开在珠海斗门的万达，有什么不一样？
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2024-12-29 11:49
上海
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《2023中国商业地产发展报告》尚有少量存货
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珠海，并不是一个太卷的城市——
在珠海悠闲的街头漫步，城市节奏平和而宁静，商业街区、小规模的精品店和特色餐厅以其独有的个性和服务质量赢得人心，一切都显得不紧不慢。
但最近，珠海的商业市场似乎卷了起来——
12月28日，珠海斗门世荣万达广场（以下简称珠海斗门万达）正式开业，它不仅是珠海首座万达广场，更标志着珠海商业版图的一次重大扩展。
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我不禁好奇，万达这位商业「学霸」，将如何在这个25万平方米的城市综合体中施展身手？它又会如何利用或突破传统商业模式，为珠海带来适宜的消费体验和城市生活？值得聊聊。
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珠海西拓
谁在改变斗门？
珠海，位于珠江口西岸，是中国的经济特区之一，通过港珠澳大桥与港澳紧密相连，是粤港澳大湾区的关键城市。这座城市以其美丽的海滨风光和「浪漫之城」的美誉而闻名。珠海近年来发展迅速，2023年GDP突破4000亿，同比增长3.8%；人口方面，2023年末常住人口增至249.41万人。这座年轻的城市正加速迈向「万亿工业强市」。
而斗门区，作为珠海「西拓」战略的核心，拥有连接中山、江门以及毗邻港澳的地理优势，却面临着商业发展滞后的现状。先说区位，珠海斗门万达位于珠峰大道和水郡二路的交汇处，这两条主干道分别拥有双向8车道和双向6车道，辅以知行路和德育路两条双向4车道的道路，确保了交通的便利和流畅。珠海斗门万达拥有令很多商业艳羡的超长沿街展示面，广场面积也颇具规模。这不仅提供了优渥的可视性，也为顾客和周边居民提供了一个相对宽敞的活动空间，后面我再来细聊项目是如何发挥的。
从人口保有量来看，斗门区虽次于香洲区，却高于金湾区。但根据赢商网相关报道，斗门区在营商业项目仅有3家，商业存量面积17.6万㎡，商业项目稀少，且商圈辐射力有限，区域内人均商业面积为0.29㎡/人，亦远低于香洲区（1.54㎡/人）和金湾区（0.54㎡/人），这种供给不足不仅增加了居民跨区消费的不便，也限制了斗门区商业潜力的释放。这也许就是万达首进珠海就选址斗门的原因——成长型高潜力区域、庞大消费人口和商业供给严重不足，共同造就了巨大的商业机会。珠海斗门万达的开业不仅满足了居民对高品质生活的需求，也将推动区域经济和商业的升级。![]()
无PARK不PARTY
乐园化商业表达值得深挖
珠海斗门万达由珠海万达商管与广东世荣兆业股份有限公司合作开发，珠海万达商管拥有商业地产领域的规模优势和品牌影响力，而广东世荣兆业股份有限公司则拥有对本地市场的深刻洞察，是全国性品牌与在地品牌合作的经典范例。
在沟通时了解到，在项目初期，项目团队面临了将公园式购物定位进行调整，以适应本地消费者偏好的挑战。
通过与本地团队的紧密合作及市场调研，项目团队开始理解本地文化的独特之处和消费者的真实需求——调研结果显示，本地居民更倾向于能够有一个提供社交和娱乐体验的商业空间，因此，项目最终围绕乐园化的特色主题进行商业打造。
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一个是万达广场标志性的超长沿街展示面，与广阔的广场面积，项目在这个区域将户外篮球场与咖啡轻食区作为一个运动休闲组团而做整体打造，有效利用了广场的步行可达优势，成为项目的重要聚客点和多经收入点；
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另一个是万达广场鲜有的层层退台建筑设计，配合拾阶而上的内环庭院，生机盎然的绿植景观设计，进一步打造出绿色生态、自然松弛的休闲社交场景。项目打破了传统万达广场标配的一个盒子+一条金街的传统模式，引入了更多的自然元素和开放空间，这样的设计不仅满足了现代消费者的需求，也为商业空间的品牌组合、运营……提供了新的思路。
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项目在这个区域规划了大量带外摆的餐饮品牌，如霸王茶姬、喜茶、奈雪的茶、悠花悠厨、臻龍·澳門葡式茶餐厅等，日咖夜酒组团呼之欲出。![]()
到了斗门才知道，这里也是深受本地人喜爱的生态旅游目的地，有许多热门景点，如斗门旧街、黄杨八景、金台寺、下洲村等，吸引了众多钟情于岭南水乡文化旅游客群。![]()
所以项目在视觉与体验的表达上，吸纳了「锦山鲤谷」这个斗门独家在地符号，提取其锦鲤和山谷的美好寓意，将Mall与商业街区打造成两条跳跃在水中的锦鲤，围绕成中心层层叠叠的绿山谷，深谙风水的岭南人，是懂如何藏风聚气的。在开业盛典上，珠海斗门万达的IP形象「斗小鲤DoDo」首次亮相，它作为与当地消费者情感联结的「媒人」，以身披金鳞、圆润可爱的小鲤鱼形象，将「锦山鲤谷」的意境生动呈现。而这一形象不仅成为未来营销活动的核心内容和视觉焦点，并作为一种对本土文化的创新活化，为传统文化赋予了在现代语境下的新表达，提供了一次展现未来可能性的机会。![]()
