《港澳车北上（珠海）消费研究白皮书》发布，看点密布
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2024-12-31 08:00
上海
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在房地产市场经历深刻变革的当下，房企转型寻求新的增长点已成为行业共识。自2018年起，房企的多元化业务布局已经覆盖足球、汽车、养猪、养老等多个领域，展现出多元化发展的趋势。在监管政策的引导和市场环境的变化下，房企的「第二增长曲线」经历了市场的筛选，商业地产、酒店、会展、城市更新等板块因其稳定的盈利模式和持续的现金流而受到重视。万象生活、龙湖商业、大悦城商业、招商商管等行业佼佼者在这些领域取得了显著成绩。2024年，正值华发商业成立10周年，同时也是澳门回归25周年。在这一历史节点和这样的市场背景下，华发商业基于深耕珠海的积累，发布了《港澳车北上（珠海）消费研究白皮书》，深刻剖析了港澳车辆北上珠海带来的消费模式变化，为大湾区商业乃至整个行业，提供了宝贵的数据支持和市场洞察（文末点击「阅读全文」可获取《白皮书》完整版）。
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《港澳车北上（珠海）消费研究白皮书》首发
「特区长子」抓住港澳消费新机遇
漫步珠海街头，尤其是横琴新区，每隔一公里左右便能见到华发开发的城市综合体或楼盘。作为珠海商业地产的主力军，华发商业在珠海市区已布局65个商业项目。2024年适逢其成立10周年，这的确是一个回顾历史、展望未来的好契机。
1980年，伴随深圳、珠海等经济特区的设立，珠海华发集团应运而生。华发集团从涉外商品房起步，短短几十年间完成了三次飞跃——
1980年-2001年，从3000元创业起家到资产规模突破10亿元，完成初始积累，实现了由无到有的发展；2002年-2011年，成功登陆上交所，确立了在珠海房地产界的绝对龙头地位，总资产超过300亿元，实现了由小到大的转变；2012年至今，实施以创新驱动为核心的转型升级战略，实现了从「珠海华发」到「中国华发」的跨越式发展。根据华发集团官网公布的最新数据显示，截至2024年6月底，集团总资产达7405亿元、净资产1789亿元，上半年实现营业收入869.45亿元、利润总额46.17亿元、净利润33.12亿元；
在全国实现GDP贡献142亿元，纳税贡献86亿元，固定资产投资额335亿元。其中，珠海GDP贡献87亿元，纳税贡献53.5亿元，固定资产投资118亿元，堪称「特区长子」。
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*图据华发集团官网
自2014年成立以来，华发商业深耕珠海市场，逐步向大湾区及全国其他城市扩展。
截至目前，华发商业已在粤港澳大湾区布局78个项目（含运营及筹备期），运营管理面积超280万㎡，业务涵盖商业地产、文旅产业和社区服务等多个领域。
依托华发集团对粤港澳大湾区建设的深度参与，华发商业深入珠海及大湾区核心区域腹地，通过在珠海横琴新区、金湾、香洲等重点区域以及中山、深圳等城市多个在地项目的运营，不仅积累了丰富的一手数据，还从消费者行为、区域商圈特征和多元业态发展等方面形成了全面而独到的市场洞察。
同时，华发商业通过深度融入区域经济和城市文化，展现了其商业模式的灵活性与创新力。![]()
业内首发：《港澳车北上（珠海）消费研究白皮书》重点解读2023年1月，澳车北上政策落地，时隔近两年，华发商业通过对运营商数据、拦访问卷、桌面数据及企业经营数据的整理分析，首发了2024《港澳车北上（珠海）消费研究白皮书》。
根据央广网的相关报道，2022年12月20日上午，广东省新闻办召开新闻发布会通报：「澳车北上」政策各项准备已经就绪，即日起落地实施。政策落地即日14时开始接受澳门私家车申请，成功预约后的澳门私家车即可经港珠澳大桥珠海公路口岸驶入广东，期间，每次入境后连续停留不超过30天，每年累计停留不超过180天。
