走进商业地产的ESG，只是「看上去很美」吗？

楼市 2024-11-18 08:01 上海

《2023中国商业地产发展报告》尚有少量存货

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近年，关于商业地产如何实践ESG的研究和报道日益增多，但业界对ESG的理解仍处于初级阶段。

首先，ESG究竟是什么？

ESG由环境「Environmental」、社会「Social」和治理「Governance」三个词的首字母组成，是一种企业评价标准，帮助企业在追求经济效益的同时，也要考虑到其对环境和社会的影响，实现良好的公司治理。

ESG不仅要求企业履行社会责任、健全合规经营，更是让企业建立「长期主义」的价值体系，不断提高企业自身的风险管理能力，其中包括对气候及相关自然灾害的抵御力，以及对地方政策和产业转型的适应力。

其次，ESG需要强制披露吗？

今年4月，沪深北三大交易所同时发布指引，要求450多家上市公司披露可持续发展报告「ESG报告」，对于商业地产来说，ESG不再是企业的「加分项」而是逐渐转变为「必答题」。

除了让投资者更全面地了解企业的可持续发展部署和进展，ESG报告更重要的目的是通过强制/鼓励披露碳排、员工福祉、董事会独立性、社区营造、供应链责任等多项具像化指标，倒逼企业与人类长期发展的目标深度绑定。

*图据@Pexels

最后，商业地产哪个ESG议题最值得关注？

在庞杂的ESG披露框架中，碳排放议题占据了核心地位，是实现环境可持续的关键指标。

数据显示，中国地产行业及相关产业链的碳排放占比高达近50%，作为「碳排大户」，商业地产拥有巨大的节碳空间和改造潜力，在实现国家「双碳」目标中的责任也尤为突出。

接下来，我们将针对ESG框架下的碳排放问题，对商业地产企业的可持续发展举措进行分析。

本文选取已发布2023年ESG报告的标杆商业地产上市企业（含A股及港股上市），并对各企业报告中环境议题的披露内容进行梳理，力求能够为大家建立起关于碳排放的初步框架性理解。

碳排放从何来？

企业需先接受这个摸底测试

在做碳排放管理之前，企业需要先对温室气体的排放源进行摸底，识别哪些设施、流程、部门活动带来的温室气体排放。

温室气体核算体系「GHG Protocol」是一套国际上广泛认可的温室气体会计和报告标准。标准排放源分为三类，即范围1「Scope1」，范围2「Scope2」、范围3「Scope3」。

*温室气体核算体系「GHG Protocol」为企业划分的三个排放范围

范围1「Scope1」直接排放，是由企业直接拥有和控制的设施、设备产生的排放，在商业地产中主要为逸散排放，如空调冷却剂泄露等。

范围2「Scope2」间接排放，指企业购买和消费的电力及其他能源在运营过程中产生的间接温室气体排放。

范围3「Scope3」其他间接排放，发生在企业的价值链条中，这是最广泛和复杂的排放范围，包括了上游和下游活动。在商业地产领域主要来源于下游租赁以及终端消费者。

「靶向」减排

商业综合体的软硬兼施

理解了碳排放的主要来源，商业地产就更容易找准「靶向」减排的关键切入点。

在对企业ESG报告的梳理中发现，商业综合体可持续运营主要围绕两个方面展开，一是对硬件设施的建设和改造，二是针对消费者和租户的推广与协同。

硬件设施的建设改造，包括清洁能源的应用、对设备设施进行节能改造、运用智慧系统监测和优化能效。

这些优化措施实质上是对标温室气体排放中的「范围1」直接排放，即涉及企业所有设施的温室气体排放，以及企业购买的电力、供热、供气和空调所产生的「范围2」间接排放。通过「开源节流」的方式，让能源使用更加洁净，能耗降至合理可控的水平，实现能效的最大化。

对于消费者和租户的推广与协同，商场可以通过绿色租赁、租户碳审计、废弃品管理、商场环保活动等手段，带动公众意识，并向相关用户提出优化策略。

这些举措的意义在于降低「范围3」相关产业链的温室气体排放。范围3涵盖甚广，对于商业地产来说，主要构成是包含租户和终端消费者在内的下游客户，涉及运输配送、产品销售、废品处理、租赁资产管理等方面的碳排放。

