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以苏州主城地标商业的身份登场，经历了时代的变迁、城市商业格局的变化、项目自身定位的调整等一系列内外因的考验，15年后依然稳健向前。自2021年起，我们即对苏州印象城的调整升级进行了持续追踪，感兴趣的朋友可以先行回顾👇今年，在充满考验的市场形势下，苏州印象城反而迎来了自身的逆势增长：2024年引入70+新进品牌，1-10月销售同比增长超20%，客流同比增长30%，走出了与市场不同的发展节奏。
一年一会，我们也开始越来越关注老场的新生——
从苏州印象城身上，我们看到真正可持续的运营，应该是以15年为单位来计算的。
一直以来，我都认为苏州的城市商业，在二线城市里不那么典型——
一方面，苏州继承了江苏一脉相承的散装特色，不存在有绝对统治力的城市商圈，各个区域都有自己的代表商业和发展节奏；
另一方面，以今年上半年数据为例，在全国消费增速放缓、一线城市消费增速下滑的背景下，苏州却以5002.9亿元的社会消费品零售总额，7.4%的同比增长，冠绝全国万亿城市之首，走出了远高于全国平均表现的上扬曲线。
常态格局与动态消费的叠加，让苏州商业市场呈现出明显的「分化」趋势——
虽然大盘体感较冷，但考虑到整体的增长势头，仍然有商业项目可以找到机会，迎来逆势增长。
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尽管机会客观存在，但并不意味着它能被轻易把握，没有足够的周期认知以及经验沉淀，很难在这样的洪流中抓住有限的机会。以苏州印象城为例，作为苏州最「资深」的项目之一，它的过往经历本身就是苏州商业的简史缩影——一方面，于2009年开业的苏州印象城，是苏州首个综合类购物中心，带来了集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体的一站式商业模式，引入了H&M、ZARA、MUJI、UNIQLO、Nike Beacon 750等首发国际品牌，直接拉动苏州进入购物中心时代；另一方面，彼时城市商圈格局未定，苏州印象城的出现，直接打响了湖西商圈崛起的第一枪，为湖西商圈后续成为城市级商圈奠定了基础。![]()
15年的风雨过后，留给苏州印象城的，既有新兴商业的崛起、新时代消费需求转换的「考验」，也有不断探索新的发展机会、最终变身为多元生活力中心的「经验」。2023年，苏州印象城迎来了由内而外的深度焕新，也在今年交出了「变身」后的第一张经营答卷——2024年十一期间，苏州印象城销售额近2000万元，实现了同比35%的大幅增长。无疑，苏州印象城是在消费分化中抓住了机会的那一批。「既能乘风，也能逆风」的综合表现，不禁让人好奇，是什么让苏州印象城能够成功穿越周期，并在商业浪潮中迅速找到新的发展机会？从苏州印象城近三年的经历中，我们似乎可以找到答案。对于一般商业项目而言，以年度来衡量商场变化会是一个相对合理的区间，但对于苏州印象城而言，将跨度放大至三年，或许才能更全面地展现它的一系列变化。2022年，是苏州印象城发展历史上极为关键的一年，正是这一年拉开了苏州印象城大规模调改升级的序幕。彼时的苏州印象城，一方面面临着周边竞争加剧的外部环境，另一方面面临着开业时间已久、品牌逐渐落后于市场需求的内部压力。
之前，苏州印象城已经进行了潮流方向的尝试，但这一定位与苏州中心有部分重合，在其大而全的压力下，并没有获得预期的反馈。因此，苏州印象城选择更加深入地与周边社区联系起来，通过增加餐饮、服务、娱乐等体验业态，优化零售业态等方式，与周边竞品形成差异化（如果说苏州中心是仪式感，印象城则是亲近感），接地气地满足日常生活所需。![]()
苏州印象城在制定计划时便以三年为区间，并对最终目标进行了合理拆解，即「以改促调，先满后优」👇第一年，苏州印象城以提升项目出租率为核心目标，优先考虑可以消化大面积的餐饮和体验业态，并以主理人品牌作为突破口，快速改善项目的经营现状；
