管理者论述
所有的经营体，本质都是人的活动。企业经营追求社会满意度，其支撑是客户满意度和员工满意度。“人”应该是本体， 是工作出发点和结果。人在企业里的所思、所想、所为，人与人的沟通交流，构成了一个基本状态，这是所有组织里最核心、最主要的内容。员工个人价值的发现、创造、提升和实现，是企业的核心描述。
（摘自绿城创始人宋卫平先生《管理者论述》，2015年8月讲话）
外部资讯
External information
资本盘点：低位盘整延续，物企有“进”有“退”
2024年已经过去，过去一年的物业行业呈现多样的发展特征，有前进有踌躇，有跌宕也有乱象。
站在这个新旧交接之际，以每年研究之惯例，克而瑞物管推出了“年度盘点”系列，以期总结过去、观照未来，与全国物业人一起推进行业更好向前发展。本期为“资本 ”篇。
港股政策转向宽松
上市平均用时缩短至307天
1、港股政策基调转向宽松，支持企业赴港上市
2024年4月，中国证监会发布5项资本市场对港合作措施，明确提出支持符合条件的内地行业龙头企业赴香港上市。2024年12月，香港联交所发布《建议优化首次公开招股市场定价及公开市场规定》的咨询文件，旨在增加对潜在发行人的吸引力。
2、上市平均用时缩短至307天，国资上市依然积极
随着港交所政策环境的转变，物业上市平均用时大幅下降。相较于2023年润华服务及众安智慧生活几番递表，上市平均用时达661天，2024年泓盈城市服务、经发物业两家物企上市平均用时缩短至307天，这一水平与2022年294天基本持平。
2024年，新上市的两家物企均为国有企业，在国资发展和改革措施的推动下，其他国资背景的物业企业对上市仍保持着积极性。其中，深业物业作为典型代表，在2024年2月获得了中国证监会境外发行上市备案通知书，并于10月更新了招股书，为IPO做足准备。
物业股持续底部盘整
股价年内2次冲高回落
1、板块指数弱于大盘，差距进一步扩大
自2023年以来，宏观经济的不确定性以及房地产企业的信用风险持续影响市场，恒生物业服务及管理指数呈现波动下滑的趋势。
进入2024年，尽管在政策的支持下该指数经历了两次显著的反弹，但这些上涨势头未能持久。截至2024年12月31日，恒生物业服务及管理指数收于1691点，相较于2023年末的1847点下跌了8.4%。与之形成对比的是，恒生指数年内表现出色，升至20060点，较2023年末的17047点增长了17.7%。两者对比来看，物业板块指数与大盘同频共振，但两者之间的差距在2024年进一步扩大。
2、股价年内2次冲高回落，较2023年初仍下降3成
2024年，物业股的股价经历了显著波动。年初，延续2023年下滑趋势，上市物企的平均股价在2月份触及3.4港元/股的新低。然而，随着5月地产“5.17”政策的出台，物业股跟随地产股出现了反弹。
3、总市值与上年基本持平，百亿物企增加1家
过去两年，物业企业面临了诸多挑战，整体经济环境对资本市场的持续影响使得上市物企的市值修复进展缓慢。尽管期间有政策支持带来的短暂反弹，但行业的整体市值仍未恢复到之前的水平。截至2024年12月31日，62家样本企业的总市值为2325亿元，较2023年同期微降1.7%，与2022年的4223亿元相比，大幅下降了44.9%，物业企业重建投资者信心仍需一定时间。
从企业市值分布来看，市值在30亿以下的物企占比依然是绝对主力。百亿市值以上的物企有6家，数量较2023年末增加1家，百亿市值以上企业分别为华润万象生活、万物云、碧桂园服务、保利物业、中海物业、绿城服务和招商积余。其中，华润万象生活市值多达611亿元，依旧高居榜首，同比上涨6%。
流动性持续低迷
2家物企主动谋求退市
1、近9成上市物企日均换手率低于1%
2024年，66家上市物企中59家企业日均换手率低于1%，占比高达89.4%，4家上市物企换手率在1%-3%之间，2家上市物企换手率在3%-7%之间，仅有特发服务1家企业股票交易较为活跃，日均换手率达到7%以上。
2、2家寻求私有化退市，另有8家募资余额覆盖“私有化成本”
2024年，华发物业服务和融信服务两家上市物企相继宣布私有化并退出资本市场。
华发物业服务于5月27日发布公告，称母公司华发股份计划对其进行私有化，注销价格定为每股0.29港元，较其停牌前收市价0.222港元溢价约30.63%。经过数月的程序，华发物业服务在9月30日收盘后正式完成退市，成为继蓝光嘉宝服务之后第二家退市的上市物企。
