房价只要慢慢的下跌，不是那种一下子的下跌，那么房价软着陆的概率，真的挺大的。
这种房价慢慢下跌，用时间换取空间，让房价软着陆的方式，就是钝刀子割肉，你看着这个慢，但这个还是在割肉的，就是让那些高位接盘杠杆比较高的人比较疼。
现在不管是北京、上海、深圳、广州，还是南京、杭州等城市，基本上都是在控制房价下跌的速度，不是说不让房价下跌，而是不让房价跌的太快了。
彭叔之前跟大家算过一笔账。
在不考虑情绪价值的情况下，房价跌多少以后，人们就会选择断供房子。
就是房价只要每年跌幅不超过10%，那么哪怕房价一年跌10个点，连跌5年，这个人都不会断供房子的。
彭叔就以2020年的房价为基础给大家算一下。
2020年这套房子是400万，之后每年跌10%。
2021年跌成了360万。
2022年跌成了324万。
2023年跌成了291.6万。
2024年跌成了262.44万。
这个时候，你可以清晰看到，已经跌了4年了，房子从400万，跌成了262.44万，跌没了137.56万。
跌幅已经超过了30%。
但是这个人，他还是不会选择不要房子的。
因为2020年的时候，他的买400万的房子，他首付就120万了，他的银行贷款就是280万。
那么从2020年1月到2024年底，这4年多的时间，他选择等额本息的还款方式，他一个月就算是还4000的本金，一年就是4.8万，4年就是19万了。
280万的贷款减去19万的本金，他贷款只有261万了。
他这个时候房子还能卖个262万，他的贷款是261万。
那么在这种情况下，你说他会选择断供房子吗？
他把房子262万卖掉，他还掉261万的房贷，他好歹还能得1万，你说他断供的话，那他这个房子法拍，他产生的滞纳金、律师费等等的，他法拍了以后，还得倒欠银行几十万。
所以只要房价不是那种明显下跌，一年就跌的特别惨的那种，那么房价就能实现软着陆。
彭叔就发现了，银行那边把这个算的死死的。
当年房价高的时候，首付搞的三成，就是防止这个。
现在首付是降低到了1.5成，但问题是，现在有多少人买房是真的敢1.5成首付买房的。
当年的3成首付还是把这些胆子大的人给控制了。
所以就是只要房价不是那种短期内迅速下跌，哪怕没有情绪价值在里面，依旧不会有那么多人选择断供的。
如果你再把情绪价值给算上。
那么彭叔敢给你说，这个房子只能卖240万，银行贷款还有280万，在这个人收入能还得起房贷的情况下，这个人都不会选择不要房子的。因为这里面的情绪价值就值40万以上了。你想想他要断供房子了，全家人就没房子了，而且他的征信也就凉凉了，这辈子都很难再翻身了。你可以明显的看到，未来需要征信的地方越来越多，变相的，也就是说征信的重要性的在提高，未来征信不好的人，会在社会上很吃亏的。
现在国内房价下跌的幅度，也就是控制在了一年10%以内，然后连跌个4年、5年的，跌幅也就是30%、40%的样子，这种就是慢慢跌，慢慢跌，跌的久了，后面这个人房贷也还的多了，房贷还的多了，他也舍不得断供房子了。
银行算的很精明的。
如果说这个人，今年1000万买的房子，明年就成了600万，首付是15%，那他真的有可能不要了房子了，但是这个人今年1000万买的房子，5年以后成了600万，首付是30%，那么5年以后这个人还是会要房子的。
唉。
其实这种房价下跌的方式。
对于三种人来说，是最不利的。
第一种。
炒房客。
这个是没得说的，毕竟炒房客买房，人家就是为了靠房子挣钱的，而且大部分炒房客都是加了杠杆的，无非就是杠杆的高和低而已，那么你想想。
房价一年跌10%，然后他们的杠杆还在那摆着，他们的损失是不是最大的？
现在那么多老炒房客爆仓了，就是因为房价这么年年跌，硬是把他们给耗死在那了。
第二种。
普通的房东。
房价下跌以后，对于普通的房东来说，也不是啥好事。你说这些房东虽然不是炒房客，杠杆一般也不大，但是看着房价每年下跌，心里面也不太舒服。而且你让他们割肉吧，房价一年就跌10%不到，又觉得跌的也没那么多，搞不好明年就反弹了，那就再忍忍。反正自己也是自住，不卖。
第三种。
等不起的购房者。
就是总有一些人，他们是等不起的购房者。
他们是刚需，这个需求有可能是为了孩子上学，也有可能是为了结婚。
那么房价一年跌10%不到，就是200万的房子，一年跌个10万，20万的样子。
你说他们等一年吧，就是便宜了10万、20万，你看着是多，但是呢，他们一年的青春，就没了。
而且最关键的是，有的男生、女生真的是对结婚有房执念非常深的，没房子结不了婚。对那些20来岁的人来说，他们哪怕等个10年，也无所谓，他们10年以后才30来岁，但是对于30来岁的人来说，他们是等不起的，再过10年，他们都是40来岁了，他们的青春等不起。
还有那种孩子上学的，明年就开学了，或者后年就开学了，那为了孩子上学，哪怕房价下跌，也是只有硬上了。
现在房价这么跌下去。
对于那些不急着买房，手上又持有现金的人来说，是最有利的。
哪怕现在存款利率下降，但是只要房价继续下跌，这些人手上的钱就等于变相的升值了。
类似于。
这个人手上现在有500万，本来他只能买个100平的房子，他等了4年，他手上还是500万，但是他能买到130平的房子了，那么就算存款利率再低，他也是划算的。
所以现在楼市里面那些不急着买房的人，就那么在场外观望。
彭叔也不知道这个钝刀子割肉要多久，彭叔只能说，如果真的房价要起飞上涨，那肯定还是有点不一样的事情出现，房价上涨不会是平白无故就上涨的。
肯定还是有东西出来的。
所以现在最理性方式，就是等。
把你的钱准备好，把你的身体锻炼好，把你的贷款资格搞起来，如果真的有那么一天房价还能起飞，你至少还是可以在最快的时间上车。
对于普通人来说，不用刻意的去抄底。
如果真的有房价大涨。
那么你吃不到全部的上涨，你吃到大部分也就可以了。
就类似于，房价从200万涨到300万，你没有在200万抄底，你等房价从200万涨到了230万你才买入，虽然这个时候你建仓成本比其他的人高了30万，但是只要能涨到300万，你还是能挣的。
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年轻人可以看看，这是彭叔写的，放在其他地方都是收费，现在白送给你，希望你不要颓废。
彭叔之前写的2020年、2021年、2022年、2023年四年的房价走势预测
