上海楼市、深圳楼市成交量已经反弹，6月全国新房和二手房价格跌幅首次收窄，在这样的背景下，该怎么买房，大家扫描我的企微，我会在内部直播的时候告诉大家！
LPR终于降了！
就在不久前，朋友还和我争论，说这个月LPR不会降。
因为他的理念还停留在“美联储不降息我们不可能降息”、“麻辣粉(MLF)不降息LPR不会降息”的阶段。
他不知道的是，这次降息，不同以往！
今天的文章，和大家展开聊聊，降息背后所反映的货币政策改革信号，并且告诉大家哪些人会受损，哪些人会受益！
来，看正文。
01
昨天一早，央行发布公告：
1年期LPR从3.45%降低为3.35%；
5年期以上LPR从3.95%降低为3.85%。双双调低了10个基点。
说实话，对于这个消息，我并不意外。
老粉都知道，我们在之前的文章中就已经预测，7月、最晚8月LPR利率就会降。
原因很简单：
一方面，银行对客户实际执行的贷款利率早就已经低于LPR基准利率。
5·17新政后，商贷利率早就取消下限了。
以深圳为例，首套房贷款利率已经低至3.4%。全国其他城市的首套房贷利率也基本都在3-3.5%的区间水平。
而对比之下，我们的LPR利率还任性地停留在3.95%的高位！
那么，利率的市场化又到底是什么呢？
简单讲，贷款利率，本质上是“钱”的交易成本。也就是说，大家愿意用多高的成本去借钱。
人们的借钱意愿越高，代表钱供不应求，那钱自然就会涨价，贷款利率就会提高；
人们的借钱意愿越低，代表钱供大于求，那钱自然就会降价，贷款利率就应该降低！
我们的借钱意愿如何？看社融数据就知道了。
今年上半年，全国社融增量累计是18.1万亿，比去年同期少了3.45万亿。
代表房贷的住户中长期贷款，增速同样创新低！
足以说明，大家借钱的意愿很弱！
既然现在市场上大家的借钱意愿不强，代表市场上的钱供大于求，那LPR作为政策利率就必要在高位“端着”了！随行就市才是对的。
所以，LPR调低，向市场利率贴近，是必然会发生的事。
另一方面，我们的货币政策已经变天了！天天盯着“M1、麻辣粉”说放水的，属于还停留在上个时代、没有更新进化的老古董！
在当下，LPR本身就处于“改革”的路上！
怎么改？
过去，LPR锚定的是政策利率“麻辣粉”——MLF（中期借贷便利）。
但这个麻辣粉，对市场的反应太迟钝了！
举个例子，现在银行同业存单利率都跌破2个点了，“麻辣粉”还停留在2.5%的水平。
也就是说，银行之间互相借钱的利息早就降到2%以内了，“麻辣粉”还维持在2.5%！
正常情况下，银行之间借钱的利率是和“麻辣粉”同上同下的，可为什么现在MLF不变的情况下，银行之间借钱利率一直下降呢？
换句话说，为什么二者不再强相关了呢？
很简单，因为我们的经济冷热与以往不同了！
当货币信贷增长从“供给约束”转变为“需求约束”时，MLF对于同业存单利率的引导作用自然被削弱了。
解释下什么叫“供给约束“转为“需求约束”。
就是说过去经济火热时，影响资金成本的核心因素是央妈给市场放多少钱——这就叫供给约束。
现在，人们缺乏借钱的信心，影响资金成本的核心因素变成了市场愿意借多少钱——这就叫需求约束。
货币市场从供给约束过渡到需求约束，就类似于楼市从“卖方市场”过度到“买方市场”，核心主导因素变天了。
所以，这个月初时，MLF利率没降，继续维持在2.5%，并没有成为阻止LPR降息的理由！！！
未来，LPR的利率之锚会逐渐脱离MLF，而是参考调整频次更高、周期更短的“公开市场七天逆回购利率”。
这个七天逆回购利率，更加高频，可以实时根据市场真实需求进行调整，所以，作为政策利率，更加适合我们目前的经济情况！
我知道，这些名词大家听多了很容易头大。
所以，大家只需要简单粗暴地记住：
——这次LPR调降，背后传递的一个信号是对政策工具“不接地气”的一个修正；以后的LPR会更加贴近市场温度，如果市场借钱意愿起不来，LPR大概率还会降！
可以预见，以后政策利率与市场利率之间的传导，也会更加顺畅，央妈对于经济的刺激和把控也会更加有“抓手”。
那么，此次LPR下降，最利好的群体是谁呢？
中产阶层如何配置家庭资产，可以看文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？》
02
我认为，受益最大的要属存量房贷业主了！