随后，11月22日，融信服务也宣布控股股东融心一品拟通过协议安排方式将公司私有化，并撤销其上市地位。融信服务的注销价格为每股0.60港元，相比停牌时的收市价0.52港元溢价约15.38%。这两家物企选择私有化的主要原因在于股票交易流动性低、股价下降以及上市平台失去融资能力，认为私有化更有利于公司的长远发展。
在当前市场环境下，一些物业企业正逐步选择从公开市场退出，以寻求更广阔的发展机遇和发展空间。
回购分红力度加大
持续提升市场信心
1、分红企业由8家增至16家，3家分红率超100%
2024年，尽管物业板块整体仍持续处于低迷状态，企业发展依然艰难，但为了增强投资者的信心，越来越多企业选择通过分红来回馈股东。上半年，共有16家上市物企宣布派息分红，分红企业数量较去年同期实现翻倍增长。同时企业分红率也在显著提高，其中万物云、建业新生活和华润万象生活3家企业分红率均超过了100%，万物云更是高达149%。
2、全年回购金额超8亿元，3家拟大额回购
2024年，物业企业股价持续承压，为了稳定股价和增强市场信心，中海物业、招商积余、越秀服务等多家企业纷纷加入股份回购的行列。根据克而瑞物管的监测数据，年内共有11家上市物企实施了总计321次的回购行动，累计回购股数达到1.62亿股，总金额为8.03亿元。全年企业回购活动呈现出高频小额的特点，回购次数明显远高于上年（259次）。
同时，万物云、碧桂园服务和招商积余3家上市物企抛出了大额回购计划。如万物云于2024年6月4日发布公告称，拟以自有资金回购1.18亿股，回购总金额最高达58亿港元，占公司市值的比例多达20.5%。自公告发布后，万物云共计回购总股数达1417万股，回购总金额3.06亿港元，拟回购股数、金额的完成率分别为12%和5.3%，预示着继续回购的空间巨大。
上市物企频繁发起股票回购并推出大额回购计划，不仅表达了对公司自身经营状况的看好，也展现了对行业前景和股价的信心。此举向外界传递了公司价值可能被市场低估的信号，有利于缓解投资者担忧，稳定股价与市值，并提振整体市场信心。
（转载自克而瑞物管公众号）
绿城播报
Green Town broadcast
绿城服务 | 四季享四乐
2024年度回顾
四季如歌，不知不觉间，
绿城服务陪伴您
悄然走过这一年的每一个瞬间。
春风拂面，夏日炎炎，
秋实丰盈，冬雪静谧，
每一场活动，每一次相聚，
都是平凡日子里的不平凡篇章。
我们在彼此的陪伴中逐渐成长，
回望这一年，
四乐的种子在每个季节里悄然发芽，
汇成了我们共同走过的幸福时光，
凝聚成一首属于我们的四季之歌。
01 园区里的几个数字
154个幸福里项目
8084名里长 584名小里长
239个社群21名共治专家
19个儿童议事会
9个银龄议事会
02 四季享四乐
四季更替，四乐常在，绿城服务在每一季都为您带来别样的快乐与回忆。
欢享·春
春风轻拂，绿城的“欢享·春”奏响了春日的生命之音，带来了满溢的生机与希望。
“宠eye有佳”视力检查活动，为业主们带来专业的视力关怀与健康守护。在细致的检查与指导中，守护每位业主的眼睛，感受春日的明媚与清新，带来一份宁静与力量；
“植树节”为孩子们打开了探索的窗口，让他们在植树的体验中感受春天的气息，汲取成长的力量，学会爱护自然。学乐的旋律在他们的好奇心和求知欲中悄然奏响，每一次小小的发现，都是心中最美好的回响；
在“植绿计划”中做一个盛满春意的水晶球，让每个孩子亲手打造自己的春天。在动手的过程中，他们不仅感受到春的气息，还锻炼了自己的创造力和动手能力。每一颗水晶球，都是对春天的礼赞，也是对成长与探索的勇敢尝试；
“风筝节”向“野”而生，放飞风筝，来一场与春风的约会，让有趣的灵魂在蓝天中透透气，趁着春光正好，尽情释放；
“邻里节”的“掼蛋赛”“采摘草莓”和“摄影节”则用欢声笑语编织成春天的欢乐篇章，大家在温馨的氛围中共享美好时光，借助镜头定格下这个春天最美的瞬间，唤起每个人心中最真挚的快乐。
生命之音在这一季轻盈回响，绿城服务通过每一场活动，用心与爱将我们紧密连接。每一份温暖都成为春天的脉搏，在这个春天里，我们共同书写下难忘的记忆，凝聚成永远的光辉。
奇妙·夏
炎炎夏日，绿城的“奇妙·夏”奏响了夏日的活力之音，点燃了激情与热情的火花。
