文 | 陈宁迪
过去四个月我和客户沿着国际大都市的版图走了一遍，清晰看到当今财富流淌的脉络，感兴趣的读者可以翻一下我的随笔（《漫步曼哈顿帝国——老钱的含义》《从威尼斯到米兰——我的意大利旅行随笔》）。在新加坡的酒店里，我忙里偷闲重温了一部经典电影《The Founder》，讲述“麦当劳之父”Ray Kroc的故事。
图1：电影《The Founder》海报，来源：网络
上世纪50年代，Ray Kroc靠售卖奶昔机维生，“麦当劳兄弟餐厅”下了大订单，Ray Kroc登门拜访，发现这间新式快餐店是一只能生金蛋的母鸡，提出合作。在鸠占鹊巢的过程中，Ray Kroc遇到贵人——财务专家Harry Sonneborn，他建议Ray Kroc买地，在买来的地上建加盟店，获得的回报继续买地扩点。此举使Ray Kroc越过“麦当劳兄弟”，对加盟店有着不容分说的控制权，让麦当劳在扩张初期保持良好的财务状况。此后Ray Kroc一步一步攫取餐厅的控制权，最终以 270 万美元收购麦当劳，做大做强，使该品牌在全球发扬光大。
图2：财务专家Harry Sonneborn建议Ray Kroc买地，来源：The Founder
土地无疑是麦当劳的实力与底气，至今麦当劳维持着良好的现金流及行业内高利润率。2023年，麦当劳以57.1%的毛利率，力压拥有肯德基和必胜客的百胜餐饮，连续7年保持行业领先地位。
图3：麦当劳和百胜餐饮销售毛利率对比，来源：德林控股
让我们像剥洋葱一样，一层一层剥开麦当劳收益的奥秘。
“洋葱的第一层”：租金占麦当劳营收近4成。在麦当劳的加盟模式中，公司拥有土地或者建筑资产，加盟商则需要向公司支付租金。从2012年开始，麦当劳的营收构成中，租金收入的占比逐年递增，2016-2018年间的增速格外迅猛。至2023年，租金收入已占据总营收比重的38.6%。
图4：麦当劳租金收入/总营收，来源：德林控股
“洋葱的第二层”：加盟店向总公司“进贡”的租金远超特许经营费。2023年，麦当劳加盟商总计为公司贡献收入154亿美元，其中租金收入为98.4亿美元，占比高达63.9%。剩下的部分是特许经营费55.3亿美元，和初始费用0.6亿美元。
图5：麦当劳加盟店向总店进贡的大部分为租金，来源：德林控股
加盟店租金收入包括两块，分别是最低租金付款（minimum rent payments），以及浮动租金付款（variable rent payments）。前者根据加盟商条款，按照直线法入账，是一个可预测的固定数值。后者则以销售额的一定百分比，在产生销售时入账，是一个浮动的不可预测数值。即使不考虑未来新增的加盟商合约，以最低租金计算，未来5年，公司也能躺赚311.6亿美元。
图6：麦当劳未来5年至少赚得311.6亿美元，来源：公开资料
“洋葱的第三层”：核心地产。截至2023年，麦当劳拥有全部餐厅约57%的土地和约80%的餐厅建筑。截至2023年12月31日，扣除145亿美元的累计折旧和摊销后，特许经营安排下的净财产和设备总计201亿美元（包括62亿美元的土地）。
图7：麦当劳拥有全部餐厅约57%的土地和约80%的餐厅建筑，来源：公开资料
难怪麦当劳创始人Ray Kroc和第一任总裁兼CEO Harry J. Sonneborn，不止一次在公开场合表示，公司做的其实不是食品业务——而是地产业务。
图8：麦当劳第一任总裁兼CEO Harry J. Sonneborn接受采访，来源：Economics of social franchising for health
麦当劳无法从一个个汉堡里获取1.4%的利润来建立商业帝国，但可以通过一间间汉堡店所在的地产来建立！这部电影令人热血沸腾，我当然不会冲出去买地开餐厅，因为整个商业逻辑、监管环境、法律制度不一样。我想，麦当劳有他立足的土地，德林有我们的立足的土地——ONE Carmel。
图9：ONE Carmel社区一期地块中所见太平洋壮丽景色，来源：壹号·卡梅尔
ONE Carmel项目现在进入到“最后一公里”。从2017年买下这块土地开始，我们一直在探索什么是最适合德林的模式，因为德林不是一个房地产发展商，ONE Carmel也不是一个单纯的房地产项目。期间我们与来自美国、欧洲、亚洲的投资者会面，大家基本达成共识，ONE Carmel将会成为美国北加州最高端的私密社区（Private Community），在73幅土地上建设幸福家园。投资者是邀请制，我们将与世界级奢侈品牌联合，持续为投资人打造全方位、定制化服务。
最近我还得知一件趣事。张大千从巴西搬到美国后，住在卡梅尔“环荜庵”。巧的是，我认识的一位旧金山州立大学终生教授，过往十多年一直在筹备张大千纪录片，他和我聊了许多张大千旅居此处的细节。卡梅尔海岸上怪石嶙峋，惊涛拍岸，卷起千堆雪，促成张大千泼墨泼彩意境最为成熟的一段时期。该阶段创作的《秋山夕照》去年岁末在香港苏富比拍出1.99亿港元，导演透露，这幅画最早第一手拍的价格是5万港币，回报相当惊人。
图10：张大千作品《秋山夕照》，来源：苏富比
独具慧眼的投资者往往能获得真金白银的回报。德林的ONE Carmel项目日后不是以几亿/十几亿美金的速度增长，而是具备难以估量的收藏品价值。
《The Richest Man in Babylon》书中，巴比伦首富传授三条致富法则：一、把收入的10%存下来；二、把存下来的钱交给专业人士打理；三、投资回报不要使用，滚动生钱。大道至简，德林手握优质资产（土地），拥有顶尖投资团队（人才），让土地的价值来为我们所用，而我们所做的商业活动再为土地加持价值。志同道合的客户与我们携手并进，一起享用复利（时间）带来的丰厚成果。
图11:（左）书籍《The Richest Man in Babylon》,
（右）电视剧《繁花》宣传海报，来源：网络
唯有土地和明日不可辜负。
——《繁花》
作者简介：
陈宁迪，毕业于芝加哥大学，获经济学及统计学（荣誉）学士学位，于环球金融行业有超过24年经验，先后创立德林证券及德林家族办公室，曾是香港证监会授予之第1、4、6号牌照持牌负责人。现任德林控股集团董事局主席、执行董事及首席执行官，香港有限合伙基金协会副会长。
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