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限价取消后，第一个苏醒的“鸽盘”大概率是中冶·锦绣公馆。
昨天，项目举办了产品亮相发布会，邀请了一众媒体去参观，在正式开盘前罕见地发声。
至于争论已久的，单价到底是8万元/㎡还是10万元/㎡，经过我们多方询问，也差不多有了定论——8.5万元/㎡，比老十门内的凤起潮鸣还要高！小区住宅部分由5幢15-17F的高层、小高层组成，并非排屋、叠墅等特殊产品，价格却达到了8.5万元/㎡。![]()
锦绣公馆沙盘对比高层均价58600元/㎡的黄龙云起、书香印翠，账面涨幅约45%。
按照限价时代的思维，即便算上小高层产品1.1-1.2的乘数效应，锦绣公馆也应该在7万元/㎡上下。除了对比新房外，二手房也是杭州人赖以判断价值的“锚”。黄龙文教板块有代表性的次新小区很少。黄龙云起在贝壳找房上仅有11套挂牌，均价9.7万元/㎡，洋房挂牌价普遍超10万元/㎡。10月成交了4套高层，单价7万元/㎡（2楼）-8.2万元/㎡。书香印翠挂牌均价7.9万元/㎡，10月成交两套，“明面”均价6.39万元/㎡，实际上均超过7万元/㎡。无论是对比新房和二手房，锦绣公馆的价格都打破了限价时代建立的房价体系，因此会“劝退”不少客户。住在文教的A想置换到锦绣公馆的165㎡大户型，理想中的预算是1200万上下，但现在很可能要1500万了。到底是多掏300万，还是退而求其次选择139㎡户型，或直接去二手房市场上淘一淘，她陷入了纠结。但有些“不差钱”的地缘客户，觉得8.5万元/㎡的锦绣公馆完全可以接受。首先，它是现房，几乎可以实现即买即住，可以至少缩减2-3年的等待成本。其次，它的学区预期非常好，大概率是文一街师苑+十三中，或行知小学+13中。对比下来，九莲小学+嘉绿苑中学的黄龙云起、书香印翠就要略逊一筹了。同时，作为一个兼顾学区的自住盘，锦绣公馆的品质也很不错，我们昨天参观下来，发现其产品力并不落伍。尤其是外立面，“香槟金”的铝板+铝型材+大面积玻璃，正面看有种油画框般的复古质感，无论是颜值还是辨识度，都胜过不少当下的楼盘。室内部分也不错，主力户型139、165、178㎡，做到了类1梯1户，改善氛围很足，含赠送面积的实际得房率高达90%左右，比普通高层多了6-8%。最小面积139㎡是四房两卫，做了当下流行的南向四开间+大南厅，北侧书房还是双面采光。165㎡和178㎡都是四房三卫，前者南北均有一个双套房；后者的餐客厅更加分离，视觉上缩小了客厅的面积。但也有不可规避的缺点，室内精装标准较为一般，没有8万元/㎡+豪宅应有的惊艳感。再者，毕竟地块有商、住、自持三部分，虽然各自独立，但不可避免受影响，最直接的就是公共空间，锦绣公馆的门头和园区的尺度和精致感都要逊于这几年的产品不少。这样看，锦绣公馆在板块内颇有优势，但把眼光放长到全杭州，就未必了。毕竟，8.5万元/㎡的单价，1200-1500万级的主流总价，已经能上车奥体，甚至能捡漏到南星桥、杭州壹号院的120㎡左右户型了。更不用说隔壁的“老对手”申花了，目前申花第一梯队小区的成交价在7.5-8.2万元左右。![]()
锦绣之城靠近地铁和大悦城比如，“扛把子”锦绣之城上个月成交3套4房户型，两套中间楼层签约价1100万，单价8.15万元/㎡，低楼层的134㎡只要6.8万元/㎡。对应的学区是卖鱼桥文津小学+锦绣中学，周围的商业、交通资源很优渥，部分户型含赠送面积的得房率超100%。所以8.5万元/㎡的锦绣公馆并不是“稳赢”，至少作为第一个打破限价的楼盘，它面临的对手不仅是文教，还是整个杭州的头部板块。