“爱心助考”和“六一亲子趣味运动会”点燃了孩子们的梦想与激情，尽情年少，肆意奔跑！学乐的旋律在欢声笑语中回荡，青春的希望和能量在每个笑脸上闪耀，满溢着无限可能；
“母亲节活动”和“小棉袄计划”通过细腻的关怀与行动播下寿乐的种子，将爱与温暖悄然洒进每个家庭。每一位母亲在节日里都感受到无尽的关怀与温情，她们的笑颜让生活充满更多希望与力量；
做一名红色小小兵，“海豚计划”和“木荷计划”激励青少年踏上一场关于勇气的非凡旅程，童心向党，砥砺前行，赋予他们不懈追求的勇气与敢于担当的责任，展现出青春的跃动与生命的力量；
来一场“假日运动”，在夏夜的微风中奔跑，以脚步为笔，绘制一幅幅关于勇气、快乐和梦想的绮丽画卷。
“泡泡派对”、“抓鱼去”、“仲夏电影节”等活动，则为大人小孩带来了夏日的欢乐和清凉。在欢快的泡泡世界中，大家尽情享受纯粹的快乐；仲夏电影节更是为夜晚增添了星空下的温暖与感动，让夏日的清晨与夜晚都充满了热情与欢笑。
活力之音在这个季节里激荡，绿城服务通过一系列用心设计的活动，讲述着成长、欢乐与温情的故事，让每一份欢愉都成为我们心中最闪亮的记忆，如炽热阳光般，温充满光彩与力量。
喜乐·秋
秋风送爽，绿城的“喜乐·秋”奏响了秋日的丰收之音，承载着满满的收获与温暖。
在“中秋节”这个特殊的时刻，绿城服务精心准备了丰富多彩的活动，与邻里一同共享团圆的喜悦。在亲手制作月饼的过程中，孩子们不仅学到了传统文化的精髓，还在与家人互动中感受到浓浓的温情，体会到成长的幸福与家庭的团聚。
中秋的月光下，业主们在汇演中展现才艺与欢笑，歌声与舞蹈交织成这个秋夜最绚丽的风景。百家宴上，一段段情怀故事，让共治共享成为传递邻里温情的‘主菜’，温暖了每个人的心；
“长寿面”和“长者茶话会”为长者们带来了秋天的温情与关爱。重阳节的“里长拜访”，绿城服务的团队带着温暖的祝福走进每一位长者的家，送去的每一碗长寿面，都是一份真挚的敬意。秋日阳光洒在长者们的脸上，正如这份关怀温暖，陪伴着他们安享岁月的每一个轮转。
“落叶缓扫”与“金秋赏枫”则让欢乐在社区间传递。秋风吹过，落叶轻扫，每一片黄叶都是时间的印记，承载着回忆与希望，带来宁静与美好；登上栖霞山，踏上与红叶的浪漫邂逅，欣赏这如画的“枫”景。
丰收之音在这一季悄然流淌。每一场活动、每一次聚会，都让秋天的丰盈不仅仅是季节的更替，更是关怀与爱的滋养，成为我们共同记忆中温暖而亮丽的篇章。
温暖·冬
冬风微凉，绿城的“温暖·冬”奏响了冬日的团圆之音，唤醒了无尽的温情与陪伴。
“心理关爱讲座”与“义诊”是寒冬中的一盏明灯，在邻里的陪伴下，大家一起学习如何在寒冬中保持温暖与安全，彼此守望，共同成长；
“冬季科学课堂”成为孩子们探索世界的新天地。在这个寒冷的季节里，孩子们不仅收获了知识，更体验到了和伙伴们一起探索未知的乐趣，彼此的陪伴和支持成了他们成长路上的力量源泉；
上门拜访“防冻温馨提醒”是对业主们的贴心守护。让每一碗热腾腾的汤，每一条温暖的毛毯，带着绿城服务给予的贴心陪伴，温暖他们的每一个寒冷时刻；
“幸福市集”和“便民活动”则让这个冬天充满了欢声笑语。在市集的摊位间，邻里们交换着日常的喜悦与小确幸，彼此的陪伴让冬天充满了人情味。便民活动则让居民们在繁忙中感受到便利和关怀，一份温暖的早晨，一杯醇香的豆浆，大家互相陪伴，度过了一个温馨又愉快的冬季时光。
团圆之音在这一季温暖流淌。在这片银白的世界里，绿城服务通过每一次温情的关怀，让冬天不再孤单。无论何时何地，团圆与陪伴，始终是最深的温暖。
每一年的轮转，见证着我们共同的成长。
春天，第一缕阳光洒进园区，
孩子们在植树节活动中播种希望，
感受大自然的气息；
夏季，风带来欢笑与热情，
业主们在社区活动中相聚，
分享美好时光；
秋天，金风送爽，
我们在中秋月光下团圆，
在重阳敬老活动中传递温情；
冬季，寒冷挡不住团结的热情，
每个节令的更替，
都让我们在‘共治’的理念下愈加坚定。
感谢2024年每一份支持与陪伴，
是您们让家园更加温暖与和谐！
新的一年，我们将继续前行，
不仅让服务更优、生活更美，
也继续与千万业主携手，
打造充满温情与希望的明天！
（转载自绿城服务江苏区域公司公众号）
领导智慧
Leadership
如果老年市场终将爆发，我们的机会在哪里
（转载自刘润视频号）
出品：美好生活服务学院
文字：陈娜（江苏区域）
排版：陈娜（江苏区域）
责任审核：杨雨铎
