杭州商业的有趣，藏在城市的「缝隙」

写这篇的初衷是，作为媒体人，经常会被朋友们在市调时问到，某某城市有哪些项目值得去看？

但在11月杭州的调研中，我终于发现了一些非常有趣的项目，值得补充到市调名单——

由菜市场摇身一变为家门口质感商业的东山集和东山里，以「朋克养生大楼」的别称而闻名的武林里口袋公园，取杭州新旧生活交集的运河三街（包括大兜路、小河直街、桥西历史文化街区），从国营船厂变身城市LIVEHOUSE的运河天地……

客观来讲，以上任何一个项目挑出来，它的前世今生都值得自成一篇。

但请容许我偷个懒，先用一篇文章相对精炼地还原他们的魅力，同时诚恳邀请大家一定要去线下实地体会——毕竟商业之美，总归眼见为实。

话不多说，杭州市调手册更新，正式开始！

在实地探访这一系列项目之前，其实我一直自认为对于杭州的商业还算熟悉——知名项目可以娓娓道来，非标项目也多进行过率先报道和持续跟进。

但从探访东山集和东山里项目开始，我不得不承认，我对于杭州商业的认知仍然有很大的提升空间——

杭州商业在突破类型化、融入在地化方面的产出超出想象，像东山里和东山集以及武林里口袋公园这样的新型社区项目，是更能代表商业未来的存在。

东山集&东山里：菜市场变身质感市集的蜕变之路

12月12日，东山里正式与大家见面，而我到访的日期其实在开业之前，彼时东山集已经基本成形，而东山里正处于进行时，刚好方便我从两个不同视角，来观察项目的推进状态。

先从项目的基本情况说起。

东山集位于浙江市西湖区，前身东山农贸市场曾经是杭州独特的「八大宝藏菜市场」之一， 周边聚集了大量成熟社区，尤其由于临近区政府、区教育局等核心职能场域，自然成为了离退休老干部们生活、聚会的区域中心；而一街之隔的浙江大学玉泉校区，让年轻力量也构成了这个区域的不同侧面。

事实上，菜场升级不是新故事，苏州的双塔市集、上海的乌中市集都是非常知名的案例，但相较于他们，东山集&东山里还是有很明显的不同：项目周边的社群主体，年龄层更高、也更加有品质追求，对于杭州的老底子文化有着不能割舍的情节。

因此，在东山集&东山里改造之初，就决定了项目不能以太过于追求网红和年轻化的方式推进，需要通过创造性发现的方式，把在地化和流行的审美相结合，重塑新邻里的熟人社会、成为区域的归属感中心。

*单向空间×西湖·东山集「菜市场漫游计划」

由里仁商业所主导的筹备团队，在距离开业前12个⽉左右，就启动了系统性的社区营造活动，从了解社区历史开始（东山弄口述史），到体验社区（探秘J水产市场，东山封面人物），再到多种参与式的社区活动（菜场音乐会，菜市场诗歌共创，食育工作坊系列），以及推出东山弄自己独特的以「良食」为核心的系列活动（用味蕾去旅行系列），到项目开业前，已经累计完成各类社区活动近50场，覆盖人群超1500人次。

超高频次的在地活动，让项目团队早早就和周边消费者对于改造后的画面达成一致，也间接减少了推进过程中的阻力。

更新后的东山集，以外店内市的形式进行了区分，不仅空间更加干净、雅致，动线规划也更加合理，偏江南风的导视设计，令人过目难忘，完全成为了精致烟火气的直观写照。

*西湖·东山集B区 | 图据里仁商业

在这里，扎根20余年的鱼圆店、海鲜档、卤味摊、温岭小吃等都得以保留，但却能够做到菜价不涨，自然获得了周边居民乃至杭州老饕的一致认可。

同时，东山集还引进了新的咖啡店、特产店，现场我就对金华两头乌印象深刻，据说品牌除了围绕两头乌这一品种的全系列猪产品开发，还有游学农场和观猪酒店。

来到东山里，即便从空间风格也能看出与东山集的明显区别：整体立面采用穿孔铝板拼接固定于砖红涂料面外，首层为对比强烈的墨绿色，12m高的挑高中庭，则强化了整个空间的通透感。