第二年，伴随着前一年招商成果的展现，市场对于苏州印象城的信心出现明显恢复，同时空间提升、外街改造的成果显现，苏州印象城开始进行各楼层的业态规划，重新搭建项目的品牌框架，并引入了更多具有市场影响力的优质品牌；第三年，苏州印象城的品牌生态基本稳定，开始进行重点楼层的针对性调整，基本完成了从「适应性调整」到「主动选择」的身份转换。在苏州印象城进行的一系列调整中，空间+品牌的组合调整模式令人印象深刻，它不仅重新定义了项目的主力方向，也通过对冷区的重新规划、最大化地释放了空间价值👇在电影市场普遍遇冷的背景下，苏州印象城将原嘉禾影城+ZARA调改为万达影城+MELAND CLUB，原9个厅变为6个厅，3个厅并入MELAND做娱乐大空间，这一调整是苏州印象城转向生活方向的关键动作，也更加符合周边家庭客群的高频需求；
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原F1西侧零售铺位进深较深，通过内外切分结合的方式，对外结合户外空间打造特色餐饮街区，对内改为零售小铺提升利用率，实现业态复合度+店铺数的双重提升，同时也为项目打造了又一个特色标签；
原B1 MECITY空铺打开改为美食广场，与超市出口动线贯穿形成环形，在解决冷区空间并提高出租率的同时，也大幅提升了B1的人气。
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以三年视角来看，借助定位重塑及区域调改，苏州印象城不仅快速提升了出租率，同时基本完成框架业态品牌搭建，通过带动其他铺位招商，打造特色营销活动，实现了客流销售提升和经营氛围回暖。
在具备基本经营面的前提下，苏州印象城开始逐步优化铺位品牌，抓取网红流量品牌、孵化新兴品牌及焕新传统品牌，让品牌组合逐步趋近合理。
其中仅2023年，苏州印象城品牌汰换总量就超过150家，而到了收官之年2024年，苏州印象城又迎来了超70家新店的进驻，同时餐饮比例由早年的16%增长到22%，未来还将增加到30%，基本实现了前期制定的「三年之约」。
今年以来，苏州印象城针对F1、B1等重点楼层进行重新规划，并在引进来之余、逐渐培育了一批品牌「走出去」，实现了自身品牌生态的良性循环。
对于调改前的F1而言，缺乏有力的主力店品牌，且品牌氛围相对割裂。调整后，零售以数码+快时尚/运动为核心，餐饮搭配街区的外摆氛围，以契合夜经济需求的流量型餐饮为主。![]()
在完成MELAND旗舰店的引入后，今年苏州印象城还落地了精致生活潮流零售品牌KKV以及国民零食品牌三只松鼠等，为周边的年轻家庭客群提供日常所需的多元之选。- 上榜成都必吃榜的罗二火锅，是从成都小关庙走出的地道川味，其在苏州开出的城市首店，一经面世即成为了周边消费者积极打卡的热门网红；
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- 引入的圣夜东北菜苏州首家购物中心旗舰店，开启了圣夜升级经营模式、布局购物中心的新旅程。
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伴随着永辉超市的撤出，原有区域被重新规划，并以盒马鲜生+自在食集的形式焕新呈现，进一步开放B1动线以优化客流循环，实现提升超市品质+扩容品牌丰富度的双重目的，以更贴近周边消费者的日常需求。作为国内以品质生鲜为代表的综合超市，此次盒马带来的是湖西商圈首店（同时也是唯一店），预计将于今年12月底开业。届时，苏州印象城将以盒马鲜生区域首店作为新引擎，进一步强化项目引流能力。![]()
同时，B1还将引进超600㎡的实弹射击品牌「枪馆1号」，为苏州印象城提供更加多元的娱乐体验。除了以上重点楼层的大幅调整，苏州印象城还引入了诸多重磅首店。上海铁板烧人气王大神太神，即于苏州印象城落地城市首店，让苏州人民有机会体验到它所带来的视觉&味觉的双重盛宴。![]()
