地价超过原新房限价，奥体世纪城将迎来价格重塑？
楼市
2024-11-20 12:27
浙江
过去几年，钱江世纪城一直限地价、限房价，因此楼面价也相对稳定。此前板块最高地价纪录为去年6月兴耀拿下的望阙地块，成交楼面价33911元/㎡。本次地块起价295430万元，折合楼面起价为36000元/㎡。这个起拍价，已经打破了奥体此前地块的成交楼面价。![]()
尽管起拍价抬升了不少，但仍有众多房企想要收入囊中。据悉，绿城、滨江、兴耀、保利、中海、华润、招商、大家、建杭等12家房企参与了竞拍，最终经49轮竞价，由滨江房产以总价395430万元摘得，楼面价48185.56元/㎡，溢价率33.85%。该地价创下板块新高，且已经超越板块之前46000元/㎡的新房限价，“面粉”贵过“面包”。同时，超越了凤起潮鸣45368元/㎡的楼面价，仅次于钱二最后一宗限价地50717元/㎡的成交楼面价，成为杭州楼面地价“第二高”。这块地热度如此之高，受到全城瞩目，或有以下几方面原因：地块东、西、南面是文渊实验学校、小学、中学。毫无疑问，具备优质学区的房子流动性更强，在市场上更为保值且抢手。地处板块核心，交通十分便捷，距离地铁奥体中心站约900米，距在建地铁15号线合丰站约500米，周边公园、商业在1公里范围内。![]()
纯宅地，不带商业，开发起来更纯粹。出让面积30394㎡，建筑面积82063.8㎡，容积率2.7。建筑高度不大于80米，住宅层高不小于3米，架空层层高不小于4米。也就是说，未来建筑总层高在26层左右。三是这宗地可以说是目前杭州区位最佳宅地。对于想在杭州打造标杆产品的房企来说，是绝佳的机会。四是政策层面助力。近两个月，政策不断发力，先是取消限价、调整存量房贷利率，再是近期税收调整。一系列组合拳影响下，市场信心点燃。![]()
另外，“鸽盘”跃跃欲试，有的已经自主定价开出新价格，远超之前限价，并且市场反响不错，这给了想拿地的房企一定的预期。奥体作为全杭州的热点板块，后期新房价格完全有跳空高开的信心。五是房企的“规模效应”。有房企工作人员表示，临近年底，不少开发商想要冲一年一度的“榜单”。对于这种核心区的优质宅地，相比高地价，有的房企更怕拿不到地。拿下后既能打造标杆，也能冲一波业绩。
可以看到，取消限价政策出台后，杭州核心区地价持续走高。先是钱二最后一宗限价宅地，绿城在近10家房企中以总价342216万元竞得，楼面价50717.45元/㎡，溢价率28.55%，新房精装限价67500元/㎡。![]()
接着是上周安琪儿3号地块，也是杭州主城区核心区内首宗不限价地块，楼面起价为29918元/㎡，与周边在售地块起价相当。最后经29轮报价，楼面价拍至40479.07元/㎡，由滨江竞得，创下创城东新城地价新高。再到今日的奥体核心区宅地，光起拍价就已超越板块先前成交楼面价。地价的走高，意味着板块未来新房价格体系将迎来重塑。钱二最后一宗限价地新房限价67500元/㎡，这无法改变。但安琪儿、奥体不限价宅地未来新房可自主定价，超越板块先前限价是毋庸置疑的。![]()
比如安琪儿市场前两块地，其热销情况可以印证。翡翠嘉运府首次开盘中签率14%，普通家庭社保拼至111个月，二开中签率21%；翡翠锦和府首开中签率13%，普通家庭社保拼至171个月。奥体新房的热度更是不在话下。本次地块北面一路之隔的望阙项目，限价46000元/㎡，都是约200㎡以上的大户型，套均总价在900万元以上，高楼层更是上千万元。三次开盘均是拼社保、限售。![]()
再看二手房市场，以奥体为例，壹号院和奥邸国际两大顶流盘时不时传出高价成交的信息，奥邸国际仅今年就有好几套房子单价超14万元/㎡，最高一套达17万元/㎡。新房限价时代，产品力是大幅度受限的，对于真正的改善来说，最愁的是摇号太难以及买不到真正意义上的豪宅。奥体就是典型，缺的不是改善需求，而是缺好房子，这也正是壹号院、奥邸国际能高价成交的原因。如今，市场不限价，产品可以更加精进，上限在哪里，还取决于开发商的功力。
奥体这宗宅地，没有了限价的束缚，新房会卖到多少呢？有人说会突破10万元/㎡，持这种说法的人大概率是钱江世纪城的业主，抱着房价一夜跳涨的心理，但这可能终归是一个愿望。还有人预计在7万元/㎡-7.5万元/㎡。这种说法参考了当前板块内二手房成交价，或有一定的合理性。地块周边的景瑞天赋、阳光城檀悦、滨江嘉品，成交单价基本在6万多元/㎡；核心区内观品低楼层单价在6万多元/㎡，高楼层在7万多元/㎡。![]()
从此次地块的素质来看，没有了限价带来的利润空间的桎梏，通过产品力提升，未来新房定价大概率超越板块绝大多数次新房成交价。编辑：鲁晨 审核：金萍 丁艳
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