管理者论述
居住区是可以作理想设定的，这个理想里有三个和谐：人和自然，人和他人，人和自己内心。如果住在一个小区里，心灵是和谐的，生活方式是包含运动的，身体的变化是能够得到呵护的，很多需求是能够得到帮助的，这样的小区是现代社会和城市居民应该有的。
（摘自绿城创始人宋卫平先生《管理者论述》，2012年3月讲话）
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政策解读｜住房销售“取消公摊”的政策研究——政策动向和市场影响
2024年12月19日，关于“取消公摊”的话题成为热搜。这充分说明此类话题是购房者比较关心的内容，也是各地积极回应群众关切应把握的重点工作。目前关于“取消公摊”的地方政策表述有所增加，充分说明“取消公摊”是2025年的重要工作，也是各地持续用力推动房地产市场止跌回稳的重要举措之一。本报告对这一重要政策动向进行分析，希望更好把握政策的改革精神和方向，更好助力人民群众提升住房的舒适感和幸福感。
取消公摊的准确含义
公摊是住房领域特殊但重要的建筑，全称为“公摊建筑面积”，即整栋楼的产权人共同分摊所有的整栋楼公用部分的建筑面积。公摊建筑面积包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积。公摊是住宅小区品质提升、保障舒适度的重要建筑形态。因此“取消公摊”的准确含义，并不是要取消公摊这类建筑形态，其精准含义是“住房销售环节取消公摊”，或“调整为套内建筑面积计算”。
因此，“取消公摊”是指后续房屋买卖过程中，包括合同签订、不动产权证办理、后续房屋面积计量等过程中，将不再计算公摊部分，而是指计算房屋套内面积，即家庭实际居住的面积。小区的房屋建筑规划设计本身还是要继续做好公摊部分的建设。考虑到目前部分城市官方已经非常明确提及“取消公摊”，因此从通俗易懂和便于把握政策方向的角度，“取消公摊”一词的表述没有太多问题。当然各地在解读相关政策的过程中，可以强调是“房屋销售环节取消公摊”，这样有助于确保对政策理解的精准度和灵活度。
取消公摊的关注度高
观察房地产这几年的热搜和热点话题，但凡和购房者密切相关的话题，都往往会成为热点和热议事件。反过来也启发我们，对于人民群众关注度高的话题，更是需要进行深入研究，以更好研究政策优化方向，更好助力住房问题的解决。
“取消公摊”，源于过去房屋面积计量过程中的各类恼火事和矛盾纠纷。过去在购房领域计入了公摊面积，但由于不透明的计入方式和含糊的合同条款，导致购房者最终得房率非常低。举例来说，实际入住的住房明显小于预期，购房者感觉“哑巴吃黄连有苦说不出”，也非常反感把此类无法明确计量的公摊设施计算到房价款中。
而且在前几年，部分房企在限价政策下，刻意做大公摊来获利，部分楼盘项目公摊面积超过了40%，极大地损害了购房者权益，也严重影响了购房信心。而且，由于得房率的情况，也衍生出了很多新问题。比如说在物业费收取方面，由于是按房屋建筑面积计算，所以相当于公摊面积也要计算物业费成本。这方面引起了很多矛盾和纠纷。因此，2024年出现过两波关于取消公摊的热搜，包括此前肇庆政策和近期衡阳、张家口政策，说明市场关注度非常高。
各地取消公摊的政策
从总的政策方向看，“取消公摊”符合党中央国务院好房子建设的总体要求。好房子建设有四大要素，即“安全、舒适、绿色、智慧”。“取消公摊”即是“舒适”标准的重要体现。对于购房者来说，所购即所得、户型不缩水、交易公开透明，就是购房称心如意的重要体现。积极推进取消公摊的相关工作，本身也符合房地产发展新模式的工作导向。
近期引起关注的政策，主要是衡阳和张家口。这里对这两个城市的政策进行系统梳理。其中，12月12日，湖南衡阳发布《关于衡阳市商品房销售实行套内建筑面积计价的通知》。政策规定，自2025年1月1日起，衡阳市行政区域内商品房实行按套内建筑面积(专有建筑面积)计价销售。其中套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积三部分组成。政策同时规定，房地产开发企业在签订商品房网签合同时，应与购房人约定按套内建筑面积(专有建筑面积)计算商品房价款，面积纠纷条款应当载明以套内建筑面积和套内建筑面积价格作为处理面积纠纷的计价依据。同时，12月18日，张家口发布《关于推动房地产市场平稳健康发展的若干措施》。此次政策明确逐步推进“取消公摊”。这也是地方政府比较明确提及“取消公摊”的重要政策。
