日前，当事人前来咨询，因双方分手，能否撤销赠与给前女友的尚未过户的房屋？法律规定，当事人对赠与财产享有任意撤销权，除非公益捐赠等例外情形。
根据上述法律规定，赠与人行使任意撤销权时，如何界定赠与财产的权利转移就变得非常重要了。在这里，我们需要区分两种不同的财产性质，一种是动产，比如金钱、器物等；另一种是不动产，比如土地、房屋等。依据《民法典》第224条规定，动产物权的设立和转让，自交付时发生效力。因此，动产权利转移以交付为标志。正所谓一手交钱一手交货，货到手了即视为完成权利转移。而不动产就不一样了。依据《民法典》第209条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。所以，赠与不动产，只有办理了权属变更登记手续，赠与财产才发生权利转移。在此之前，赠与人可以行使任意撤销权，反悔之前的赠与行为。
任意撤销权既然是赠与人拥有的一项权利，那么能否事先约定好放弃行使该权利呢？对此，理论和实务界存在分歧。有人认为该项权利是法定的，不能自行约定放弃，即使约定了也无效；也有人认为，既然是权利，就可以自由处分，所以赠与人可以放弃法律赋予的任意撤销权。不过，需要提醒大家的是，在夫妻房产赠与合同中，一方放弃任意撤销权的约定是有效的（详见最高院民事审判第一庭《婚姻法司法解释三理解与适用》）。
如果已经完成了赠与财产的权利转移，赠与人是否还有可能撤销赠与呢？可以。《民法典》第663条规定，受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：（一）严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益；（二）对赠与人有扶养义务而不履行；（三）不履行赠与合同约定的义务。只要出现上述三种法定事由之一，赠与人就可以行使法定撤销权，而不论动产是否交付，或者不动产是否办理了权属变更登记。比方说，赠与合同约定受赠人应当免费让赠与人长期租住，而受赠人将赠与人扫地出门，此时赠与人可以撤销赠与，即使该房屋已经过户到受赠人名下。当然，法律还明确一点，在出现法定撤销事由之后，赠与人应当在一年内行使撤销权。
综上所述，鉴于赠与行为的无偿性，法律赋予赠与人在赠与财产权利转移之前可以反悔，即赠与人对已经成立的赠与合同享有任意撤销权。并且，即使权利已经转移，若出现法定事由，赠与人还能行使法定撤销权，撤销已经转移权利的赠与财产。
作者：徐 飞
江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所主任。苏州市企业合规第三方监督评估机制专业成员库成员。吴江区廉洁合规企业联合会顾问律师。《中小企业合规管理体系有效性评价》（T/CASMES 19-2022）起草人。
如需转载本公众号文章请注明来源或者出处
投稿注意事项请扫码查看【联系我们】
往期文章请扫码查看【往期精彩】【新闻快递】
友情提示：本公众号文章集锦《半亩方塘（第一刊）》已刊印，若您青睐我们的刊物，可点赞、分享、在看本文，并在留言区留下您的收件信息，我们会尽快为您送达。
