在去年消费复苏的背景下，代表性价比的奥特莱斯在一众商业中脱颖而出。大部分奥莱企业都实现了销售和客流双维度强劲增长，即使在2024年消费节奏放缓的环境下，不少奥莱仍然是节假日出行的客流高峰地带。回头来看，其实成都并不算是一个奥莱大城，也容易让奥莱业态在商业话题的探讨中被忽视。对比北京、上海、长沙等城市的「热闹」，即使在今年新开一座奥莱项目的前提下，成都目前仍然只拥有西北、西南、东南角三座奥莱项目，高需求让几个项目的表现都可圈可点。而在这之中，于2009年在双流区开出的时代奥特莱斯依旧充满活力——这座已经开了15年的项目，去年以36亿的销售额强势跻身成都购物中心排行榜第六，并连续稳居全国奥莱前十。
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凭借九龙仓的资源赋能，时代奥莱重点发力运动和轻奢两大板块，有着超越能级的表现，提供极具吸引力的折扣力度，在最近的15周年庆中也再攀高峰。
尽管目前市场挑战依旧：消费降级、奢侈品表现遇冷，以及年轻项目的竞争等……但是，这座精品奥莱的脚步也更加坚定了。
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一座15年的奥特莱斯
穿越周期后历久弥新
奥特莱斯的特殊消费属性决定了，这一定是一项具备逆周期性的商业地产业态——于2009年开出的成都时代奥特莱斯正清晰地证明着这一点。
在成都购物中心仍处于初始阶段的年代，时代奥莱作为九龙仓超前布局成都的一城双店之一，成为成都市场的首座奥特莱斯，先发优势相当明显。
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结合奥莱项目的文旅及目的消费属性，当年之所以选择在成都西南部布局奥莱门店，我想九龙仓正是看中了这个优势鲜明的交通枢纽地带：
项目背靠成都双流国际机场，连接四通八达的成都绕城高速，无论是全国各地飞抵成都的往来客商，还是从西南部国道入蓉的游客，都能被其揽入最短半径中，且具有无可比拟的全域通达性。
插播一句，成都本就是整个大西南的商业辐射地，从时代奥特莱斯的客群来源来看，绵阳、德阳、内江、甘孜阿坝等四川省二级城市，以及贵州、云南、重庆、青海，乃至西藏等地都是项目的客流来源所在，这些区域的高端消费力也可见一斑。沿成都武侯立交沿双楠大道一路前进，途经前段时间刚在成都开出第二家分店的山姆会员店（武侯店），在地铁3号线和19号线（直接通达天府国际机场）的交汇处，时代奥莱的钟楼格外显眼地伫立在那里，一座欧式风情小镇跃然眼前。![]()
即使放在目前的商业语境下，这也是一座场景力UP的商业项目：建筑地块四方规整，动线简洁清晰，业态指引清楚明了，充满欧式风情的建筑、喷泉、广场好逛好拍……也为「后来者」贡献了一大奥莱模版。之所以是模版，不仅在于时代奥莱能够在商业地产的黄金时代里快速成长，也在于在经济下行的背景下，TA还在穿越周期、彰显韧性。
2023年，成都时代奥莱实现总销售额与2022年相比增幅达15%以上，在疫情放开后的首年成功创下新高。自此，时代奥莱已经连续3年实现超30亿销售额，连续5年保持双位数增长，这也完美落实了九龙仓对旗下项目保持高增长的要求。今年15周年庆业绩也是再次突破预期，10天的客流及销售均同比增长，且户外及运动、儿童及家居，时尚休闲品类均有突破双位数增长；同时新会员注册量及会员销售占比也上扬明显。近期走进项目，不少「新」场景都让人恍惚：复古时尚背景下悠闲的餐饮外摆、唯美浪漫的落叶银杏，精心修剪的草坪绿化，这座已经开业15年的商业项目依旧惊喜，空间在团队手中历久弥新。![]()
仅从「表面」看，近5年间项目也花费了很大力气进行场景更新。
然而不仅是场景上「驻颜有术」，项目在功能性方面更进行了两个重要更新举措。
一是为应对停车空间不足问题，时代奥莱在2022年完成A、B区双停车场扩容，同时节假日辅助停车位也投入使用，使总停车位达到3500个，B区的露天停车场、绿色出行补贴，也为消费者带来了实实在在的便利；
