分房子的品质和体验肯定要比保障性住房好的多，只要你有钱，什么样的豪宅别墅、个性化的居住空间都有，完全走市场化的道路，说白了，这个保障性住房就是要满足咱们普通人的住房需求，让普通人让年轻人也有房子住，化解住房焦虑和房贷压力，这个商品房就回归到了商品市场的本质上，完全按照商品和市场的逻辑去买卖。所以这里面的大逻辑呢，其实就是过去那种高周转高杠杆高负债的土地财政模式，会逐步转向普惠的保障房和市场化的商品房，这两个方向，回归住房本质，回归市场化本质，那么这个保障房是谁来主导呢，毫无疑问是国进民退，由国企来主导，接盘一些崩盘的烂尾、接盘一些不良资产，通过资产重组的方式，以及对老破小和棚户区改造的方式，逐步完成保障性住房的建设。那么在商品房市场化这个方向，就需要民企发挥机制体质的灵活性和创新的优势了，真正把好的产品给做出来，尤其是未来智能时代，居住空间作为每个人最重要的消费需求和本性需求，从人类诞生以来这个需求就没有改变过，也一定会爆发出非常丰富的创新产品，什么小别墅小联排小三居等等各种智慧化个性化的产品，这里面环保化、个性化、科技化、全屋智能一定是最主要的这个趋势，关键看你能做出什么好的产品出来，好产品一定有人买。如果小米去做地产一定不愁卖，这方面国内外创新的案例其实非常多，什么迪拜的呀美国的呀新加坡的呀，大家都可以去参考。当然对于民营企业来说，还有一个非常重要的方向就是空间经济空间运营，就是资产运营，我之前说过这个大资产运营时代到来了，比如各地政府的平台公司城投建投下面，都有各种闲置的运营不良的物业资产空间资产，民企刚好可以发挥市场化的运营能力，把这些资产做盘活，这里面各种业态其实都有机会。什么养老、文旅、文创、医疗、健康、产业、商业、产业园、酒店等等，都有机会，关键是看有没有这种资产运作能力，不管是住宅市场化还是资产市场化，房地产市场其实才刚刚开始，房地产是最需要转型升级的传统产业，这里面也是空间经济一次系统化的转型升级，当然也孕育着巨大的市场机会，关键是看你往哪个方向走。新加坡房地产的发展，始终与新加坡的整体战略规划、人口政策、经济结构调整等核心要素紧密相连、相互交织。新加坡建国初期，面临着住房短缺、土地资源极度匮乏等诸多棘手难题，恰似在荆棘丛中艰难前行，彼时政府以高瞻远瞩之战略眼光，强势介入房地产市场，大力推动组屋建设计划，旨在为广大民众提供经济适用、品质可靠的住房解决方案。这一时期，组屋成为新加坡房地产市场的主流产品，其在满足基本居住需求、构建社会稳定基石方面发挥了不可替代的关键作用。随着经济的逐步腾飞与城市化进程的加速推进，新加坡房地产市场亦开始踏上转型与升级之路，在商品房领域，市场需求渐趋多元化与个性化，从高端奢华公寓到特色主题住宅，从绿色环保住宅到智能科技住宅，各类创新业态如雨后春笋般破土而出。以滨海湾金沙酒店公寓为例，其凭借无与伦比的滨海景观、世界一流的酒店配套服务以及奢华精致的居住空间设计，成功吸引了全球高端客户的目光，成为新加坡高端商品房市场的标志性项目，此项目不仅在建筑设计上大胆创新，将酒店、商业、住宅等多种功能有机融合于一体，更在服务体验上精雕细琢，为住户提供了诸如专属私人管家、高端定制化的休闲娱乐设施等特色服务，极大地提升了产品的附加值与市场竞争力。再者，新加坡在城市更新与旧区改造项目中，亦展现出了令人瞩目的创新活力，例如克拉码头的改造，原本破旧的码头仓库区被巧妙地打造成了集餐饮、娱乐、购物、文化艺术展示于一体的时尚休闲街区。在建筑外观上，保留了原有仓库建筑的历史风貌与结构特色，通过现代设计手法的巧妙运用，赋予其全新的时尚感与活力；在商业运营方面，引入了众多国际知名品牌与本土特色商家，打造了多元化的商业业态组合，同时结合丰富多彩的文化艺术活动与夜间灯光秀表演，成功地将克拉码头塑造成为新加坡的城市文化名片与旅游热点目的地。这种在城市空间资源盘活与功能再造上的创新实践，为新加坡房地产市场注入了源源不断的新动力与新活力，也为未来商品房市场化创新提供了极具价值的范例与启示。展望未来商品房市场化创新领域，随着科技的迅猛发展、消费者生活方式与消费观念的深刻变革，更多前所未有的创新业态与创新产品必将如汹涌浪潮般席卷而来。