如果说以上的调整还相对常规，那么对于特色业态或网红品牌的前瞻性培育，或许更能体现出苏州印象城积累15年的招商功力。在苏州印象城引进月宫足道时，大面积足道店进商场还相当少见。但月宫足道并非传统的足道按摩，它内设了3D影院、自助美食等多个区域，早已变身为消费者放松身心的一站式休闲之选。目前，月宫足道仅在苏州就已布局近20家门店，且业绩表现十分优异。今年2月，苏州印象城还主动引入了余万才小海鲜大排档全国首店，乘着消费者对于新鲜食材、高质低价追求的东风，余万才半年内已成功拓展至江浙沪其他区域，开店数量近10家。![]()
对于苏州印象城而言，「引进来」与「走出去」是它品牌调整的一体两面——如果说能把优质品牌引进来，彰显的是它的「影响力」，那么能让品牌走出去，无疑是苏州印象城「成长力」的最佳证明。与此同时，苏州印象城近几年的变化也被更多品牌看在眼里，越来越多的成熟品牌选择成为它的同路人——达美乐、祖母的厨房、霸王茶姬、乐乐茶、Subway、湘当有饭等品牌均在2024年陆续入驻，让苏州印象城在前行的路上不再孤单。![]()
据悉，2025年苏州印象城的调整依然会继续——各楼层铺位将进一步优化，在切分大铺的同时增加品牌种类，持续强化餐饮业态，提升品牌丰富度，强化项目可逛性，从而更好地满足消费者多元化的日常生活需求。回顾苏州印象城的三年蜕变，相信对很多项目具有借鉴意义——在消费市场快速迭代的当下，并不存在「一招鲜，吃遍天」的应对捷径，保持对市场的敬畏心态、根据自身情况积极调整，才是真正构成可持续运营能力的底层基础。今年以来，不管是综合大店的引进，还是对于新兴业态/品牌的孵化，都是苏州印象城在存量市场中发现的宝贵增量，这背后的市场敏锐度及坚定执行力，或许才是苏州印象城不辜负时间所带来的真正馈赠。对于以多元生活力中心为定位的苏州印象城，可持续运营必然要关注的一个问题是，如何彰显生活力？伴随着一年的迭代积累，2024年，苏州印象城以「Link」回答了这个问题的答案——今年，苏州印象城以「生活有趣 热爱继续」为主题，通过年度自有IP「link incity」，相继推出了LINK INCITY城市乐游艺术节、「WOW!SUMMER」夏日派对等活动，以链接生活中的艺术、链接亲子家庭的陪伴、链接社交的情感传达等多种形式，展现出「链接生活力」的无限可能。10月周年庆期间，苏州印象城开启全城五感寻爱之旅，让#苏州印象城15周年庆重拾吾爱的热门话题，获得了上万次高频互动，实现了整个活动的爆发式声量传播。![]()
以上活动期间，苏州印象城均以会员权益升级的形式，启动雪绒花积分抵现项目，让消费积分实现有效流通，从而提升消费者与苏州印象城之间的会员黏性。今年以来，苏州印象城还在持续提升空间体验。苏州印象城针对F1入口进行亮化升级，在提升外立面形象的同时，也进一步改善了相对隐蔽出口的昭示性、助力周边店铺的客流提升；![]()
除此之外，苏州印象城还进行了卫生间改造、包柱亮化、休闲座椅升级，以及中庭美陈的中长期铺设增加，所有举动的核心，都是围绕着让消费者到访时实现「无龄感」的商业体验，感受到整个项目的活力氛围。![]()
在一系列有趣有温度的特色运营服务中，苏州印象城的形象变得更加立体起来——十五年赋予它的不仅是时光沉淀，更是对于城市生活的精准洞察。在市场分化阶段，苏州印象城不仅持续刺激市场情绪不低落，更重要的一点，是增强了周边消费者的生活归属感，让他们的情感能够有着落。时间是残忍的，时代的浪潮滚滚向前，从不曾为谁停留；但时间也是公平的，「吹尽狂沙始到金」，最可贵的都留在最后。15年的购物中心，没有借鉴，没有参考，苏州印象城始终在追寻自己的运营道路。所有在日常中深耕的突破创新，终于在去年迎来了质变，在今年长出了果实，不断拉动着整个区域的向上循环。或许，当下次被问起如何衡量一个优秀项目的可持续运营周期时，我的回答会是15年。而苏州印象城的存在，让我完全有信心，这个答案可以被延长地更远。![]()
