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此前，我们曾实探了隐有开盘趋势的中冶·锦绣公馆，也报道了或套均亿元的御园，他们都是早早拿地开工，却迟迟未入市的杭州著名“鸽王”。
虽“鸽”多年，但市场上对他们的关注度可未减分毫，反而随着限价的放开更甚了。
不过，并非所有“鸽盘”都能如此幸运，比如浦沿的世茂栖棠誉湾就截然不同，因为它还未等来开盘的曙光，就先登上了法拍网站坐等拍卖了。
截图自京东法拍网站
法拍页面显示，这是项目首次法拍，评估价261416万元，起拍价182991.2万元，保证金18000万元。
同时，标的物评估报告显示，在建工程建筑面积总计为146197.04㎡，其中，包括了可售住宅建筑面积74124.4㎡，配建公租房建筑面积20226.24㎡以及公共服务设施建面2005.11㎡等方面。
图源：京东法拍网站
若按照此前浦沿新房限价约3.8-4万元/㎡计算，这约7.4万方的可售住宅，能够预见的货值约28-30亿元，对比起拍价，看似有客观的利润空间，但实际上，项目仍有很多“隐藏欠款”——
公告显示，经相关管理部门核算，截至2024年9月22日，该项目所产生的竣工违约金暂计为21112.8万元；截至2024年9月26日，该项目所产生的公共租赁住房竣工违约金暂按项目所在区域商品房板块价估计为21677万元。
截图自京东法拍网站
因此，将其相加，即便底价成交也需要至少约22.6亿元的资金，甚至继续逾期还需额外赔付违约金，利润也会进一步压缩。
目前“板上钉钉”的超22亿元的成本，已然不是一笔小数目。在此情形下，究竟是哪家房企有实力接手也成为了这次法拍最大的悬念，对此，小凤凰也会对该结果保持密切关注。
说起世茂栖棠誉湾，实在是命运多舛。
2018年7月，浙江富成一举拿下浦沿单元BJ0601-01地块，总价约21.1亿元，折合楼面价21797元/㎡。
2019年世茂收购该地块，打造成如今的栖棠誉湾，甚至当年年中，曾传出开盘消息，甚至在多家媒体发布宣传广告，但未能如期开盘。
2022年初，世茂某项目群默默地更名为“栖棠誉湾咨询群”，并有工作人员表示预计最早在4月份首开领证。
栖棠誉湾曾经的沙盘图
结果大家也知道，不仅没有领证，甚至沦落到了被法拍的地步。
当然，项目迟迟未开的原因也算得上众所周知：
一方面，与锦绣公馆、御园那般，想要突破限价，卖出更高价，但彼时双限政策仍在生效中，因此只能捂盘等待时机。
另一方面，自然是因为开发商——世茂集团的暴雷，资金链断裂、债务重组，甚至今年4月被申请清盘，并在5月16日开市起停牌，要知道世茂股份5月15日世茂收盘价仅剩0.43元/股，令人唏嘘不已。
如今若是有知名房企接盘，或许算是世茂栖棠誉湾最好的结局了。
不过，如今的世茂栖棠誉湾在杭州市场是否还具备竞争力呢？
从产品来看，世茂栖棠誉湾由3幢高层和6幢洋房组成，其中1、2#为可售住宅，两梯四户配置，4#是公租房；6幢洋房向南分布，均为一梯一户。外立面材质也有所区分，高层为真石漆，洋房则是石材干挂。
户型方面更加偏向刚需和刚改家庭：高层房源分为中间套95㎡，边套129、139㎡三种，洋房则是全盘139㎡。其中洋房139㎡做成了四房两厅两卫，南向四开间，整体来看不算落伍。
洋房139㎡户型图
此前跑盘时，小凤凰发现因为高低错落的楼幢分布，每幢视野都较好，且西侧高层有望看到钱塘江。再加上，项目直线距离地铁4号线杨家墩站不到200米，属于货真价实的地铁房。同时，项目周边还有杭州竺可桢学校、滨兰实验学校（初中部）、滨文小学、江南商业大厦、开元广场等配套，资源丰富。
南侧河景（小凤凰拍摄于2022年）
说实话，这样的配置，若是放在当下，还是具备一定的吸引力的。
只是，栖棠誉湾也有硬伤，主要体现在建造年份已久，品质暂不可知。尤其高层偏米黄色的真石漆外立面更被网友吐槽“不如安置房”，很难与当下那批“卷王”新产品相抗衡。
图源：京东法拍网站
尤其当下已然放开限价，对于迟迟未开的栖棠誉湾是一大挑战，究竟卖高或是卖低，更是一个难以抉择的问题......
于是，新问题也来了——如果栖棠誉湾即刻入市，你会愿意以什么价格购买呢？