智能住宅将不再仅仅局限于简单的家居智能化设备应用，而是将实现全屋智能生态系统的深度整合与互联互通，通过人工智能技术与大数据分析，为住户提供个性化、智能化的居住场景解决方案，从智能安防、智能能源管理到智能健康监测与智能家居娱乐等多个维度，全方位提升居住品质与生活便利性。绿色环保住宅亦将迎来全新的发展高度，从建筑材料的可持续性研发应用到社区生态环境的整体规划打造，从可再生能源的高效利用到水资源的循环节约管理，绿色理念将贯穿于房地产开发建设与运营管理的全过程，成为商品房市场的核心竞争力之一。此外，共享居住模式、老年社区、特色小镇等创新业态亦将在市场需求的强劲驱动下蓬勃发展。共享居住模式将通过整合闲置住房资源，打造以社交互动、资源共享为核心特色的居住社区，满足年轻一代对于灵活居住方式、社交体验与共享经济的追求；老年社区则将聚焦于老年人的特殊需求，提供全方位的医疗保健服务、适老化的居住设施与丰富多彩的文化娱乐活动，构建温馨舒适、安全便捷的晚年生活家园；特色小镇则将依托于地方特色文化、自然资源或产业优势，打造集旅游休闲、文化创意、产业发展于一体的综合性特色社区，实现城乡融合发展与乡村振兴战略的有机结合。而在产业地产方向，新加坡亦有着诸多成功的实践经验可供借鉴，新加坡凭借其优越的地理位置、高效的政府服务与完善的基础设施，大力发展产业地产，打造了多个具有国际影响力的产业园区与商务中心，如纬壹科技城，其聚焦于生命科学、信息技术、清洁能源等新兴高科技产业领域，通过政府主导、企业参与、产学研合作的协同发展模式，成功构建了一个集研发创新、产业孵化、企业加速成长、人才培养与国际交流合作于一体的综合性高科技产业生态系统。在纬壹科技城的建设与运营过程中，盘活空间资源的能力体现得淋漓尽致。在土地规划利用上，采用了高密度、多功能混合开发的策略，合理布局科研办公区、产业生产区、商业配套区、生活居住区等不同功能板块，实现了土地资源的高效集约利用；在建筑空间设计上，充分考虑了不同产业企业的特殊需求，打造了多样化的研发办公空间与产业生产设施，从灵活可变的开放式创新空间到符合特定产业标准的专业实验室与生产厂房，为企业提供了定制化的空间解决方案。深度运营能力则是纬壹科技城取得成功的另一关键要素，在产业运营方面，建立了完善的产业服务平台，为企业提供从项目孵化、技术研发支持、市场推广到金融资本对接等全方位的产业服务。通过举办各类产业研讨会、技术交流会、创新创业大赛等活动，促进了企业之间的技术合作与知识共享，加速了创新成果的转化与产业化进程；在人才运营方面，与国内外知名高校、科研机构建立了紧密的合作关系，共同培养高素质的专业人才，同时通过提供优质的居住环境、教育医疗资源与丰富的文化娱乐设施，吸引了全球顶尖人才汇聚于此，为产业发展提供了强大的智力支撑。对于未来致力于产业地产领域的地产商而言，必须深刻领悟并积极借鉴新加坡的成功经验，全力培育与提升自身盘活空间资源的能力与深度运营的能力。在空间资源盘活方面，需从宏观的区域规划与土地利用规划入手，深入挖掘土地价值与空间潜力，通过创新的空间设计与功能布局，打造适应不同产业需求的多样化空间载体；在深度运营方面，要构建完善的产业服务体系与运营管理机制，加强与政府、企业、高校、科研机构等各方的合作交流，形成互利共赢的产业生态共同体，以产业运营为核心驱动，带动商业运营、社区运营与人才运营的协同发展，实现产业地产项目的可持续发展与长期价值最大化。![]()
![]()
1.5万字解码美的集团突破2000亿的演化战略，系统转型升级驱动的高质量发展之路
万字解码企业扩张战略的本质，迈过死亡门槛，走上规模化崛起之路
狂飙，规模化崛起之路，集团化与事业部变革
组织结构与人力资源管理提升项目怎么做（万字深度重磅）
马北苍解码引进战略投资人的操作框架和逻辑（万字重磅）
大逻辑洗髓录：读懂国际高科技产业竞争的残酷现实与演进规律（万字）
死亡门槛，扩张战略的跃迁使命，迈向战略型增长阶段
解码京南科技产业大棋局，京津冀科创迷思破局，属于科创操盘手的大时代
大逻辑洗髓录：读懂国际高科技产业竞争的残酷现实与演进规律（万字）
传统企业转型升级战略怎么做（万字深度重磅）
马北苍：500亿级投后管理市场，一级市场市值管理的爆发
马北苍：500亿级投后管理市场，管理咨询的加速盛宴
