房地产是敏感话题！房价涨，有房或者多套房的群体会受益，房价跌，没房的群体会受益。但是，经济学看问题要有一致性，经济学作为一门学问，经济学的观点不会因为房价的涨跌而变动。这个和经济学的基本原理一样，经济学的基本概念、基本理论就那些，不会因为社会的政治结构、经济发展水平等等而变动。经济学，是把社会的整体利益做为思考问题的出发点和落脚点的一门科学。
社会整体利益重要。近期在中国几个城市，以武汉为代表，投入了大量的无人驾驶出租车，抢了以前出租车师傅的生意。出租车属于铁人三项中的一项（吉祥三宝：保安、保洁、保姆，铁人三项：滴滴、外卖、快递），吸纳了大量的灵活就业人员。无人驾驶出租车当然动了出租车师傅的奶酪。但是，电灯取代蜡烛，汽车取代马车，都会造成原来行业从业者失业，但从整个社会整体利益的角度出发，社会是通过这两个取代而整体得益。本来么，社会经济的发展就是以更少的代价（成本）来更好地满足社会的需求。电灯取代蜡烛，汽车取代马车，无人驾驶取代有人的驾驶，整个社会用更少的成本更好地满足了人的照明的需求，出行的需求，社会从而进步。
经济学角度看房地产也是从社会的整体利益出发的。张五常的经济解释看房地产，有两个视角：一，弗里德曼的消费函数视角；二，财富仓库的视角。弗里德曼的消费函数是说人的消费行为永远跟着人的财富走。财富增加，人的消费行为也增加，反之财富减少，人的消费行为也减少。你是不是听说过“中国人之所以消费不旺，是因为房价太高了，如果房价能降一半，人们就会有更多的钱用来消费”的说法？---乍一看好像有道理，其实经不起推敲。近年来，中国平均房价大约跌了30%左右，严重的地方有40%到50%--- 房价真的降了一半，低迷的CPI数据，触目惊心又不断攀升的失业率，都说明了弗里德曼的消费函数是正确的：房子占中国人的财富很大的一部分，房价降低，代表中国人的财富降低，弗里德曼消费函数说人会立即减少餐饮、旅游、文化娱乐等消费，需求端减少，供给端立刻“产能过剩”---工厂、企业和餐饮服务业等纷纷降薪、裁员--- 这正是中国当今发生的现象，验证了弗里德曼消费函数理论的正确性。
经济学看房地产的第二个视角是财富积累的仓库：有了这个仓库，有了财富的积累，有人就会去创业，发展AI人工智能，芯片，新能源汽车等高科技行业。“高科技、高风险”，财富积累仓库可以“兜底”。我们常说日本近年来总是“点错科技树”—在当今科技热点领域，一家日本公司都看不到，和日本在上个世纪八九十年代大杀四方形成鲜明对比。经济学看来，并不存在什么“点错科技树”，而是日本房地产市值大降，代表着日本人的财富大幅下降。雪上加霜的是日本政府没有让通过发行大量的货币的方式来使日元贬值（日元贬值只是最近半年的事情，是经济规律的被动贬值，不是日本政府主动的结果），导致实质负债上升，“负债通缩“，人们纷纷采取保守和防御的策略：不消费，不投资。这才是日本近年来为何在高科技领域没有作为的经济学解释。“宅男”、“低欲望社会”都是从日本传过来的。回头看，日本应当早早地增加日元的发行量，推高通货膨胀，实质负债降低，才是避开“失去的三十年”的正解。
那么现在中国政府怎么处理房地产才对？除了日本的例子，美联储处理08、09年次贷危机也是很好的参考。当年美联储是通过购买“房地美“和”房利美“两房的股份，给”两房“注资。具体操作令人眼花缭乱，但本质上就是印钱，就是对富豪说：”这些钱你拿着，你花钱闯了祸，我现在帮你补上了，可不能再象以前那样不计风险地乱花钱乱投资了“。这对穷人当然”不公平：穷人投资失败，只能自己承担后果。当年美联储的主席是伯南克，几年后，他写了一本书叫《行动的勇气》---- 到今天，美国成了世界经济增长最快的国家，按美元计，甚至超过了中国好多倍！伯南克得到的是一片的赞扬声。虽然美联储当年救市的本质是富人闯了祸，印钱帮富人把窟窿补上，但这没有妨碍历史给予伯南克高度评价。
那么正确处理中国房地产的方法是显而易见的：正像张五常所讲，把通货膨胀赶快推到6%，使购买房产的人的实质负债降低，房产价格上升，人的预期财富增加，消费增加---现在中国有些城市的失业率已经触目惊心，真的不能等了。通货膨胀上升，当然对有房的人有利，对没房的人不利：记住美联储对09年次贷危机的正确处理，记住日本失去三十年的惨痛教训，记住经济学是从人类社会总体利益出发考虑问题的。
2024年适合买房么？如果你相信国运，如果你相信“大而不能倒“，那么2024年是买房的好时机。注意几点：一，尽量在二线或者一线买房；二，由于学区政策的变化，市内的老破小的吸引力下降，可以考虑交通方便的郊区新盘；三，交通方便，成片开发的新盘有更大的升值潜力。
国运如何，让我们拭目以待。
