美国住宅地产，2024年的最佳资产配置

8月伊始，全球股市突发“黑色星期一”，多地股市大跌，日经指数、韩国综指甚至一度触发熔断。与此同时，巴菲特持续减持美股，现金储备刷新记录。美债市场里，2年期美债和10年期美债收益率一度结束了长达2年的倒挂，也预示着市场预期美国即将进入降息周期。再看黄金已来到历史高位，而“数字黄金”比特币在过去一路高歌猛进中再次大幅回调震荡。港股、A股和中国经济继续保持同步低迷的状态。

从全球资产配置的角度分析，在这样一个混沌的局面下，似乎最佳方案是将资产类别锁定在提供接近4%收益的10年期美国国债。难道2024年下半年就真的这么简单无趣吗？真的就不能找到安全，波动性低、流动性相对较高且回报高的投资产品吗？ 

答案正如我写的标题：美国住宅地产，2024年最佳的资产配置。关于美国住宅地产的投资价值，我曾多次撰文（《2022年美国房地产市场还会继续火爆吗？》《2023年美国房地产值得投资吗？》），持续看好美国住宅地产。

今天，我想从住宅地产的金融和商品两个属性，再次谈谈美国住宅地产的投资价值，尤其是现在这个时间点的投资价值。德林新经济研究院在我的指引下，于上周写了一篇详尽的研究和分析（《【德林新经济研究院】美国地产投资价值研究》）大家有空也可以看一下，异曲同工。不同之处在于，我的角度和观点起到抛砖引玉的作用，让大家能够开始更深入的思考，更重要的是会让人有酣畅淋漓的感觉，并能最终博得佳人一笑……

自1990年至今的30多年里，美国房价经历了3个阶段。

1. 从1990年到2008年次贷危机，美国房价18年上涨了142%（年化约7.9%）；

   
   

2. 次贷危机后到疫情前，美联储实施多轮量化宽松，累计约4万亿，美国房价不仅走出了次贷危机后的阴霾，更是创出了新高。12年上涨了58%（年化约4.8%）；

   
   

3. 疫情后，美联储量化宽松达到7.8万亿，美国无论是新房还是二手房价格都快速上涨，涨幅达到了近50%（年化约12%），该阶段涨幅最快。

   
   

图1：美国房价指数和美联储资产负债表，资料来源：MACROMICRO

这充分说明了，我们在投资美国房地产时，除了关注其作为商品属性的影响因素（供给和需求），以及短期价格波动，更要从宏观的角度，把握其在美联储开始量化宽松时（大放水）的大的投资机遇。

就房价和利率关联度而言，除了08年次贷危机，美联储降息美国房价却仍然下跌。其他时间段看，在利率下行的总体趋势下，房价是上涨的。

在2022年美联储加息后，美国30年抵押贷款利率也随之不断上升，达到了6.8%，逐步抑制了买房需求。导致新屋价格快速回落，回落幅度达到了25%。然而二手房价格，却由于库存低，以及换房要按照新的高利率按揭，反而因为供给减少导致价格有所上升。2024年3月，美国二手价格中位数为39.35万美元/套，同比增长4.8%，呈现缩量上涨。

若9月美国进入降息通道，美国30年抵押贷款利率（融资成本）将下降，减少买房者成本；同时，也使得租金回报率高于融资成本，带动房地产投资需求，交投活跃下房价也将上涨。

图2：美国基准利率和房价，资料来源：MACROMICRO

正是因为美国房地产的较强金融属性，房价长期是上涨的，所以美国地产得以穿越周期，对抗通胀。

曾在2013年获得过诺贝尔经济学奖的罗伯特席勒教授追踪了美国自1890年以来132年间的美国房价变化及物价变化。1890年以来，美国名义房价指数从3.56上涨至307，消费者物价指数从7.6上涨至296，房价的年化增幅在3.44%，通货膨胀的年化率为2.81%，这意味着，长期而言，美国的房价是跑赢通胀的，而扣除通货膨胀的后，美国房价还可以保持每年增长0.6%。