二是作为拥有国际精品业态的奥特莱斯，时代奥莱也格外注重VIP会员体验升级，项目在原有的VIP LOUNGE基础上进行了更新，打造了母婴室、升级了VIP休息室等区域，并为VIP客人提供1V1服务。
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从2009年开出到现在，成都时代奥特莱斯热门出行目的地的标签一直存在。今年我们也多次造访项目，周中客流稳定，一到周末及重要节点客流增势更是令人惊喜，客流密度和提袋率都极高，不少门店客流络绎不绝。![]()
今年国庆假期，项目总计迎来40万人的爆发客流，而时代奥莱的去年年客流已经接近千万，印证了项目对大西南客群的强吸附力。人、场、货、价堪为奥莱产业成功的四大关键因素，在市场环境下行的当下，人和场如果已经既定，那么「货」与「价」便成为了奥莱项目的核心竞争点。
从成都市场的奥莱行业走访调查来看，时代奥莱之所以能够保持业绩红火，一是在于其相当给力的折扣力度——常年以平均1-5折的低价增强粘性；
另一方面，我们也发现时代奥莱主力门店面积类比部分奥莱店更大，明显是旗舰店的规格；奥莱西南首店、成都首店效应明显，货品组合更全，兼有折扣商品和正价的时新商品（当季新品数量也明显更多）。
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自2020年以来，结构性消费降级成为中国商业需要直面的问题，但接踵而来的是消费环境发生的变化：潮流单品将部分轻奢品牌不断推举，户外运动之风盛行。
如何通过「新货」适应市场、吸引消费者？我们截取部分时代奥莱的亮点组合来回答这个问题。
一、传统国际时尚精品业态优势显著
消费降级是有结构性的，但不少品牌也受到了潮流风向的「托举」，超300个国际精品品牌是项目的「底子」，尤其是涨势喜人的轻奢品牌还在为时代奥莱带来突破性增量。
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*时代奥特莱斯国际精品品牌矩阵部分品牌
例如，旗下拥有三大品牌COACH、kate spade和Stuart Weitzman的Tapestry集团在8月15日发布的2024财年及第四季度财报显示（截至2024年6月29日）：2024财年，COACH收入增长了3%至51亿美元，在集团内营收份额进一步扩大，且第四季度利润和收入均超过了预期，达到了近79%的占比。而时代奥莱COACH店也相当给力，实力一直稳居全国前三。另外，备受青睐的Ralph Lauren集团在2025财年第二财季的营收同比增长6%，其中亚洲销售同比增长9%，中国市场收入同比增长两位数。而时代奥莱的POLO Ralph Lauren店更是自2021年开业以来，一直呈双位数增长。基于头十年积累的「底子」，时代奥莱持续发力轻奢板块——2020-2024年这5年时间内，项目陆续引入了Sandro、Theory、Maje、Y-3、Denham、Max&Co.、ba&sh、Isabel Marant、Longchamp等众多轻奢品牌的成都首家奥莱店。更强大的轻奢矩阵，让时代奥莱实现新环境下新的业绩增量。新锐户外品牌正在承载旺盛的消费力：性别区分更加模糊，中性单品大行其道；也是家庭成员消费的主战场，并且户外运动正在接力轻奢能级的中高客单，成为头部商业的「破局之道」。近几年，Salomon、Kolon Sports、Saucony、MAIA ACTIVE、Undefeated等新锐品牌相继开业，都在场内落位成都首家奥莱店；adidas、Fila、The North Face、Nike四大旗舰奥莱店铺扩店升级；原有的Arc'teryx、Descente等品牌都是项目常态热店。![]()
