上海楼市、深圳楼市成交量已经反弹，6月全国新房和二手房价格跌幅首次收窄，在这样的背景下，该怎么买房，大家扫描我的企微，我会在内部直播的时候告诉大家！
万万没想到，有生之年会见到这么一天。
爸爸亲自下场授课，教授大家投资买房的基本逻辑。
01
8月9日，央行公布了2024年二季度《中国货币政策执行报告》，一共58页，涉及房地产的信息很多，内容也很干，值得细读。
从篇幅上看，现阶段的货币政策对房地产行业的重视程度，是明显超出以往的。
一个直观的体现是——“房地产”三个字在二季度报告里被提及了26次。相比之下，一季度只有8次。这次增加了2倍不止。
从内容上讲，除了货币工具箱支持的去库存、防风险之外，报告还非常罕见地提及了住房价值的计算问题，很有意思，跟大家做个分享。
首先，问大家一个问题——中国的房价高吗？
关于这个问题，争论很多，有人觉得应该“居者有其屋”，房子就该跌到每个人都买得起；也有人觉得房子之于我们每个人和经济而言，意义重大，贵有贵的道理。
在我看来，这些都是偏感性的说法，嘴巴长在自己身上，想咋说咋说。
那么，如何才能理性地、科学地评判一套房子的价值呢？
央妈的报告提供了一个很好的视角和方法，我把重点框了出来，大家看下面这张图。
报告原话是“资产有价值，是因为能带来现金流收益，也就是租金，租金是影响住房价值的核心变量，住房的价值主要受未来房租折现的影响房子的居住属性和总体稳定的房租折现决定了房产的底价和基础，同时也会受未来房价涨跌预期的影响”。
这段话我们拆分为两部分来讲述。
前半部分——“资产有价值，是因为能带来现金流收益”，应该怎么理解呢？
我们可以把所有的资产分为两类。
一类是不能产生现金流的，比如黄金、手表、包包之类的资产，他们的特点是，本身不能产生现金流，他们的价值来自于其他层面。
比如黄金的价值来自于避险属性，手表、包包的价值来自于使用、价值、社交属性、虚荣心的满足、情绪价值等等。
另一类是可以产生现金流的资产，比如存款可以产生利息，债券可以产生债息，又比如股票，可以产生分红。
很明显，房子，因为可以通过出租产生租金的现金流，所以也属于后一种。
再来看后半句——“住房的价值主要受未来房租折现的影响房子的居住属性和总体稳定的房租折现决定了房产的底价和基础，同时也会受未来房价涨跌预期的影响”。
浓缩成一句话，可以理解为：房子的定价包括两部分：基础价+浮动价。
基础价，由租金现金流决定，是房子价值的基本盘；
浮动价，由涨跌的预期决定，属于周期时点的问题，和我们的经济周期和心理博弈有关，可以说，过去房地产的发展周期中，我们几乎80%的时间处于上涨的预期中，这是支撑房地产经久不衰的重要因素之一。
接下来，我们重点聊聊决定基础价的重要因素——租金现金流水平。
对于房子这类可以产生现金流的资产，其实有一套全球通用的资产定价方法，那就是——现金流折现。
啥叫折现？
简单来说，就是未来的钱，折算到现在值多少钱。
他经常被用于投资领域，尤其是股票投资领域。
比如，你想投资一个上市公司，可以根据这家公司的生意模式、成长性，估算未来每年可以实现多少利润，然后考虑一个贴现率，把每年的利润乘以一个折现系数加总起来，得到一个贴现值。
一般贴现率是参考我们的国债十年期收益率，后者可以理解为无风险利率，意思是说我投资的这笔钱在无风险的情况下可以获取的收益，这个等于我们的机会成本。
最终通过折现率和现金流加总计算出来的这个贴现值，就可以作为我们买入这家公司的一个估值参考。
对于房子而言，也是类似的道理。
假设你是房东，你房子的收租是每个月5000元，每年收租也就是6万元。
50年下来，总的租金就是50*6=300万元。
可问题是，未来的300万元，和现在手上的300万元是两回事。
因为，一方面现在手上的300万元，我可以拿去投资理财，赚取更多收益；另一方面50年的时间太长了，中间可能会存在一些风险和不确定性，所以未来的钱折合到现在也要打一个折扣，这就是为什么未来的现金流折合到现在的价值，一定要折现的原因。
