小汉堡大地产:麦当劳商业帝国的密码

文摘   2024-09-04 16:29   中国香港  

文 | 陈宁迪


过去四个月我和客户沿着国际大都市的版图走了一遍,清晰看到当今财富流淌的脉络,感兴趣的读者可以翻一下我的随笔(《漫步曼哈顿帝国——老钱的含义》从威尼斯到米兰——我的意大利旅行随笔》)。在新加坡的酒店里,我忙里偷闲重温了一部经典电影《The Founder》,讲述“麦当劳之父”Ray Kroc的故事。


图1:电影《The Founder》海报,来源:网络


上世纪50年代,Ray Kroc靠售卖奶昔机维生,“麦当劳兄弟餐厅”下了大订单,Ray Kroc登门拜访,发现这间新式快餐店是一只能生金蛋的母鸡,提出合作。在鸠占鹊巢的过程中,Ray Kroc遇到贵人——财务专家Harry Sonneborn,他建议Ray Kroc买地,在买来的地上建加盟店,获得的回报继续买地扩点。此举使Ray Kroc越过“麦当劳兄弟”,对加盟店有着不容分说的控制权,让麦当劳在扩张初期保持良好的财务状况。此后Ray Kroc一步一步攫取餐厅的控制权,最终以 270 万美元收购麦当劳,做大做强,使该品牌在全球发扬光大。


图2:财务专家Harry Sonneborn建议Ray Kroc买地,来源:The Founder


土地无疑是麦当劳的实力与底气,至今麦当劳维持着良好的现金流及行业内高利润率。2023年,麦当劳以57.1%的毛利率,力压拥有肯德基和必胜客的百胜餐饮,连续7年保持行业领先地位。


图3:麦当劳和百胜餐饮销售毛利率对比,来源:德林控股


让我们像剥洋葱一样,一层一层剥开麦当劳收益的奥秘。


“洋葱的第一层”:租金占麦当劳营收近4成。在麦当劳的加盟模式中,公司拥有土地或者建筑资产,加盟商则需要向公司支付租金。从2012年开始,麦当劳的营收构成中,租金收入的占比逐年递增,2016-2018年间的增速格外迅猛。至2023年,租金收入已占据总营收比重的38.6%。


图4:麦当劳租金收入/总营收,来源:德林控股


“洋葱的第二层”:加盟店向总公司“进贡”的租金远超特许经营费。2023年,麦当劳加盟商总计为公司贡献收入154亿美元,其中租金收入为98.4亿美元,占比高达63.9%。剩下的部分是特许经营费55.3亿美元,和初始费用0.6亿美元。


图5:麦当劳加盟店向总店进贡的大部分为租金,来源:德林控股


加盟店租金收入包括两块,分别是最低租金付款(minimum rent payments),以及浮动租金付款(variable rent payments)。前者根据加盟商条款,按照直线法入账,是一个可预测的固定数值。后者则以销售额的一定百分比,在产生销售时入账,是一个浮动的不可预测数值。即使不考虑未来新增的加盟商合约,以最低租金计算,未来5年,公司也能躺赚311.6亿美元。


图6:麦当劳未来5年至少赚得311.6亿美元,来源:公开资料


“洋葱的第三层”:核心地产。截至2023年,麦当劳拥有全部餐厅约57%的土地和约80%的餐厅建筑。截至2023年12月31日,扣除145亿美元的累计折旧和摊销后,特许经营安排下的净财产和设备总计201亿美元(包括62亿美元的土地)。


图7:麦当劳拥有全部餐厅约57%的土地和约80%的餐厅建筑,来源:公开资料


难怪麦当劳创始人Ray Kroc和第一任总裁兼CEO Harry J. Sonneborn,不止一次在公开场合表示,公司做的其实不是食品业务——而是地产业务。


图8:麦当劳第一任总裁兼CEO Harry J. Sonneborn接受采访,来源:Economics of social franchising for health


麦当劳无法从一个个汉堡里获取1.4%的利润来建立商业帝国,但可以通过一间间汉堡店所在的地产来建立!这部电影令人热血沸腾,我当然不会冲出去买地开餐厅,因为整个商业逻辑、监管环境、法律制度不一样。我想,麦当劳有他立足的土地,德林有我们的立足的土地——ONE Carmel。


图9:ONE Carmel社区一期地块中所见太平洋壮丽景色,来源:壹号·卡梅尔


ONE Carmel项目现在进入到“最后一公里”。从2017年买下这块土地开始,我们一直在探索什么是最适合德林的模式,因为德林不是一个房地产发展商,ONE Carmel也不是一个单纯的房地产项目。期间我们与来自美国、欧洲、亚洲的投资者会面,大家基本达成共识,ONE Carmel将会成为美国北加州最高端的私密社区(Private Community),在73幅土地上建设幸福家园。投资者是邀请制,我们将与世界级奢侈品牌联合,持续为投资人打造全方位、定制化服务。


最近我还得知一件趣事。张大千从巴西搬到美国后,住在卡梅尔“环荜庵”。巧的是,我认识的一位旧金山州立大学终生教授,过往十多年一直在筹备张大千纪录片,他和我聊了许多张大千旅居此处的细节。卡梅尔海岸上怪石嶙峋,惊涛拍岸,卷起千堆雪,促成张大千泼墨泼彩意境最为成熟的一段时期。该阶段创作的《秋山夕照》去年岁末在香港苏富比拍出1.99亿港元,导演透露,这幅画最早第一手拍的价格是5万港币,回报相当惊人。


图10:张大千作品《秋山夕照》,来源:苏富比


独具慧眼的投资者往往能获得真金白银的回报。德林的ONE Carmel项目日后不是以几亿/十几亿美金的速度增长,而是具备难以估量的收藏品价值。


《The Richest Man in Babylon》书中,巴比伦首富传授三条致富法则:一、把收入的10%存下来;二、把存下来的钱交给专业人士打理;三、投资回报不要使用,滚动生钱。大道至简,德林手握优质资产(土地),拥有顶尖投资团队(人才),让土地的价值来为我们所用,而我们所做的商业活动再为土地加持价值。志同道合的客户与我们携手并进,一起享用复利(时间)带来的丰厚成果。


图11:(左)书籍《The Richest Man in Babylon》,

(右)电视剧《繁花》宣传海报,来源:网络



唯有土地和明日不可辜负。

——《繁花》





作者简介:


陈宁迪,毕业于芝加哥大学,获经济学及统计学(荣誉)学士学位,于环球金融行业有超过24年经验,先后创立德林证券及德林家族办公室,曾是香港证监会授予之第1、4、6号牌照持牌负责人。现任德林控股集团董事局主席、执行董事及首席执行官,香港有限合伙基金协会副会长。





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