*温室气体核算体系「GHG Protocol」范围3边界划定

这些「硬」核改造

既助力脱碳又增效降本

首先，让我们看看，哪些节能减碳的「硬」件投入最符合商业地产的环保效益？

01、头顶光伏，用上「绿电」，为减碳打开清洁之源

购物中心裙楼通常拥有较大面积的屋顶，这些闲置空间被充分利用可转化为绿色发电资产。

安装光伏系统，能够满足商场的部分电力需求，减少对电网的依赖，降低能源成本，减少碳足迹。此外，现代光伏板设计，更重视与商业建筑的外观融合，在未来将会成为建筑的绿色名片。

数据披露显示，2023年，华润置地自建光伏发电量达到3,454,200kWh，减少碳排放1,969吨。

九龙仓大上海时代广场、成都IFS和长沙IFS安装了太阳能光伏板，2023年发电量共超过70,000kWh。

万科印力目前已累计落地22个光伏发电项目，总发电量超过16,437,000kWh。

截至2023年底，龙湖集团已在五个在运营天街项目屋面建设光伏发电，年总发电量达100万kWh，且可实现在商场运营期间100%自消纳。

*华润南昌万象城屋面光伏

然而，光伏发电作为商场的顶上光环，仍然存在能源密度低、转换效率低、储存成本高、气候依赖性强等限制，相对来说，采购「绿电」更有助于企业加快实现减碳目标的进程。

「绿电」主要来源于太阳能、风能、水能等可再生能源，这些能源在发电过程中不产生或很少产生包括二氧化碳在内对环境有害的排放物。

使用零碳排的绿色电力，虽然初期成本较高，但从长期效益来看，因其可再生属性，价格相对更稳定，且随着技术进步，成本还在持续下降。

企业公布的数据也展示出「绿电」为减排作出的贡献。2023年，华润置地采购绿色电力和绿证总量为71,066,233kWh，可减少碳排放40,529.07吨；龙湖集团在旗下11个商业项目采购绿色电力，总采购量达到4,600万kWh，总核减碳排2.8万吨。

02、设备提效，绿植降温，「电老虎瘦身」进行时

全球不断刷新高温纪录，意味着更多的降温用电需求，其中商场建筑的能耗越发引起关注。数据显示，商业建筑碳排放强度约是全国平均强度的2.09倍。

减排之路任重道远，除了开源，更需要节流，为购物中心的用电量减负。

在购物中心的电耗分布中，暖通空调系统用电约占公共用电的45%，是用电管理首要重点。从各企业的报告中可见，暖通设备系统的节能改造，一方面降低了二氧化碳排放，另一方面也实现了提效降本。

如华润置地去年完成了冷站智慧控制、冷却塔变流量、水系统阻力优化等提升改造，预计实现节能800万kWh/年；

龙湖集团完成南京龙湾天街项目高效冷站改造试点工作，共节约用电量50万kwh，制冷系统节能率约17.4%，降低二氧化碳排放量约250吨；

新城控股山西运城吾悦广场，利用空气能和峰谷电蓄热，预计全周期供暖费节省约4530万元，碳减排约9840吨。

*龙湖南京龙湾天街

照明是购物中心用电的第二大组成部分，约占27%，九龙仓针对照明系统的使用特性，通过传感器的应用，实时控制灯具和调节功率，为成都IFS节省能源480,000 kWh/年，长沙IFS节省了32,193kWh/年。

