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昨天，绿城竞价77轮，以50717元/㎡的新高楼面价，摘得了杭州的新“地王”。
而另外一宗神秘的老“地王”，也渐渐浮出水面。
那就是御园，曾在2009年以24295元/㎡问鼎当时的“杭州最贵宅地”，后又因开发过程中挖出南宋皇宫遗址而按下暂停键。
尽管项目在2015年得以重启，又多次传出开盘认筹，甚至“默默出售”的传闻，但始终没有下文。
直到最近的招聘启事才把它拉回视线，而经过一番探访后，几乎可以断定，这次是真的要开了。
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都知道御园在凤凰山脚下，但只有实地跑一趟才了解位置多好。
地铁5号线候潮门C出口一路向南，转到中河南路，再走过一条辅路，看见一片高屋建瓴的“古建筑”就是了。
从高楼林立的闹市，到曲径通幽的秘境，不过7、8分钟的路程上，与凤山门遗址、凤山公园、中河这些老底子的文化符号擦身而过，就大、小环境上，比那些远郊大宅和地铁口别墅都要优越。
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这两年我多次到凤凰山附近玩，每次路过御园，无一例外都是封闭状态。但这次不一样，有两位员工正在清理大门口的水景，常年紧闭的售楼处大门开了一条缝，南门和靠北的地下车库入口都有保安值班。员工表示，售楼处刚打开没多久，正在打扫卫生，并不对外人开放。他们接到了要开盘的通知，但具体发放预售证的时间，是不是一次性开掉，价格多少都一概不知。只是说“就这几个月的事”。而一位住在对面凤山小区的邻居告诉我：“最近来看房子的人格外多，不少都开着豪车。”尽管不能“打入内部”，但从外部就能看出中式大宅的眉目。示范区的屋顶是歇山顶，四角处还做了双檐结构的攒尖，叠石和照壁也做得很讲究。![]()
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示范区前门是双开大门，摸起来应该是铜制的，非常厚重，门把手上雕刻着传统的纹样。
吊顶形似木构的梁，地面也用地砖铺成了专门的纹样，外面一圈类似简化版的云纹，中间则类似寿字纹。
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外墙粉墙黛瓦，典型的江南水乡风格，外部雕着两幅长长的壁画，分别是旧时杭州的市井风貌，以及南宋皇城的遗址。![]()
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窗也做得很有味道，并排三个漏窗用到了不同的花式，海棠纹、如意纹、灵芝纹……还有一些我不认识的纹样。![]()
内部景观只看到了一角，青苔石板路，两侧略有泛黄的修竹，路灯也做成了仿古的宫灯样式。![]()
尽管从园林的功能性，以及大门的尺度上来看，不及这个时代的豪宅，但若把它放到7-8年前，还是相当震撼的。最近，网上流传了一份报价——49套院子总计货值50亿元，如果报价为真，那么这将是杭州套均价最高的新盘，没有之一。据资料，49套大宅分为四层排屋、三层排屋、三层合院、二层合院4大类，主力面积380-430㎡。但最特殊，同时也是最珍贵的二层合院，仅仅4套，套均800㎡，在杭州低密豪宅里也算是很稀缺的面积段。若其它房源套均在1亿元上下，那么这四套800㎡的市场价极有可能突破2亿元。这是什么概念？杭州总价过亿的新房（住宅）一只手就能数的出来。时间最近的一套，是江明月朗园10#，横跨两层、四个单元的超级顶跃，户型面积468.58㎡，总价1.12亿。武林壹号的两套1120㎡顶跃，总价1.08亿元。云栖玫瑰园揽湖苑一套877㎡独栋，新房总价1.43亿元。再往前追溯，批出过亿级以上的新盘还有华家池别墅，新湖·香格里拉，江南里和西溪风情观止等等，但没有一套突破2亿大关。九溪玫瑰园成交了一套1.95亿元的合院，房源面积仅380㎡，折合单价约51.3万元/㎡。还有1.33亿的绿城桃花源，1.5亿的云栖玫瑰园，以及1亿的地中海别墅。低密豪宅的价格激增，反映了经济下行时代，这类极度稀缺的产品成为富人们的资产避风港。同理，御园也是这类金贵的资产。但二手房真能卖出超过2亿，甚至3亿、4亿的价格吗？可能未必，曾经有位豪宅经济人告诉我，这类豪宅的总价，是由院子的大小，以及精装修、家具等决定的。![]()
那些过亿的豪宅，大多都拥有一个大院子，上文中提到的1.95亿九溪玫瑰园，光是庭院面积就高达2000㎡。御园的占地面积仅2.3万方左右，平摊到每一户，庭院面积自然不会像玫瑰园那样“奢阔”，一定程度上阻碍了其价格的上限。但这并不能影响它的价值，毕竟，从今往后杭州又会有几个“御园”呢？