这些富有设计感和氛围感的场景打造，无疑极大地提升了珠海斗门万达的客流吸引力，为销售转化、复购和顾客满意度赢得了的先发优势，也进一步巩固了其作为城市乐园欢聚地的市场地位。
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真诚至上
品牌与空间创新协奏
在珠海斗门万达的商业场域里，品牌组合、空间与品牌的协同效应引起了我的注意，这一直以来都是商业地产产品设计的要点与难点。协同得好，项目能获得消费者体验、销售表现的双赢；协同得不好，场内便会出现一个无人问津的主力店与坪效洼地。数据层面，项目入驻的181家商户中，93家为珠海&斗门首店，首店率超51%；近15万方购物中心，14家次主力店，如此高的首店比例和次主力店数量，展现了万达对珠海市场的满满真诚和对项目成功的勤奋追求。
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空间与品牌协同层面，除万达广场的标准配置——超市和影院外，项目还有三个在规划设计阶段就特别前置启动的定制店铺，这是与万达一贯的标准化、复制化打法不同的策略。近6000平方米的LUCKY SPACE 不二的潮 潮玩运动馆，主要面向青年客群与团建客群。为成年人提供一个释放活力、享受运动乐趣的空间。其内包括VR体感运动、室内射击、保龄球、台球等多种运动项目，旨在打造一个活力与乐趣结合的综合性娱乐场所。![]()
麦宝儿童成长CLUB，不仅带来了全新升级版旗舰店，也是珠海首家超2000+㎡跨层儿童主题乐园。店内以奇幻森林为主题，集颜值与趣味一体，内设20+主题玩乐项目，致力打造珠海最大的一体式、多元化亲子全景室内乐园。覔书店，作为深圳首进珠海的城市人文体验书店品牌，项目为此定制化了挑高12米，超1000平方米的大型书店空间，主要面向城市全客层，这个空间集阅读文化、文创产品、主题咖啡、儿童成长与讲座交流为一体，是一个值得长坐与社交的生活文化空间。![]()
这三个在规划设计阶段就特别前置启动的定制店铺，标志着万达在商业地产领域的一次「自我革命」，再辅以如电玩城、KTV等多元体验性商铺的补充，体现出珠海斗门万达在体验式业态上的深入实践。
在众多商业地产项目纷纷效仿万达标准化、复制化模式的当下，万达却再次返回定制化，这种空间与品牌协同的产品策略不仅为品牌表达与体验带来了显著的加持，也为项目注入了独特性，使得珠海斗门万达不再仅仅是一个普通的购物中心，而是变成了一个融合了地方特色和个性化需求的商业体验空间。
这些定制店铺预计将成为吸引客流的新亮点，提供与众不同的消费体验，使珠海斗门万达广场在激烈的商业竞争中更具吸引力和市场竞争力。在当前的购物中心竞争中，餐饮业态的重要性日益凸显，甚至有观点认为「得餐饮者得天下」。在对珠海斗门万达的观察中，可以发现其餐饮业态的配比不仅高于其他万达广场，也高于市场上同等体量的商业项目。据了解，珠海斗门万达共有76家餐饮品牌，餐饮品牌的数量占比高达42%，这一比例远高于一般购物中心30%至40%的餐饮占比。
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这种高比例的餐饮业态配置，使得珠海斗门万达在业态多样性上得到了充分的发挥，从快餐、小吃到高端餐厅，满足了不同消费者的需求。与此同时，利用规模优势又进一步提升了招商的谈判筹码，成功吸引了众多知名品牌在新区开设臻选店和升级店。这些店铺不仅提升了购物中心的品牌形象，也为顾客带来了更高品质的餐饮体验。在新区这样的新兴市场，项目通过强化餐饮业态，不仅增强了自身的市场竞争力，也为区域商业的发展注入了新的活力。如以有质感的黑色为主色调的八合里臻选店，在保留明档老潮汕师傅现切牛肉的基础上，丰富更多菜品种类，同时环境设计也进行了全新升级。![]()
作为珠海首座万达广场，珠海斗门万达不仅带来了全新的消费体验和生活方式，而且通过其独特的商业定位和业态配比，为珠海注入了新的活力，标志着珠海商业版图的重大扩展。
总体来看，珠海斗门万达的开业不仅促成了斗门区域的商业升维，也为珠海西拓战略提供了重要的商业支点。
它凭借满铺开业与高客流初步验证了市场潜力，从体量和起点来看，具备成为珠海乃至整个粤港澳大湾区商业新标杆的成长潜力。珠海斗门万达的开业，不仅为当地居民提供了新的购物和休闲选择，也显著带动了就业市场的增长，为当地居民提供了大量的就业机会。这对于提升区域经济活力和居民生活质量具有重要意义。![]()
然而，如何在短期热度褪去后，通过差异化定位、品牌组合优化及数字化营销等保持长期吸引力，仍是项目面临的考验。珠海斗门万达的实践表明，综合体项目的成功不仅依赖启动效应、规模效应、品牌效应，还需动态调整招商及运营策略，尊重在地消费者实际需求，持续深耕本地市场，推动区域商业生态良性发展。我们期待，珠海斗门万达可以激发出珠海商业的新活力，开启珠海商业新的未来。![]()
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