月成交翻倍，安琪儿地块把这个“小透明”一并带火了！
楼市
2024-12-05 10:22
浙江
中央公馆实景
今日共有9盘公示4盘登记，详见文末▼
这“一会儿”就是一下午，一直到晚上七八点，杭报房产才等来了经纪人的回复。这是近一个月以来保利中央公馆（备案名：中盛府）附近中介门店工作人员的常态，不是在带看，就是在带看的路上。晚上带看结束后还要整理房源信息，忙得几乎很难有整块的时间空出来。反映到结果上，最直接的体现就是成交量大涨，甚至还伴随着部分房子挂牌价调高。
“上周末签约了3套，昨日又下定了3套，这几天势头很猛，不涨价的房子基本卖得很快，几乎每天都有成交。”经纪人阿飞介绍，近一个多月以来，行情变化很大，连签约都要排队，目前最快排到一周后了。![]()
昨日下定的有两套面积约125㎡，价格分别为634万元、717万元，单价约5万元/㎡、5.7万元/㎡；一套138㎡三房总价795万元，单价5.8万元/㎡。“上个月二手房成交破万套的消息对市场有一定的刺激作用，这几天即使不是周末，看房的人也很多。”阿飞说，前几个月，中央公馆每个月的签约量在六七套的样子，到了11月份，共签约了14套，直接翻倍，这还仅仅是签约的，有些下定的还没算进去。“上个月交易的房子中，整体单价在5万多元/㎡，房子不同，价格也存在差异。其中102㎡的三房总价在520万元-600万元不等；125㎡左右的三房，中间楼层普遍在700万元-730万元；138㎡三房在760万元-800万元，四房价格则在830万元-850万元。”有些房子挂牌没多久就卖出去了，尤其是挂牌价相对低的。随着成交量越来越好，部分房子开始涨价，房东原来的心理底价也发生了变化。阿飞举例，上个月挂牌的一套面积约123㎡的三房，挂牌价从695万元涨到750万元。
中央公馆在杭州老东站旧址上，是保利在进入杭州8年之际回归市中心开发的首个高端作品，也是杭州第一个直接住宅地库通地铁的楼盘。从地下车库可直达新塘路地铁站，往南坐3站就是万象城，往北2站路，就是火车东站。![]()
开盘后，单价一路从2015年的3万多元/㎡涨到2016年的近5万元/㎡。有买家在2016年杭州重启限购前夕买入，当时正值G20峰会风口，实际买房的成本并不低。据中央公馆的业主S小姐回忆，那是楼市“疯狂”的一年，父母为了抓住“窗口期”在杭州给她买一套房，选中了中央公馆面积约125㎡的三房。当时还托了熟人关系，但仍要全款+两个车位，车位大概45万元/个，一次性付款了640万元，折算下来实际成本达到了单价5.1万元/㎡。2019年中央公馆交付后第一时间，S小姐原本打算出售，但挂牌价从800多万元降到了700多万元也没能卖出去，有买家出价但还不到6万元/㎡，于是干脆不卖选择长期出租。![]()
从交付后到现在，这几年中央公馆在杭州楼市中是“小透明”的存在，没有重大新闻，价格也没有明显突破，很难让人注意到，甚至关注楼市时间不长的人，具体位置都不清楚。
到底是什么原因，让中央公馆在近一个多月一下子“起势”了？又是谁在买？9月底以来政策不断，一开始刺激的是杭州核心板块，像奥体、申花等区域率先起反应。紧接着逐渐扩散到了像城东这样的二级板块，原先观望的买家开始陆续下单，交易量也随之上扬。量上来了，市场信心也慢慢企稳，形成正向循环。经纪人阿飞介绍，近几个月过来看房的人，有部分是隔壁安琪儿的外溢客户。安琪儿售罄的翡翠嘉运府以及在售的翡翠锦和府，户型200㎡起步，限价46500元/㎡，加上车位费，总价在千万元以上，并且摇号难度很高。再加上上个月中旬，安琪儿3号地块不限房价，楼面地价破4万元/㎡，预计未来新房售价在6万元/㎡以上，不少之前观望的人信心一下子就燃起来了。这种信号传导到了二手房市场。原先想买安琪儿，但总价预算卡在1000万元甚至800万元以内的群体，隔壁的保利中央公馆就是他们相对好的选择。![]()
在二手房市场，决定买家下单的关键因素是价格。而保利中央公馆在周边来说，最具性价比。可对比的商品房小区有都会森林（备案名：玉润钱潮府）、华家池三兄弟。都会森林房子最新，2021年交付，外立面是铝板，园区环境也相当不错，起步面积约124㎡，最大190㎡，成交单价基本要6万元-7万元/㎡，户型越大，价格越高。![]()
华家池是2016年前后交付，滨江华家池品质最好，单价要7万多元/㎡，世茂和绿地华家池单价在6万多元/㎡。而中央公馆单价普遍在5万多元/㎡，且是周边最便利的小区。楼下就是地铁4号线新塘路站，且自带“若比邻”小型综合体，有日常要用到的超市、咖啡厅、饭店等业态。周边几个小区平时购物、吃饭也基本要到这里。![]()
而且，中央公馆业主正在众筹进行外立面升级改造，每户约1万元，据悉已全票通过，接下来一两年会完成升级，小区面貌将会有所更新。阿飞说，在附近居住久了的人置换时普遍都在选择中央公馆。“像旁边景芳老小区的业主，有不少人卖掉一套老房子总价200多万元，会选择买中央公馆102㎡的三房。同小区置换的业主也较为常见，小三房换大三房。”随着行情逐渐好转，看房人下单越来越果决，有的甚至在一个月内完成了置换。“有一个业主印象比较深刻，一开始住中央公馆102㎡小三房，本来想先卖掉小的，再置换一套大的，但眼看着行情在上涨，于是改变了策略，决定先借钱买大的，再卖出小的。”阿飞说，这位业主最后在上个月以770万元买入了一套138㎡大三房，以530万带车位卖掉了自己那套2楼102㎡小户型。如果下手晚一点，直接要亏30万元，普通家庭一年的收入没了。目前同户型差不多楼层的138㎡大三房，现在要800万元左右。![]()
“势头还在明显向好，本月开始又有契税政策加持，成交量不会低。”
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