2023年，美国房地产市场的总值达到47.5万亿美元，较我写《2023年美国房地产值得投资吗？》时——2022年的43万亿美元，又增长了4万亿美元，增长了10.5%；而较2008年次贷危机的规模更是增长了一倍还多。

图4：美国住宅市场价值，资料来源：INVESTOPEDIA

我曾多次论证过，将通胀维持在一定水平，有利于缓解美国的债务危机，与美国整体利益相符。从美国房产市值不断增长和美国债务不断上升、美联储很难长期维持缩表状态可预测：在目前货币超发、货币贬值的大环境下，房地产仍然是抗通胀的重要资产，是相对坚挺的“硬通货”。

2000年互联网泡沫破灭后，美联储2001年1月开始降息刺激经济，资金逐步从股市流向房地产，推动美国房地产市场价格逐步上涨最终形成2008年泡沫和次贷危机。

现如今的美国股市和20多年互联网泡沫前很相似。一方面，美国股市总体估值较高。股市整体市值58万亿里，25%是头部科技企业。今年大部分时间，推动美股上涨的正是这些科技公司。尽管近期下跌，但科技板块的预期市盈率仍高达29.5倍。标普500指数的预期市盈率20.7倍，远高于其长期平均水平（15.7倍）。

另一方面，巴菲特却在不断减持，现金储备达到2770亿美元，不仅比2023年末的1572亿增长了76%，也创下了其历史记录。在2000年互联网泡沫破灭、2008年次贷危机、2020年新冠疫情前，其每一次现金储备快速增加后，股市都急速下跌。

图5：巴菲特现金储备，资料来源：德林控股

由美国标普指数和房价的走势可见，1990s股价快速上升引发的2000年科技股泡沫破灭后，房价由缓慢上涨转为快速上涨，而当房价加速上涨形成2008年泡沫，股价重新进入上涨直至形成泡沫。周而复始,交替进行。那么，当本轮股市泡沫破灭，假设短期资金流出10%——5万亿，那么，房地产价格将至少上涨10%，并有可能进入加速阶段。

图6：美国标普指数和房价指数，资料来源：Economics

图7：美国房地产市场库存，资料来源：TRADEECONOMICS

全美房地产经纪人协会6月数据显示：供应量只有4.1个月——而在我写《2022年美国房地产市场还会继续火爆吗？》预测房价将上涨的依据之一即是供应量——2022年初供应量只有1.7个月。现在虽然比5月提高了3.1%，但仍低于健康、平衡市场所需的5-6个月。这导致了即使高抵押贷款利率也没有减缓房价上涨。2023年10月，抵押贷款利率飙升至8%，即23年的最高水平，房价仍保持稳定。

就需求而言：美国住房自有率从2004年的69.4%一路下跌至2016年的63.1%，自住房增长停滞达十年之久。但是2017年以来，美国住房需求进入了新一轮扩张期。主要受人口增长、居民资产负债表修复的提振。2020年后美国新增按揭贷款中千禧一代占比已超一半，再加上更多的移民来到美国需求置业，都意味着美国楼市的“人口红利”仍将延续，人口增长多于住房库存。

2023年末，美国居民部门宏观杠杆率回落至73%，资产负债率回落至11.5%，均大幅低于次贷危机之前的水平。人们在新冠疫情后对居住品质的提升，又让住房需求提升进一步得到了强化。

图8：美国居民杠杆率/GDP，资料来源：FRED

现在这些需求被高利率暂时抑制，一旦进入降息周期，被抑制的需求会很快得到充分的释放。

美国房价理性繁荣的主要原因在于，94%的买房者采取买方可以固定长期房贷利率的政策，买房受加息周期影响较小，有利于房价的稳定。

在美联储加息后，抵押贷款利率一路上升。尽管高抵押贷款利率会阻碍潜在的新购房者，但也会减少房屋供应。现有房主不愿意出售——这样会失去原先在低利率时的抵押贷款利率。

一方面，平均每月抵押贷款还款额创下历史新高，另一方面，也导致房地产市场交投动态放缓。现有房屋销售下滑至年率不到400万套，同比下降5%。由于高利率，新房开工减少，新房销售也未能弥补这一缺口。