1F品牌以特色餐饮和便民百货为主，如来信咖啡LETTER CAFÉ、三大碗面馆、欢牛蛋糕屋、东市、东雅百货商行等；2F包括古法养生、桌球、手作沙龙等；3F以社区教育为主，呈现出一个兼具亲近感与精致感的小型盒子空间。

东山集与东山里结合在一起，不仅能满足周边居民的日常需求，也吸引更多年轻人走进菜场，迎来烟火气日常生活的幸福复兴。

武林里口袋公园：当朋克养生一起走入现实

咖啡杯里泡枸杞，白天太极晚蹦迪。这种存在于大家想象中的生活，还真被人落实到了商业中——这就是既魔幻又现实的武林里口袋公园。

项目总建筑面积为2800平米，位于武林路上的孝丰路口，主体包括两栋建筑以及其围合的一个小院子。其中一栋楼是两层的仓库，位于围合内部；另一栋是位于孝丰路沿线的六层建筑，这栋六层建筑粘连着一栋居民楼，在一楼有个甬道，可以进入武林里围合内部。

在详细介绍项目的基本情况前，先回应一个大家都关心的问题，即朋克与养生的组合是否有可持续性——项目自20年3月开门营业，至今已有四年多的时间，可以说是通过了时间的检验。

武林里口袋公园由里仁商业操盘，他们得出的解题关键在于，在周边人口基数充足的情况下，如何螺蛳壳里做道场，创造出一个能吸引年轻人停留的空间，同时又能克服动线上的天然缺陷，最终还能和当地的社区居民有机融合。

带着这样的思考，里仁商业尝试将武林里打造成一个本地居民和非本地居民交流的交叉点——

一方面，在空间结构上保持相应的开放性，在围合的院子里布置了很多开放空间，酒吧门口等位石座上的人可以和帐篷下聚餐的人轻松地交流，二楼办公的人可以和咖啡店门口闲坐的人隔空相望；

另一方面，业态上也相对复合，引入茶馆、采耳、推拿养生等业态，将它们放在六层建筑内，形成一个朋克养生的概念；引入面包房、美甲和教育业态，满足周边常驻人群的需求；还有西餐轻食、情景酒吧，吸引求新的年轻人；最后还配置了共享办公和社区美术馆，为社区营造奠定了基础。

最终呈现在眼前的，就是一个既可以按摩、采耳，也能去美术馆参与艺术活动，还能蹦迪露营的复合空间。

到访当天，我们在小不咖啡店内，边喝着咖啡，边看店内骑行的顶尖装备，边听旁边季花洋流的店主为我们介绍他收养的猫猫——在最拥挤的城市核心，感受一份偷得浮生半日闲的从容，在那一刻，年轻人所希望的理想生活，忽然前所未有地具象起来。

如果说基于城市肌理的微更新，主要考验关于日常的把握；那么沿运河主轴所展开的商业，无疑是更能代表杭州未来的时代画卷。在这个宏观的命题下，解法有很多，而运河三街和运河天地的故事，则是完全不同的两种视角。

运河三街：将地域特色放大到极致

运河三街位于京杭大运河杭州段沿岸，总面积5万余方，包括大兜路历史文化街区（约2.5万方）、小河直街历史文化街区（约1万方）、桥西历史文化街区（约1.5万方）。

个人认为，其中最具特色的街区应该是大兜路历史文化街区，这缘起于街区内极富盛名的香积寺。香积寺主供大圣紧那罗王菩萨，是中国唯一供奉监斋菩萨的寺庙，主要掌管饮食和音乐。

大兜路历史文化街区的打造，即从「禅意生活」入手，以素食、禅音和香市作为主要方向。这个相对小众的方向，结合中国元素的克制表达，造就了杭州最好的素食餐厅集聚地——黑珍珠上榜餐厅朴竺，长期位列杭州美食环境榜第一位的叶叶菩提，面向大众的妙醍醐、安隐世间、香积素食等，基本涵盖了素食选择的各个价位和各种类型。