从2023年1月1日零时起，「澳车北上」澳门私家车将正式入粤，成功预约后的澳门私家车届时可依时于当天经港珠澳大桥珠海公路口岸驶入广东，预计约8万名澳门私家车车主可享受这个政策红利。（信息源自央广网：《澳门回归23周年 | 「澳车北上」政策今起落地实施》）
同年7月，港车北上政策落地，7月1日零时起，符合条件的香港机动车车主在香港预约通关获准后，就可驾车经港珠澳大桥珠海公路口岸驶入广东，期间最多可连续在粤30天，相当于1个月，并经该口岸原路返回。
港珠澳大桥珠海公路口岸作为「港澳车北上」唯一指定通行口岸，珠海则成为了港澳居民乘车出行的必经要塞。据央视网消息，截至「澳车北上」政策落地实施一周年，经港珠澳大桥口岸进出境港澳客车数量大幅增长，经大桥口岸进出境客车超268万辆次，同比增长1.35倍，与2019年相比增长2.45倍，其中港澳单牌车近140万辆次，占比超过50%，港澳居民北上消费成潮流。
在白皮书中，华发商业不仅揭示了港澳客北上消费的主要动因，还根据其入境人次的测算对其在珠海的消费规模进行了合理预测；结合对港澳客交通方式、支付方式的分析，更精准地对其行为模式进行了画像。
白皮书同时指出，在品牌积极试水港澳市场的当下，珠海或将成为内地品牌进驻港澳的试航站；其中港澳已婚已育家庭客群北上兴趣最大，大型社交相聚主题活动颇具吸引力。
具体到最受欢迎的消费体验，北上消费多始于餐饮、采购，「忠」于商场综合体验。
年轻人偏爱美护体验等，珠海商业在北上趋势中存在较大潜在机会。*左右滑动查看
尤其值得注意的是，白皮书中指出的部分趋势，直接在商业项目中得到了印证，为大湾区商业提供了全新的观察视角。例如，珠海山姆会员店自「澳车北上」、「港车北上」政策实施后，吸引了大量港澳居民集中采购，母婴用品、高端食品、智能家电成为消费重点。
2023年，该山姆会员店全年销售25亿，位列全球第七，这验证了白皮书中「北上采购以生活刚需品为主」的趋势。
南湾华发商都的高端美护和美甲服务迎来消费热潮，许多港澳消费者将「北上美甲」作为定期安排，与报告提到的「年轻爱美人士北上珠海做美护」现象高度契合。
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「桃花岛主」自成一派
华发的商业哲学确有不同
整体而言，大湾区集合了诸多优质头部开发商，其「商业江湖」相当复杂多元。但华发商业并没有简单跟随行业潮流，而是以一套独有的商业哲学，自成一派地开辟了差异化的发展路径。华发商业的选址策略体现了其对市场的审慎态度和多元化布局。在城市中心的成熟商圈，华发商业通过细致的市场定位和精选品牌引入，增强了旗下项目的市场竞争力。这些区域的高人流量和商业活力创造了稳定的客流和收入来源。武汉华发中城商都位于汉口核心区域，串联武汉中央商务区，建设大道及解放大道，周边商务楼宇林立，高端住宅区环绕，交通网络发达，是城市商业新热点。![]()
中山华发商都坐落于石岐区，中山的传统核心老城区。项目区位优势显著，位于城市中轴线上，周边交通便捷，商业氛围成熟。作为文化与商业的交汇点，它不仅服务本地居民，也吸引周边城市消费者，历史底蕴与现代商业的融合，使其成为中山商业新地标。
在城市中心的成熟商圈中，华发商业也会对承载着丰富的文化遗产和城市记忆的历史文物保护单位进行保护性开发，华发商业于2015年接手了武汉汉口历史风貌区的咸安坊改造项目，致力于保护和传承这一百年历史街区。经过几年的修缮，武汉咸安坊于2022年8月重新对外开放，近年来已经成为新的城市文旅地标，显著提升了区域商业活力。![]()
除了城市核心商圈，华发商业也着眼于城市发展新区，通过打造新的商业地标和消费热点，推动区域消费模式的升级。珠海十字门华发商都位于十字门商务区核心，与澳门隔水相望，依托城轨站便捷交通，快速连接港珠澳大桥延长线，10分钟可达横琴、拱北口岸，区位优势突出，是粤港澳大湾区的重要商业枢纽。
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珠海金湾华发商都（航空新城）位于珠海城市副中心金湾区，依托航空新城发展，毗邻中心湖、万豪酒店、市民艺术中心，休闲滨水特色显著，成为城市的微度假胜地。![]()
在商业地产领域，选址策略是成功的关键。众多企业往往采取单一的选址逻辑，而华发商业却以其多元化策略别具一格，我想这应该与其一体化开发的模式密切相关。