现在我们的房贷有两个主体阵营，一个是新购房者，另一个是存量房贷业主。
可以说，过去很长一段时间里，新购房业主和存量房贷业主简直就像身处在两个平行世界，同人不同命~
对于新购房者而言，“5·17”新政提出取消商贷利率之后，贷款利率早就已经像脱缰的野马一样，摆脱了LPR的束缚，不断下探，6月全国平均新发放的房贷利率为3.45%，历史最低水平！
反观存量房贷业主，可以说完全没有吃到这轮救市政策的一丁点红利，眼看着新购房者的利率越来越低，干瞪眼儿~
那能怎么办呢？
只能苦苦等待LPR的下调，才能在重定价日（次年的1月1日或贷款合同中贷款发放日）享受利率的下调，而且一年只有一次调整机会。
今年的LPR调整情况如何呢？
整个上半年，LPR只调降了一次——2月20号下调了25个基点至3.95%，之后3.95%的利率就一直维持到7月。
不仅如此，最惨的要属2020年左右上车的业主，不但房价高位站岗，有的贷款时甚至还有50左右的加点，等于说现在背负的房贷是3.95%+0.5%=4.45%的利率水平。
新购房业主利率3.45%，存量房贷利率4.45%，差出来足足1%的利率差距。
我们来算笔账：同样是贷款200万元，贷30年，等额本息：
3.45%利率，月供8925元，利息总额121万元；
4.45%利率，月供10074元，利息总额163万元。
每个月月供相差了1149元。总利息相差了足足42万，一辆理想L9就差出来了，你说存量房贷业主气不气？
可以说，过去每次对新购房业主的利率优惠，都无异于给存量房贷业主的伤口上撒盐。
大家千万不要以为，降低存量房贷利率没有带动贷款增量，所以对经济刺激没用。
其实，存量房利率维持高位的负面影响是显而易见的。
——一方面，这两年提前还贷的数量越来越多，除了对收入预期的担忧，也包括相当一部分存量房业主因为房贷利率过高选择“用脚投票”，或者说，提前止损。
——另一方面，面对这么大的利差，很多业主为了摆脱旧的高利率，赶上更为优惠的新利率，萌生了卖一买一的置换想法。可这样做的后果就是市场上的抛盘越来越多，二手房挂牌量居高不下，疯狂内卷，想卖也卖不掉。
所以，不管是从终止提前还贷潮的角度，还是维护房地产市场的角度，这存量房贷，都该降了！
那么问题来了，这存量房贷利率要怎么降？
大家可以翻看自己的贷款合同，基本上我们的存量房贷款利率都是在LPR的基础上，加减点形成的。
这也就意味着，降LPR利率几乎是唯一的途径。
所以，本次LPR调降，虽然降幅只有10个基点，但大家千万不要小瞧这个动作。
在我看来，除了“改革”的因素，这也是爸爸的一个态度，代表市场上的呼声，爸爸感受到了，不会视而不见。
现在美联储那边都还没降息，我们都敢降，一旦美联储那边启动降息，甚至超预期降息，那我们不就可以更加放开手脚去刺激了？
所以，大家一定要认识到，目前各方面传递出来的信号，是积极的。
那么，回到我们文章开头的问题，谁受损？
——银行。
银行因为息差的问题，短期肯定是承压的！但是我告诉大家，银行一定会把压力传导给你我，换句话说，存款利率，必降！
房贷的本质是加杠杆，对一个城市而言，杠杆率的高低与房价上涨空间高度相关，我们基于城市居民杠杆率和库存对中国20个超特大城市进行了梳理，具体可以看文章《杠杆背后的秘密，中国20城供需关系分析~》
03
最后，说几句。
一、要不要等。
我知道，说到这里，大家伙一定想问，如果接下来利率还会降，现在还买房吗？还是说，再等等？
其实，在我看来，这个问题，没有标准答案！
首先，利率最终会降到多少，没人可以预测！那些鼓吹中国一定会进入0利率的，大家听听就好。
且不说我们不可能降到0利率！
哪怕真的降到0利率，是1年降到“0”， 还是5年、10年降到“0”？
这期间，你等得起吗？
你能保证10年之后，你看上的房子不会涨价吗？
所以，房贷利率确实可能还要降，但是是否等等再买房，我是这么看的：
1、如果一个城市，你已经看上的房子，相似房源很多，同质化强，这种就等等，短期内明显供大于求，房价基本上涨不动的；
2、如果房源不多，那即便等来了降息，可能算下来，省下来的利息还覆盖不掉房价上涨的部分，等于既亏钱，又浪费了更多的精力和时间。
真正厉害的高手，都是果断的人，买房路上也一样。
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