此外，排水系统虽然相比暖通和照明用电量少，但也在关注范围内。

上海恒隆广场翻新工程安装高效能水泵，预期每年节省用电49,000kWh；沈阳皇城恒隆广场完成恒压供水系统升级，节省约35,000kWh能源。

*上海恒隆广场

值得关注的是，以自然为基础的技术解决方案，不仅成本较低，具有美化功能，在节能减排方面的效能也不容小觑。

研究表明，将室外温度降低1°C可以使建筑能耗减少5%，绿色屋顶的引入，为商场上盖增添吸热隔热功能，有效降低室内温度。

上海陆家嘴中心L+MALL、前滩L+PLAZA等项目就采用了绿色屋顶设计，并充分利用庭院、广场、步道等空间设置绿化用地，有效减少热量交换，降低建筑能耗。

03、打开思路，「耗电大户」也能节省资源

前文提到空调系统在商场中耗能占比大，但与此同时，空调运行所产生的大量冷凝水，也能被二次利用，为购物中心的日常运营节省一定的开支。

无锡恒隆广场的空调冷凝水回收系统，带动2023年回收重用的总水量增加至2022年的两倍，占物业全年总耗水量的2.6%。

除此之外，消防系统泄水、雨水、地下水等相对洁净的淡水也适合循环再用。

九龙仓大连时代广场收集地下水用于灌溉和清洁，共节省约1,987立方米的用水量。香港太古坊设有雨水及中水回收系统，配合逆渗透水系统将冷却塔的处理用水循环再用，淡水的总需求量因而减少超过52%。

*九龙仓大连时代广场

04、引入智慧运营，人效、坪效、能效联动提升

随着物联网、大数据、云计算、人工智能等技术的发展，购物中心可以实现能源使用的实时监控，通过用能对比进行分析和预测，识别优化方案，这不仅可以降低能耗和成本，还可以提高项目的运营效率，在市场中获得优势。

如太古地产通过云端智能能源管理平台，掌握节能资讯及优化能源，将香港太古城中心中桥空调风柜的能源耗用量减少50%；

恒隆地产在物业中应用的人工智能技术由规则引擎、冷水机组优化及物联网中枢组成，在云端控制面板中显示效能系数、温度、设备运作状态、能源消耗量及优化数据等指标；

万科集团通过搭建数智化云端平台，监控运营项目的用水情况，持续监测单位建筑面积耗水量以及万元营业额耗水量等运营能效指标，实现远程监控、统一控制及数据分析。

在减碳目标驱动下，越来越多的购物中心通过引入IBMS、数据分析平台等技术，进一步加强碳排放与能源管理手段。

新鸿基地产的香港新世纪广场，采用了人工智能收集并分析温度和二氧化碳含量数据，藉以找出低效能源的成因；

龙湖武汉江宸天街，升级了IBMS4.0智能楼宇管理系统，实现运行策略与执行监督并行。

*武汉江宸天街

携手租户和顾客

积极应对「范围3」排放

对于下游租户和顾客，商业地产如何创造和绑定共同价值，探索减排新路径？

01、绿色租赁，开发商与租户在脱碳路上双向奔赴

近年来，实施绿色租赁成为商业地产行业提升「环保力」的关键手段。

绿色租赁条款要求业主和租赁者双方均承担责任，包含碳排放、能源和水效率措施、减少废物产生、绿色交通措施和可持续运营等方面的规定。

例如，龙湖济南北宸天街通过建立节能降耗管理制度，并辅以有力的奖罚机制，将绿色运营的理念深入贯彻至商户运营与决策中。

截至2023年，已签署绿色租赁合同租户占龙湖商业租户的95%以上。

新城控股推出的节能降耗举措，包括优先选用绿色产品、进行正确的垃圾分类、开展节能环保的宣传工作等，鼓励商户设定和自身运营相挂钩的用电、用水目标，并通过评估体系的激励机制，提升商户在绿色运营方面的表现。

餐饮油烟是购物中心一个重要的排污源，与餐饮油烟商户签订油烟设备绿色租赁合同，能有效减少「三废」排放，新城控股在新建吾悦广场餐饮商铺中，推广高效油烟设备绿色租赁模式，集成安装在线油烟排放监测平台并纳入新云平台，落实环保排放的管控要求。

*新城控股油烟智能监控云平台

02、追踪「隐含碳」，租户碳审计试点运行

租户碳排放占购物中心下游排放很大一部分，研究显示许多企业范围3排放量占其碳足迹的70%以上，但由于其结构复杂，核算难度大，也被称为「隐含碳」。

随着租户的碳足迹被纳入到购物中心碳排放量管理中，越来越多的企业开展了对租户的碳审计工作，通过核算碳足迹，督促租户履行脱碳义务，也有助于在企业层面确定碳排放总量和减排潜力。