本部分将全国最近两年关于“取消公摊”的重要政策进行系统梳理，如下。同时，需要说明的是，要严格区别目前一些“减少公摊”的政策。比如说，深圳在2024年5月份2024版《深圳市建筑设计规则》中，明确将过去一些计入公摊面积的避难层和机房等公共空间，修改为“不计容面积”。此类政策相当于将公摊面积做小了，但和取消公摊面积的政策还略有区别。
取消公摊对购房影响
取消公摊将发挥积极的作用，其对于保障购房者权益、促进购房信心增加等都能发挥积极作用。同时要充分关注市场上的呼声和建议，在稳房价、建设高品质小区等方面还需要持续发力。这里进行相关分析。
取消公摊，将实实在在保障购房者购房权益。在“所购即所得”的情况下，能真真切切提高得房率，即100%。从这个角度看，购房者信心也将增加，对于购房销售的信任度也明显会增加。在购房市场活跃度提高的同时，也将减少房屋交付后各类纠纷和矛盾。我们认为，其本身也有助于巩固2025年房地产止跌回稳的向好发展态势，是各地2025年可以积极把握的政策工具之一。需要提示的是，各地要真真切切推进此项工作，防范其变为房企项目营销的噱头，要真正确保政策效应的积极释放。
关于“取消公摊”的话题，目前市场上有一些建议和反馈，需要各地积极关注。一是“取消公摊后房价是否会上涨”。这个问题是购房者非常关心的话题，各地要在取消公摊的过程中，密切关注房价走势和建立统一口径。二是“取消公摊后小区品质是否会下降”。由于这里提及的取消公摊，是指房屋销售环节的取消公摊，其并不影响小区既有公摊建筑的设计规划。各地2025年立足高品质住宅建设，将持续优化建设规划和设计，有力确保了小区品质的提升。
（转载自克而瑞物管公众号）
绿城播报
Green Town broadcast
浪潮引活水，唯有玉湖来丨来yohoo，自然欢呼！
大运河悠悠穿城而过，水网脉络纵横交织。位于良渚文明圣地、京杭大运河畔良渚新城自诞生之初，便与水相依相生。
眼下，玉湖的“盛开”，让良渚新城的发展潜力得以释放……从默默无闻的城北一隅，到15万平方米的潋滟湖泊，承载着众多目光的玉湖揭开神秘面纱。这颗嵌入杭州大城北版图的闪亮明珠，生动映照着良渚新城打造高品质、国际化的“城北新中心”的坚实脚步。
时间的指针拨回2019年，面对新时期的发展机遇，良渚新城做出“湖城融合”的探索，并同步启动商务核心区建设，正式开启了高起点谋划的新征程。
玉湖的前身，乃是良渚地区一个不甚显眼的水系——郁宅港。这条起始于西塘河，延伸至运河，全长4.65公里，共计拥有11条大小支流的河道，构成了新城核心区的主要水道。
自2017年起，良渚新城管理委员会投入巨大努力进行河道整治的同时，水系两岸的环境景观也得到了大幅度提升。玉湖，正是在郁宅港原有水系的基础上，经过提升改造而诞生。
从一纸蓝图绘就起，玉湖从规划到落地已历五载。这片湖区作为大城北“核心中的核心”，一直吸引着人们注目的视线。
玉湖开，新城来。2024年11月，玉湖YOHOOPARK正式启用，垫定了良渚新城新的商业地位。
玉湖YOHOOPARK的定位建立在良渚新城「当代艺术之城」的理念基础之上，它不仅是一个嵌入城市的湖区公园，还叠加了国际创新中心以及具有艺术性的非标准商业场景，作为城市更新项目的新形态，融合了文化与活力，成为一座富有生命力的新城生活聚集地，在大众面前惊艳亮相。
不同于传统城市公园的安静，玉湖以“yohoo”为核心概念，营造出一种更加俏皮与活泼的轻盈氛围，最大限度的促进城市和自然的和谐共融，保持人与湖面的亲近感，也将更大尺度的草地打开，让人真的走进来，并在玉湖不同的位置找到自我的舒适感。
作为玉湖YOHOOPARK项目的运营方，绿城服务从被动提供物业服务保障，成功转型为主动创新的引领者，通过整合内部文化与物业团队，构建了一种新型的服务体系——“文化内容物业”。
在这种一体化运营服务模式下，项目运营团队有了更大的发挥空间，从而为城市公园提供更富有文化内涵的服务内容，充分激活空间潜能。
这一创新不仅超越了传统物业服务的单一维度，更是在城市更新的背景下，对物业场景进行深度迭代与探索。通过“文化+物业”的融合，我们不仅提升了用户的体验价值，同时也为商业生态的可持续发展注入了新的动力。