华发股份会在商业项目周边打造高品质住宅项目，实现商业与住宅的协同发展，为商业项目引入稳定客源的同时提升住宅项目价值。
在城市新兴发展区域，华发商业以其前瞻性布局，打造新的商业地标，华发股份则同步推进住宅项目开发。这种一体化开发模式，实现了商业与住宅的良性互动，提升了项目整体价值。
在招商策略上，华发商业非常注重引进国际知名品牌和区域性首进品牌。早在2021年，华发商业就已经把区域或城市的首店率作为重要考量：如太仓华发广场开业引入超过30%的城市首店品牌，中山华发商都更以40%城市首店的阵容火爆开场。
然而，令我印象更为深刻的是华发商业在品牌孵化上的独到见解和远见——
武汉华发中城商都自2021年开业以来，成功引入了NEED、野果等首创餐饮品牌，并在租金等方面提供灵活支持，助力品牌快速成长。短短三年，NEED已从武汉走向深圳万象城、南京德基广场、西安万象城等商业地标，成长为全国人气餐饮品牌。在众多商业地产商对新品牌持审（拒）慎（绝）态度的当下，华发商业的这一举措更显珍贵。近年来，「社区营造」从传统的城市更新领域逐步扩展到商业、地产场景，越来越多的企业开始尝试将社区打造为服务生态的核心载体，通过情感连接和场景创新，为用户提供更丰富的体验和价值。今年9月，华发「荟生活」理想社群正式亮相，这是一个以华发业主为主体，面向都市人群的兴趣交流平台。
一个月后，首届华发社群代表成员共创沙龙便在珠海中心举行，集结了60多位来自不同社团的社群主理人，一起打造城市「熟人社会」。![]()
*华发社群代表成员共创沙龙圆满举行 | 图据@华发股份
我认为，华发「荟生活」社群平台的快速落地是其一体化开发战略的具体体现。通过整合住宅开发、商业配套和社群运营，华发不仅顺应了数字化和社群经济的趋势，也满足了现代城市人群对归属感和圈层交流的需求。珠海的实践为华发股份的社群运营提供了标准化的执行路径，在社区文化与经济效益并重的时代背景下，「荟生活」将有望成为华发商业在市场中的重要竞争力。这是否预示着未来城市运营的新方向，我们也将持续观察和实践。![]()
从区域深耕到走向全国
华发商业剑指下一个十年
作为珠海商业的先行者，华发商业在过去十年中，从区域探索逐步走向稳健运营，步伐从南湾华发商都，走到横琴华发商都。这些项目不仅是城市商业的重要拼图，更在粤港澳大湾区的消费生态中扮演着举足轻重的角色。
2024年发布的《港澳车北上（珠海）消费研究白皮书》，进一步印证了华发商业对区域消费趋势的深刻洞察和精准把握。12月27日，珠海横琴华发商都正式开业，该项目也是横琴唯一拥有澳门塔景观的商业项目，而作为华发商业2024年的「收官之作」，横琴华发商都不仅为横琴区域注入了新的商业活力，还将助力华发商业持续向前迈进。
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而从2025年起，华发商业也即将迎来新的发展里程碑，多个备受期待的项目计划陆续入市——深圳前海·华发冰雪世界，项目总建筑面积约131万方，其中雪场部分系全球规模最大、最具专业性的室内滑雪场，预计将于2025年建成并对外开放。![]()
珠海十字门华发商都三期，项目商业体量超8万方，主要面向高端商务人群、珠海新中产家庭、港澳客群，集「格调餐饮+潮流运动+轻奢零售+娱乐体验+亲子互动」为一体，将打造珠海城市封面级别大型集中商业综合体，预计在2025年正式面世。
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这些项目不仅将进一步丰富华发商业的版图，也将为区域经济注入新的活力。在商业地产这个多元复杂的领域，众多门派都发展出独门秘籍，各有各的江湖地位和生存法则。华发商业则像是其中的独行者，于10年间走出了一条独特的发展路径——既不随波逐流，也不短视，凭借资源整合与服务优化理念，稳步探索属于自己的方向。从《港澳车北上（珠海）消费研究白皮书》的发布到深耕粤港澳大湾区核心区域，再到全国性布局，华发商业始终以市场需求为导向，以独特的资源整合与服务优化理念在市场中稳步前行。未来，华发商业能否继续凭依这份笃定的初心，为城市生活注入更多可能，值得期待。