租户用电量占物业总能源耗量的比例较大，对太古地产来说就占到50%。该公司向租户提供免费能源审核服务，截至目前，已覆盖香港和中国内地700万平方米的商业空间，每年可节省1120万kWh的能源。

嘉里建设在2022年引入了「碳审计试点计划」，旨在更好地了解租户中的排放分布情况，促进全面的环境管理，以及引导租户采用更加可持续的实践。

03、循环经济，从商业的全生命周期探索可持续性

在商业运营中，倡导可持续的生活方式，鼓励消费者与商户参与到循环经济中，有助于减少浪费，确保资源在商业地产整个生命周期中得到最优利用。

循环经济的内涵围绕4R原则展开，包含减量化「Reduce」、再利用「Reuse」、再循环「Recycle」、再思考「Rethink」。

在「减量化」原则中，要求商家通过合理设计减少每个产品的物质使用量，从而节约资源和减少排放。

恒隆地产推广的「裸买概念」就是很好的例子，2023年恒隆与Fill n'Go合作，在旗下香港商场设立智能自助裸买站，售卖个人护理产品的补充装。在为期六天的推广活动期间，一共有555名顾客消费指定金额后兑换了Fill n'Go的铝樽，并在智能自助裸买站选购补充产品。

「再利用」原则，旨在延长消费品的使用寿命和减少废弃物，比如重复使用包装，减少一次性包装带来的环境污染。

恒隆地产的回收行动更侧重与餐饮合作，2023年恒隆与惜食堂合作回收超过1.5吨包装食品，与美心合作回收超过35公斤废弃月饼盒，并联同绿领行动收集约1.4公吨红包袋，并持续支持Foodpanda试行可重用餐盒计划。

*恒隆地产-Fill n'Go智能自助裸买合作计划（左）、月饼回收计划（右）

「再循环」原则，要求消费品在完成使用功能后，重新变成可以利用的资源而不是无用的垃圾。

当中，将餐厨垃圾转化为肥料是很多商业中心的基本操作，如太古地产与咖啡渣回收商合作，向餐饮租户收集咖啡渣，转化为优质的有机堆肥，同时努力开拓「close the loop」途径，务求在所有物业组合的园景绿化工程使用这些堆肥。

为废弃品赋予二次生命，转化为生活方式产品或艺术品，不仅体现企业的创新和环保责任感，还有助于向公众传达品牌态度。

2022年，新世界发展与社企V Cycle合作，从60多个K11项目参与计划的租户中收集了超过1,900公斤的再造塑料废物，并运用在雨伞制造过程中，共生产了1,500把品牌雨伞。

*K11 MUSEA回收计划-分类塑料变身环保雨伞

嘉里建设与环保品牌BOTTLOOP合作，利用从租户收集到的固体废弃物制作了一棵圣诞树和装饰品，避免了约10,250公斤的二氧化碳排放。在香港嘉里中心，商场的圣诞美陈采用了约200公斤原本用途是脚手架的回收竹子。

*北京嘉里中心环保美陈

「再思考」原则，考虑的不仅仅是减少废弃物和资源消耗，更强调在生产和消费的每一个环节中，关注对生态环境的保护。

嘉里建设在这方面的发展比较靠前，其构建的IoT科技智慧服务平台KERRY+，可进行废弃物数据监测，所有注册的客户、租户和员工都可以获取该平台及其数据。该应用提高了数据透明度，并为减废方面的持份者合作奠定了基础。

商业地产脱碳之路

仍任重道远

从各上市企业的ESG报告中可见，地产商依循碳排的路径，正朝着脱碳的目标各显其能。但减碳的实际成效如何？从非专业人士的角度，恐怕较难在企业披露的数据中得到直观的感知，这就需要借助权威机构的评级指数来进行客观了解。

