最近楼市没啥利好消息。
本来的美联储降息利好，被国内不降息给冲抵了，直接导致了国内很多炒房客破防了。
彭叔看到很多被深度套牢的炒房客，在那各种骂。
其实彭叔觉得他们也挺惨的。
2015年的那次房价上涨，本来就是靠着棚改拆迁这种强力政策的刺激下，才把房价搞飞起来了，如果说单看经济面的话，那波房价就不可能涨那么多的。
因为有那次政策导致房价大涨的经历在，让他们对政策导致房价上涨这个深信不疑，结果现在楼市老是不出大招，直接就他们给闷杀了。
就像一些炒房大佬，他们说什么楼市要出18道金牌，之后房价就要起飞大涨了，结果等到了现在，毛都没。
这些楼市利好没有来，让一些本来还有机会割肉立场止损的炒房客错过了时机，现在要割肉走，也不行了。
这波房价下跌，对于那些杠杆不高的人来说，没啥影响，但是对于这些真金白银上了高杠杆的人来说，真的就很难了。
彭叔说这些，大家不要觉得彭叔是个房空。
彭叔其实是个房涨。
彭叔对房价还是挺乐观的。
彭叔是真觉得，未来房价还是有一次上涨的机会，涨幅还是挺高的，至少能有40%以上的涨幅，而且还是普涨，小城市大城市都会涨。只不过彭叔不知道涨的时间，有可能是3年，有可能是5年，还有可能是8年，彭叔不知道是哪年涨，但是彭叔知道，肯定不是今年了。
彭叔觉得房价还能涨，是因为经济真的没有大家想的那么差。
现在经济就是一个在出清的过程。
在这个出清的过程里面，之前凡是加了高杠杆的，在这波出清里面肯定就是会损失比较惨重。
因为你加了高杠杆，那么你收益的时候，你是翻倍收益，反过来不就是你在亏钱的时候，也是翻倍亏钱吗？
总不可能你都加了杠杆了，挣钱翻倍挣，亏的时候却不亏。这不现实的。
那么等到这次出清周期结束，让那些高杠杆的暴雷，凉凉，让他们退出这个市场以后，市场的自然的氛围就会空出来很多，当市场份额空出来很多以后，自然会有要挣钱的人去填补这个。
彭叔说再直白点。
就是房价可以超涨，也可以超跌，那么在房价超跌的时候，自然就会把一些人给淘汰出去，而等到房价跌的特别惨的时候，就会有人进来买房，毕竟房子还是有居住属性，还是会有人来买的，而当买房的人多了以后，慢慢的房价就会从超跌，回到了一个正常的价格里面去。而这个从超跌，到回归到正常的价格里面，这本身就是一个涨价的过程了。
他们做生意的也是这样。
在生意红火的时候，越来越多的人做这个生意，而市场份额就那么大，太多的人做这个生意，就会导致这个生意越来越卷，而后来卷到一定程度，就是过剩了，那自然很多的人就会破产，而这些人破产以后，就会产生连锁反应，直接把本来是正常需求的生意人都给弄的破产，但这么一来，市场是就空出来了很大的份额了，后来因为市场还在，等到大家缓过来以后，就会有人去填补这个市场，经济又会好起来了。如果用数字的话，就是刚开始，90个生意人，对应100个需求，这个时候需求多，生意人少，自然生意人就容易挣钱，那其他的人看到以后也做生意了，但是需求又没变，这个时候就成了120个生意人，和100个需求，那么这个时候，自然就有20个生意人会亏钱，但问题是，这20个生意人他们不会坐在那等死的，他们会卷价格，降价，最后就是逼其他的生意人也不挣钱，这个时候大家就是死熬，把别人熬死，然后熬着熬着，120个生意人，直接熬死了40个，这个时候生意就剩下来了80个，而市场还是100个，这个时候就又是生意人少，需求多了，那自然的挣钱就容易了。
我们楼市也是这个简单的逻辑。
现在关键点就是，什么时候才能达到一个，供小于求的情况，这个时机点不好把握的。
彭叔有这个信心，是因为国内的基本盘很硬。
虽然说现在大城市中产的确是压力很大，并且亏钱的很多。
但是呢。小城市那边的情况却是比较好的。
你看这个消费数据。
很多人看到统计局发今年的消费数据，还有人均可支配收入的数据，都觉得数据有问题，明明自己不挣钱，但怎么就数据还是那么好。