玉湖开园筹备之初，项目运营团队为玉湖构思了三大场域精神主张——“相对独立精神”“柔软又坚定的陪伴者”“创作者友好”，并将其作为公园的核心运营理念，融入日常运营、商业定位、活动策划之中。通过将视觉元素与内容紧密结合，致力于将真诚善意、友好包容、可持续发展、共创共生的理念深植于玉湖的每一个场景之中。
这片占地30.6万方的水域空间，拥有美术馆、市集书吧、湖畔营地、大草坪、音乐喷泉、儿童游乐场、水上运动俱乐部、创意艺术装置……多样化建筑与业态场景，区位清晰地把人进行天然的区分，人与人之间有了动与静的软性分类，I人E人在这里都有了心中的回响。
与此同时，绿城服务还通过品牌IP化的运维思路，为玉湖构建小红书（主）+公众号、视频号（辅）的新媒体矩阵平台，并塑造出官方IP人物代表“小yo”，以更年轻化的视角、口吻进行项目内容推广，注重跨年龄段文化传播时的语态变化，与媒介变化的拟人化表达。
玉湖这种独树一帜的友好包容来自于场域本身对于人群的关照感，从一开始就思考居民的需求从而反哺回空间场景的构建中，这是一种诚意更是一种邀约。
玉湖不仅仅是玉湖，还可以诞生出一种新的生活状态。
整体运营方式以人格化平等的介绍方式阐述玉湖的精神主张、目标追求及生活方式倡导，更注重金句语言的融入，营造0距离的亲切氛围。
开园首月，玉湖YOHOOPARK共接待游客105万人次，车流量总计超过3万辆，一度成为杭州城区内受欢迎程度较高的公园类项目之一，并被贴上杭州“顶流”公园、城市公园3.0样板等标签。
11月期间，玉湖YOHOOPARK以“园来的生活”为主题，共举办了9场活动，涵盖了开园系列活动，如“闲人节”主题市集、牛马放风日、「来yohoo玩，好妈」日、良渚城市规划与相对坐艺术美陈展、湖边微醺乐队驻唱、水上桨板球表演赛等。
此外，还策划开办了首届「玉湖影像创作大赛」与摄影特展、拾秋、晒秋等全民艺术共创活动。通过大场景运营的策略，成功激活了整个公园的活力，并为周边市民及更多的都市年轻人提供了新的日常生活社交及休闲娱乐的场所。
在玉湖的“拾秋计划”中，日常维护秩序的安保人员亦成为内容创作的参与者。除了运营团队的主动投入，现场到访的市民游客亦自发参与，共同创作出具有艺术性的公共艺术装置。
这代表了从文化运营视角出发，传统物业场域服务升级的新可能，从单纯的清扫落叶工作，转变为共同创造一个与城市艺术氛围相协调的场景。
而在湖区商业配套方面，运营团队通过定制化的商业定位策略，在园区落地了上岸市集MARKET、yohoo微醺城市营地、yohoo水上俱乐部等一系列商业空间，助力玉湖吸引一批具有独立精神与艺术气质的品牌。
在公园的环境中进行招商，引发了项目运营团队对“非标商业如何丰富生活氛围”的深入思考。这种思考进一步激发了周边区域价值的活力，吸引了更多人关注玉湖乃至良渚新城的商业潜力，增强了人们在此地定居的信心，也带动起周边商业场景的繁荣。
区域价值因此得以更广泛地转化为以人流为驱动的消费潜力，通过不同层次的内容布局，赋予了整个区块超越物质层面的精神价值。这种精神价值的传递，进一步提升了板块的整体价值。
悠悠湖水，白鹭点点。这片湖，已不止于景观湖。
如今玉湖之于良渚新城，既是一张金名片，也是一座真正“没有天花板和围墙的艺术馆”，以隽永流深的性情润泽这座城市，成为大城北新的“文化地标”和“城市会客厅”。
作为首个“文化内容物业”模式下的公园类项目，玉湖YOHOOPARK项目成为了绿城服务“WW·浪潮计划”的启动点。该模式从传统单一的被动提供物业服务，转变为更为主动地为物业空间创造更多价值，激发了更多空间业主的需求。
同时，增强了物业服务在开拓非住宅项目中的软实力，并有助于共同开拓更多非住宅类项目，成为长期项目输出的稳固基地。
在未来，绿城服务将会在城市中探寻更多公共空间，以“文化+物业”相结合的新型物业服务模式，推动文化与城市物业服务的实践与探索，进一步突破传统住宅、商业的物理界定，寻找到以城市更新、文旅场景、非标商业为代表的新型城市服务模式的场景新可能。
（转载自绿城服务集团公众号）
领导智慧
Leadership
2025，如何在小红书上赚到钱？
（转载自刘润视频号）
出品：美好生活服务学院
文字：户梦瑶（浙北区域）
排版：户梦瑶（浙北区域）
责任审核：杨雨铎