图9：30年期抵押贷款利率，资料来源：FRED

现在房价虽然上涨，但和次贷危机前的一个明显区别是：房主的个人资产负债表比当时健康的多。住户杠杆率从100%下降到73%。在次贷危机后，美国抵押贷款标准提高。2007年，借款人无需提供收入证明，贷款人几乎可以向任何人提供贷款，“骗贷”十分普遍；而现在房主的信用度是符合资格的。更重要的是，房屋锁定在低利率时期的固定抵押贷款利率上。到2023年底，70%的美国抵押贷款持有人的利率比当时的市场利率低3个百分点。

根据ATTOM Data Solutions的数据：2024年6月，美国共有1.86万套房屋被申请止赎（违约通知、预订拍卖或银行收回），同比大幅下降23%。因此，美国住宅房地产现在是理性繁荣。

作为美国州和地方财政收入的重要来源，房地产税占地方税收总额的70%以上，从政客、近70%的房屋拥有者、绝大部分的消费者以及金融服务业的角度都希望美国房价理性繁荣。

历史上，美国政府购买最多的资产是土地和黄金（8133吨，中国是2245吨）。美国建国时领土还只局限于东部。1803年，以1500万美元向法国购买路易斯安那领地后，领土面积翻倍。

图10：美国扩张，资料来源：维基百科

不仅美国政府买土地，美国富豪也喜欢买土地。美国100个最大的私人土地所有者总共拥有4020万英亩土地，相当于新英格兰地区，在十年内翻了一倍。

图11：美国10年私人购买土地变化，资料来源：LAND REPORT

2024年,美国已经售出了6套价值超过1亿美元的豪宅。2024年的总数将有望打破2021年九套的历史纪录。2023年豪宅的价格同比增幅是9%，是普通住宅的3倍。在疫情后，豪宅价格增幅比普通住宅更大。买10套普通住宅不如买1幅豪宅土地。

图12：美国豪宅价格涨幅VS普通住宅，资料来源：REDFIN

房屋建筑商在2008年次贷危机后大幅缩减，仍没有恢复到之前的水平，没有办法以足够快的速度购买土地并获得监管部门的批准，15年前的过度建设不会在一夜之间发生。同时，世界上有山有水，远离战争，政治稳定，宜居且能传承的土地并不多。

德林在美国加州湾区附近的壹号·卡梅尔（ONE Carmel）项目，其安全性、稀缺性、增值潜力以及投资回报是其他地产项目无法比拟的。与美国其他地区相比，壹号·卡梅尔有着四季如春的气候；与同在加州的其他地块相比，又有着价格优势和一站式房屋设计服务优势。

图13：壹号·卡梅尔项目介绍，来源：德林控股

在中国，房屋的价格不包括土地，而在美国，房屋价格中的67%是土地价格。一块稀缺性的土地价值决定了房屋的升值潜力。美国土地审批手续复杂，壹号·卡梅尔是过去20年及未来20年内唯一获批的封闭式社区，是已经完成所有审批手续的，现成的，已经开工的项目。

卡梅尔临近硅谷，而硅谷是全世界富豪及科技新贵的聚集区，财富的聚集效应会溢出，令壹号·卡梅尔具有更广阔的升值空间。更重要的是，壹号·卡梅尔将配备全球最先进的AI智能社区系统，这是当地第一个AI赋能的社区，将会引领全美豪宅的风潮。

作者简介：

陈宁迪，毕业于芝加哥大学，获经济学及统计学（荣誉）学士学位，于环球金融行业有超过24年经验，先后创立德林证券及德林家族办公室，曾是香港证监会授予之第1、4、6号牌照持牌负责人。现任德林控股集团董事局主席、执行董事及首席执行官，香港有限合伙基金协会副会长。

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