高化集合店的引入无疑为女性业态增添了一抹亮色：2022年雅诗兰黛美妆集团成都首家奥莱店落地超大门店，2023年资生堂集团美妆集合店、妍丽美妆集合店开业，多家美妆集合店带来全品选择。
配套业态是消费者体验感的来源，一些存量项目往往不会牺牲高坪效的零售区去满足体验感，但前瞻性的奥莱早已先行一步。在7万方全部满租以及场地固定的前提下，时代奥莱持续优化部分一楼、二楼入口处店铺，并增加了外摆及流动门店作为店型补充：这些年，除了原本的快餐、星巴克等品牌之外，还在场内落地了M Stand、Manner、Tim Hortons Coffee、一只酸奶牛、茶百道等饮品，以及热门烘焙品牌Hibake（其营业额及坪效甚至超过了市中心黄金铺位）等20多家餐饮门店。![]()
通过户外店和休闲座椅的装点，消费者们可以在街道上坐下放松，这也是时代奥莱最直观的「新鲜感」和「生活感」所在。![]()
据项目描述，接下来团队将围绕「家庭生活全品」这个愿景，丰富国际品牌、时尚运动及家庭类消费产品的品类组合，对重点品类及品牌进行优化及扩展。未来，通过扩展儿童、家庭日用品等奥莱品类，更加聚焦多元生活方式，时代奥莱也将会更像一个完善的家庭目的地。![]()
在多元渠道卖货的新商业语境下，时代奥莱正在穿越新的商业周期。一方面，除了拥有品牌资源赋予的货与价优势，时代奥莱更需要弱化「目的地属性」，让更多消费者把这里当做常态化的消费场所，拉近与商圈的距离。
难得的是，时代奥莱一直在用心增强线下体验价值，VIP客户关系管理与营销活动一直在同步进行，回归线下与强化线上两只手都很有力。
一方面，从2014年成都第一个侏罗纪恐龙森林公园，到2019年的乐高IP、皮卡丘等IP活动，活动的丰富性与品牌营销同步；
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而在疫情后回归线下消费时，项目又借助区域特点，开创了自有IP活动「草莓节」等有在地特色的节事，借助项目的复古场景凸显体验价值。
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另一方面，项目还在通过精准营销维护存量顾客，引入增量客户，并通过汇聚多元功能的微信小程序、抖音等社交平台，以及顾客微信群等互联网工具进行深度运营，以满足消费者需求。
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进一步地，项目的智能化也在拓展线下商业可以触达的客群边界，数字营销正在与线下销售深度结合。
疫情期间，项目通过小程序开展无接触消费，并逐渐演化为常态性的线上营销，新品闪购、消费券的直观常态化的会员活动、PR活动信息都能一键获取，便捷性进一步增强。
而成都时代奥特莱斯打造的「大牌直播间」、「大牌闪购」等线上销售渠道，至今已运作超1000次直播，与超200个品牌进行合作。通过将小程序、会员体系及社群打通，年均产生超1.5亿元的线上销售额。如此看来，这个15年的「新」项目，还有很强的内生动力，这也给予了成都市民更多的期待感，让可持续发展的故事在这个奥莱项目身上得到延续。TA用实际行动证明了，不管下一个风口在哪里，精品奥莱都一定会有价值。
因为无论在什么样的经济环境下，品牌一定会需要奥莱这样的场所，回笼资金、让品牌实现正向发展；消费者也一定需要这样的场所，去获得高性价比、高质量的商品体验。
参考众多一线城市奥莱项目的经验，如果要持续吸引顾客、提升消费粘性，这个场所比以往任何时候都需要精细化运营，项目也需要以更日常化的姿态来打造自我。
15年沉淀下来的成都时代奥特莱斯，正在通往一条值得被日常关注，聚合更多生活体验和想象的路上。
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但如你所见，我们一直都在努力
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