在全球ESG领域享有较高话语权的MSCI评级，侧重评估企业在ESG议题下面临的风险敞口大小以及管理能力强弱。其发布的隐含温升「ITR」评估工具，体现企业现有措施与全球气候目标的契合程度。

隐含温升「ITR」按照巴黎协定将本世纪全球平均气温上升幅度控制在2°C以内，并尽力不超过1.5°C的温升要求，为每个行业，每个地区，每个范围的碳排放设定了排放强度，通过收集企业相关信息，计算出2020-2050年企业的绝对碳预算。

评估机构将企业未来的排放总量与企业获得的排放份额对比，以确定企业是否符合相应的温升情景，是超额排放「overshoot」还是低于排放份额「undershoot」。下图为标杆商业地产上市企业的ITR表现。

*数据来源：MSCI Ratings

数据显示，国内的头部商业地产企业，减排目标和措施均不符合巴黎协定的温升要求，但是还没有到严重不符合的程度。九龙仓的隐含温升已达到3.1℃，接近严重不符合的临界线。

从另一评价维度来看，上述的企业均有公布集团的减排目标，但在MSCI看来，气候目标还没有足够的细节支撑，即便是有相应的措施，但是这些措施评估下来，可能不足以支持减排目标。

如龙湖集团虽设定了2030年单位面积碳排放强度较2020年降低15%的目标，但从实际公布的数据来看，2023年的温室气体排放密度比过去两年都要高。

*数据来源：龙湖集团2023年度ESG报告

新鸿基地产2030年的减排目标为温室气体排放强度下降25%，且显示2023财年度的进展已超额完成，下降了29%。但细看这个目标的监测主体，却仅限于能源优化委员会监察的62个物业，而非集团全部物业。

*数据来源：新鸿基地产2023年度ESG报告

当MSCI认为企业的减排目标可信度较低时，ITR就不会按照企业ESG报告中声称数据去进行估算，而是按照细分行业普遍的运行模式「business as usual」去预估企业每年增加1%的温室气体排放，这也是为什么上述的头部商业地产企业在隐含温升的表现上没有达标的原因。

*数据来源：MSCI Ratings

在这里也涉及到一个关键词，漂绿「Greenwashing」，其释义为企业夸大自身环保行为，并误导投资者和消费者信以为真。企业在碳排放方面的漂绿，主要表现为脱碳计划与脱碳举措脱节，不充分、不完整、不一致的碳排放计量，定义模糊的碳排放指标，和选择性披露。

在ESG发展的初期阶段，行业和企业对可持续发展的认知不充分，容易出现只重视「卷面分数」，而忽视内在管理的情况。因此企业的ESG不能再停留在表面的「好人好事」，而是要从经营理念层面贯彻ESG理念，建立系统的制度规则，引入利益相关方协助监督治理。

中国商业地产要达成脱碳目标，仍有很长的一段路要走，但现实已不容得我们慢慢走。

毕竟，「发烫」的地球，还能等我们多久？

写在最后

多项研究表明，企业ESG表现与经营绩效和投资价值具有正相关性，正如本文所讨论的内容，商业地产逐「绿」而上，不仅让企业及时回应政策确保全面合规，也能实现环境效益的正向溢出，为有可能遇到的环境及社会危机做好充分准备，为经营上的增效降本创造可能，在维护租户和顾客关系上体现出品牌成效。

本文聚焦碳排放议题，在ESG庞杂的框架内可谓「管中窥豹」，但可持续发展的生命力也由此「可见一斑」。

除碳排放以外，ESG还包括更多涵盖环境、社会和治理的议题，关系到整个行业的可持续发展，蕴藏着的挑战和机遇包括但不仅限于：

由气候引发的公共危机对线下消费行为的影响，绿色设计和建造如何引领商业回归人本，商业项目如何回应消费者的「社会价值期待」，如何通过社区营造与消费者建立长期关系，业态协同和品牌良性竞争为商业创造的可持续性……

在中国地产市场持续承压的当下，每个商业地产人都更应该了解ESG，让可持续发展走进商业地产，激活长周期的商业活力。

*本文未注明来源图片源自官方

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商业地产志

中国商业地产严肃观察者。