出证4天、卖出2套，申花北颜值标杆伟星星瓒颂锦府「交付」后，很快传出破冰案例。
板块二手房中介林哥说，伟星2套都是带车位成交的：
一套128方16楼，元旦当天740万带车位成交，单价5.78万/平；
一套177方23楼，昨天1062万带车位成交，单价6万/平。
他说，小区车位大概按35万/个折算，裸房成交单价在5.5万、5.8万/平。
177方大户型裸房价虽不到6万，中介说房东还是能小赚几十、上百万的。
只能说交付时机很重要，不过对于这2套成交，半信半疑的人也不少。
一是，申花北3500多套集中交付、杭曜还没有出证、杭樾润府价格又在僵持，有钱人就开始抢房，似乎不合理。
二是，这种手法和亚运村交付后投资客制造舆论、维持热度、快速出货几乎如出一辙，感觉有点蹊跷。
在我看来，有一点可以明确，申花接下来要成为杭州二手房新热点，甚至有中介从亚运村转战到申花，集中火力推馥香园、杭曜、伟星等一众刚交付的小区。
目前伟星刚出的成交没有网签验证，不如让价格再飞一会。
但结合多方交叉的成交价、以及多渠道的挂牌价、买家反馈来看：
伟星星瓒颂锦府产品力溢价在二手房体现的最为明显。
尤其同地段里，二手房看产品，产品力才是定价权。
三兄弟两年前虽然一刀切46200元/平限价开盘，摇号中签率都在10%徘徊。
现在交付到二手房市场，同价不同命。选择很重要。
比如伟星网传的成交价，比杭樾润府当前市场成交价高7%-10%。
并且中介说，杭曜置地预估成交价也能有10%-20%溢价空间。
带我在三个小区转了一圈，中介柳昊说，其实很多人看完，只考虑伟星/杭曜二选一。
800万、1000万级的改善客群，有自己的逻辑和判断。
比如伟星有辨识度、造型感强的外立面，有恒温泳池、下沉会所，还有楼间距也开阔，走在小区不压抑，体感上很加分。
再加伟星「预交付」提前办证，着急变现的房东抢占先机、可以火速挂牌。
即使正式交房要到3月末，也不影响意向买家、快速成交。
这背后是被压抑、又被释放的改善需求，在不限价后，面临「无处可从、不上不下」的恐慌焦虑。
不限价后，核心改善地段的新房会逐渐「豪宅化」，门槛拉高，800万-1000万的供应大幅减少、申花这些成熟地段的新房可能断档。
这导致想留着核心改善的客户，有的抓住限价红利、有的看中性价比二手房，加速下单。
比如，2024年底最后的红盘潮，安琪儿的锦和府、申花的嘉映锦绣里等多盘清盘售罄，改善集体换仓。
二手房市场，2024年杭州总价800万的住宅成交3000多套，比23年多出1000套，环比上涨50%。
钱江世纪城、申花、滨江区府等4万+的改善板块都挤进TOP15，世纪城成交量更是环比涨了61%。（数据来源杭州贝壳研究院）
数据来源杭州贝壳研究院
可以看出，高端购买力也被大量消耗，部分改善板块交付后价格不断挤兑。
比如伟星1135套房源交付后，中介说后台挂牌量非常大。
在小区128、177方破冰之际，被评为最能打的2梯2户139方，报价也出现松动。
据说有业主连夜拉了中介推广群，准备“一步降到位、卖房送车位”。
小红书上，一夜之间多出很多急卖房源，都在蹭这波热度，赶着春节前出货。
中介说杭曜和伟星交付以来，杭樾就没有成交了。
有年底急用钱的业主，突然发现找不到买家、5天一个带看也没有。
要熬到3、4月才会出证的杭曜置地，拼房票的业主急得失眠（未出证、不能公开挂牌），和7个月前亚运村桂冠东方类似，眼巴巴看着隔壁小区起飞。
在次新房源有得挑、政策又持续用力推动止跌回稳的环境里，我认为有性价比、有产品力的次新房，改善可以积极上车了。
尤其在申花北造纸厂三兄弟、馥香园、庆樾上府、揽云锦绣里等整体超5000套交付后，申花的豪宅拼图、自住底色也要被填满了。
那么结合杭樾润府、桂冠东方、和品等“低开高走”行情，申花三兄弟预计有一波10%占比、三四百套的抛售量可以关注。
二手房迎来「申花时刻」，改善不妨盯紧品质次新房。