这里面就是网上很多人都是在一二线城市的人，他们不是在三四线小城市的人。
一二线城市的人和房地产高度绑定，也就是房价太高了，逼的他们和房价绑的太死，导致了房价一跌，他们体感就很差了，尤其是一线城市，房价最高，所以在房价下跌的时候，伤害也就最大。
房价跌的他们就连星巴克都喝不起了。
但是三四五线城市不一样了。
人家那边房价没那么高，自然绑定的就没那么强，所以小城市房价下跌以后，小城市消费反而还更强了。
而且彭叔还发现。
自从小城市和大城市之间的交通越来越方便以后，虽然说，小城市跑到大城市定居的人，还是挺多的，但是呢，一到周末或者节假日的时候，小城市的人就很多了。尤其是那种景色好一点的小城市，旅游的人就是爆满。那么你想想，这些去小城市的外地人，那都是带着钱消费的，他们虽然不在小城市工作，但是都在小城市消费，这对于小城市的市场来说，就有很好的作用，把小城市的基本盘给维持住了。
很多人说一线城市房价是基本盘，彭叔对这个也认可，但是彭叔也同样认可，小城市房价也是基本盘。双方互为因果关系，一线城市房价凉凉了，下面的城市房价肯定也不会好，但是小城市房价凉凉了，上面的城市房价也不会好。
大家再看看这个杠杆率，也很明显。
小城市的负债买房人数量，明显比大城市要少的多。
杠杆加的少，在房价上涨的时候会比较吃亏，但是在房价下跌的时候，就比较占便宜了。
国内很多中西部的小城市房价，就只有4000到6000之间，一套房子下来总价就是40万、50万的样子。彭叔前段时间去这么一个小城市，人家当地的开发商就说，他们当地买房的人，哪怕是农村人，基本上都是全款。他们说是现在农村人到大城市去吃苦干苦力，夫妻两口子，再加上男方父母两口子，4个人在外面挣钱，一年攒20万很容易，两年就攒下来40万了，所以他们那边农村人买房都是全款买。虽然彭叔觉得他说的比较夸张，但也反应出来了，房价跌到40万一套以后，哪怕是农村人买房，也没那么难了。
就像这个三线城市汉中，房价就是5000来块，40万随便买一套二手房了。
彭叔觉得大家对小城市也别悲观。
网上觉得小城市的完蛋了，人都走完了，但实际上这几年随着小城市的基建做的越来越好以后，的确还是有一些不想在大城市卷的人，以及一些无法供得起孩子在大城市上学费用的人，都回到了小城市去了。
就比如说那个全国都出名的鹤岗。
很多人都以为鹤岗要完蛋了，但实际上，人家鹤岗的幼儿园招生人数，反而还增加了。。。
这是什么概念？那么多一线城市、二线城市幼儿园都减员了，但是鹤岗的幼儿园学生却增加了。。。
这是不是很讽刺？
而且不光是鹤岗，还有其他的一些小城市，尤其是那种出名的小城市，都还是出现了人口回流。
彭叔觉得人还是有那种故乡情节的。
有一些在大城市生活的人，他在大城市生活的不如意，然后他一直觉得老家不行，不想回老家，后来老家成了一个网红城市，然后他就觉得，既然自己在外面混的不如意，那还不如回老家算了，现在老家好歹也是网红小城市了。
就是各种原因，叠加在一起，导致了一些小城市人口居然逆增加了。
这些都是我们国内的基本盘。
彭叔觉得只要大家不是那种高杠杆且收入已经出现了明显下降的，都不用太焦虑。
经济终究还是有回暖的那一天，我们的纵深那么深，人口那么多，而且我们又是全世界最聪明，最吃苦耐劳的民族，小日本都能成为发达国家，我们肯定也可以。
现在就是熬过这个出清的经济周期，熬过去了，等待春天的到来。熬不过去，或者决策失误，你的钱就会成为别人的钱了。
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年轻人可以看看，这是彭叔写的，放在其他地方都是收费，现在白送给你，希望你不要颓废。
彭叔之前写的2020年、2021年、2022年、2023年四年的房价走势预测