具体的计算过程就比较复杂了，感兴趣的可以去搜一下DCF模型，查一下具体的计算公式。
我们可以先简单粗暴的假设未来的300万现金流，折现到今天是200万。
那是否意味着，以200万的价格买这套房子才合适呢？
这里忽视了一个重要因素，那就是租金的变化。因为长周期来，通货膨胀、钱不值钱是大趋势，这种情况下租金一定是上涨的。
现在一个月租5000,10年后可能会租到6000,20年后可能会租到8000，未来总的租金不是300万，而可能是500万、600万。
然后再计算折现回来，对应的房价可能是300万、400万。
所以，房子的“基础价”到底值多少钱，要动态来看，一个是现在的租售比，另一个是未来的租金上涨幅度。
绝大部分人买房都会做按揭，如何正确使用按揭，可以看文章《这样买房，多赚200万》
02
我们现在的租售比如何？
报告中也有提及，有市场机构测算，现在一线城市的租售比接近2%水平，二三线城市为3%左右。
国内来看，这个租售比水平，已经明显超过了目前的国有大行的存款利率水平。
国外来看，虽然欧美一些国家的租金回报率可以达到4-6%的水平，但如果扣除掉高昂的持有成本，我们之间相差其实不大。
再来看动态趋势。
央行报告中原话提到：过去十年，我们的CPI中房租年均上涨是1.2%，考虑到这个动态变化，未来的租售比有望提升到3%以上，会高于多数资产的回报率。
那么过去是过去，未来的通胀是不是一定也会上涨？租金也一定会伴随通胀上涨呢？
从国家每年设定的CPI目标，每年都是追求通胀的。
虽然说，这两年因为疫情后的疤痕效应以及经济新旧动能转换的阵痛等影响，CPI有一定承压。
但拉长周期来看，CPI大概率还是向上的，这种情况下，通胀可能会迟到，但一定不会缺席。
从美国的数据来看，即便是已经发展了200多年的资本主义国家，即便已经是全球第一大经济体的庞然大物，物价总体而言也是上涨趋势。
而且，美国的租金不但会伴随通胀增长，而且往往上涨的幅度和弹性明显高于其他物价上涨。
也就是说，拉长周期看，通胀是必然，租金的上涨也是必然，在租赁市场越发繁荣的大趋势下，租金超出通胀水平增长更是可以预见到的事情。
正是租金的增长，构成了房价的底层支撑和基本盘。
当然，租金水平如何，要结合具体城市、地段、房子本身的户型设计、居住体验等等，不可一概而论。
居民债务是影响楼市复苏的关键因素，不同城市之间的债务水平却是明显分化的，我们基于居民杠杆率等关键数据，对20个超特大城市进行了梳理，具体可以看文章《杠杆背后的秘密，中国20城供需关系分析~》
03
最后，说几句。
一、补充
要强调一下，关于租金计算模型，大家在理解时要避免进入一个误区，不是说房子租出去有现金流入账才代表有价值，自住没有现金流产生就没有价值。
自住其实相当于省了一笔现金流。因为如果没有住在自己买的房子，那就意味着需要租房、住酒店、住房车之类的，必然会产生一笔现金支出。
而且，因为租住体验的不同，租金水平肯定也是不同的，这是决定房子价值的底层逻辑之一。
所以，报告的原话是：居住属性+总体稳定的房租折现决定了房产的底价和基础。
二、态度
总的来说，二季度货币政策报告里，看得出来央妈的用心良苦。
一方面，对房地产的态度是“呵护备至”，鼓励为主；
另一方面，再次提及债市风险，鼓励资金投资，不要躺平。
总之，未来的政策方向很明确，鼓励买房、投资、消费，货币工具箱也会不断提供支持和政策倾斜；
对于抱团债市之类的“躺平行为”，政策的“鞭子”也一定不会手软。
至于，未来现实的演绎会不会向政策的大方向收敛；市场和央妈的博弈，最终谁会胜出，就要交给时间来检验了。
你要问我怎么看？
还是那句话，回溯历史，在这片土地上，爸爸要做的事情，还真的是鲜有做不到的。
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