除此之外，隐域别院、欢桔·面酒空间、月下·中法乡村料理等多种类餐饮组合，让这里的美食选择并不单一局限在素食，而是有可以面向更广泛受众的吸引力。

音乐方面，朗朗艺术世界、心飞琴行、高鸣钢琴艺术馆、施坦威钢琴之家也都集合于此，构成大兜路历史文化街区的另一侧面。

在阳光充沛的午后，不管是随意在街上走走逛逛，还是选择去品尝清雅素食，听着袅袅梵音，感觉灵魂和世界都可以在这里一起安静。

小河直街和桥西街区，则分别聚焦于杭州人的文艺生活和非遗生活，展现出运河图景中更具烟火气的一面。相较于大兜路的幽静，小河直街和桥西的人声鼎沸同样令人印象深刻，已经是杭州颇具人气的网红地标。

*图据@杭州运河世界文化遗产

运河天地：捕捉杭州人的摩登写意

同样是运河边上的项目，相较于运河三街更保留历史感的营造，运河天地是完全不同的风景——它是杭州人城市生活的造梦厂，是杭州生活摩登一面的精准写意。

运河天地前身为大河造船厂，是杭州城区范围内为数不多的工业遗存建筑，总建筑面积约4.5万方，分为一期（商业）和二期（办公），由里仁商业进行规划和招商。

目前，运河天地还不是最终完成体，但已经吸引了许多时髦分子前去打卡。

在这里，有集合私房菜和零售空间为一体的大喜DACEE，很难用传统的业态去定义，更像是集合年轻人喜见之事的复合空间；

由独栋船坞变身的白丁行舍·植物料理，空间内散发着浓郁的古韵与安宁气息，木制的座椅、粗犷的石桌、葱郁的花花草草，共同构成了一个令人不忍离开的惬意空间；

OURS露营餐厅，一半车身在室内，一半在室外，是可以自由感受自然美好的必来之选；

主打台州菜的小丁食事处，老板本来在小红书分享做菜心得、开放家宴名额，终于到运河天地开了餐厅，仍然经常一桌难求；

口碑与人气齐高的隐上花园与禾月餐厅，不仅有独特的运河景观，也因为诚意出品，都被大家吃到了大众点评热门美食榜单的前列。

BANJURITA伴奏者咖啡厅经常举办各样特色展览，Mint Coffee曾获赵露思打卡……虽然店铺数不多，但每一家都是拒绝同质化、难得一见的私藏，每家品牌都有自己的故事和看点。

到访当天，恰逢周末有摇滚乐队正在表演，几个月后，迷笛的LIVE HOUSE场地也将呈现，运河天地将与够劲儿的摇滚一起，展现出杭州摩登生活的轻盈一面。

读到这里，如果你足够细心，会发现这些项目背后有一个共同的名字——里仁商业。

在我看来，里仁是一家非常神奇的公司——不管是聚焦于家门口的微更新，还是以运河为主题的大项目，尽管这些项目需要的都是完全不同的打造能力与运营模型，但他们都能呈现出情理之中、意料之外的惊喜表现。

尝试去解析里仁成功的背后原因，尽管不能完全肯定，但杭州基因应该是相当重要的部分。作为一家专注于杭州的商业地产公司，里仁更了解杭州商业的底层逻辑——商业地产不仅仅是建筑和商铺的组合，它更关乎与人的互动，关乎深入骨髓的文化理解。

在这里，他们了解如何与各色人物打交道，知晓如何与政府机关有效沟通；某种角度而言，这不仅仅是业务技能，更是对本土文化的深刻理解。毕竟商业的底层还是和人打交道，而用对方熟悉的方式，在熟悉的场景，共通的话题下进行的共情，应该是最有效的建立信任的途径。

除此之外，复合、多元的业务背景，也是里仁相当特别的一点。里仁商业的多位创始人，基本都有跨业态、复合背景的从业经历，可以更整体、全面地看待许多项目的更新内容。类似的情况在里仁并非孤例，这也奠定了里仁对于城市更新这类复杂项目的解决能力。

作为一个被金钱和效率支配的行业，过去几年，商业地产曾被认为在马太效应愈加集中之后，会完全成为巨头的游戏。但不管是优质非标项目的出现，还是类似里仁商业这样小而美商管公司的存在，都让我们看见，这个行业依然存在许多可能。

最后，诚挚希望大家能亲自去这些项目看一看，实地去见证关于城市的更多可能，一起感受来自于商业的纯粹感动。