上海楼市、深圳楼市成交量已经反弹，6月全国新房和二手房价格跌幅首次收窄，在这样的背景下，该怎么买房，大家扫描我的企微，我会在内部直播的时候告诉大家！
八月份刚刚过去，就在八月的最后一个工作日，A股房地产板块狂飙。
房地产ETF大涨超6%，截至收盘，金地集团、特发服务、天地源涨停，万科A股价涨8.33%，滨江集团涨至8.09%，中交地产涨7.69%，新城控股涨7.32%。
对于房地产板块领涨，有机构表示，伴随政策供需两侧的持续发力，地产拐点更有望加速临近。
而市场上最直观的反应就是上海整个8月最好的一天是8月31日的785套。
要知道房地产每年的7、8月份都是一年之中传统的成交弱势期，市场活跃度也低。
但是从整体上面来看，一线城市的二手房市场同比均有大幅度上涨，二手房成交持续稳定枯荣线上，变现能力逐渐回归正常。
接下来，我们用数据说话！
01
北京——同比增31%！
9月1日，根据北京住建委官网最新的网签数据显：
8月份北京二手房网签数量为14363套，环比下跌7.8%，同比上涨31%。
从今年6月26日，北京官宣落地“517”政策，降首付、降利率等多重优化举措带动市场增温。
今年前8个月的二手房网签量走势，呈现出了6月、7月份逆势上涨的趋势。
虽然8月二手房成交量相较于7月回落了1千多套，但也是今年以来成交量第三高的月份。
在北京二手房市场的大体“晴雨表”中，月成交量在1.2万套到1.7万套之间时，是属于市场比较正常的状态，是不热也不冷的。
而6、7、8这三个月，北京的二手房月度成交量都保持在1.4万套以上，均在1.3万套这个枯荣线以上。
这也体现出北京还是保持着一定量的住房需求。
虽然近期新政热度有所降低，8月份二手房网签量相对于7月降低7.8%、相比6月降低4.2%，但依然比3月份成交14280套的相对高点略高。
因为按照二手房的成交规律，在3月份的“小阳春”过后，一般情况二手房成交量将出现周期性下滑。
直到9月、10月的业内所谓的“金九银十”到来才会迎来又一轮周期性上涨。
所以业内人士都普遍认为，8月份北京二手房网签仍然能维持在14000套以上的成交量，说明市场较为稳定。
而且之前我们也说过，北京二手房这种持续了3个月稳步成交量的表现，这也意味着，北京楼市正在底部进行充分换手，大量的空方力量在加速出清！
而且北京的购买实力毋庸置疑，居民杠杆率也是一线城市最低，甚至低于全国平均水平！
现在的北京房价已经回调得相对来说比较合理，相当于一次硬着陆，作为全国富人集群的帝都资产，北京的底气还是很足的。
因为各城市居民债务水平的不同，楼市复苏节奏也是不同的，我们基于居民杠杆率等关键数据，对20个超特大城市进行了梳理，具体可以看文章《杠杆背后的秘密，中国20城供需关系分析~》
02
深圳——同比增49.7%！
首先来看二手房的录得量情况。
8月深圳二手房录得量为4663套，环比跌幅13.3%。
而4663套是近6个月的最低录得量，仅高于1月与2月的录得量。
但与去年同期相比，网签量上升49.7%，市场活跃度仍处于较高水平，深圳二手房的网签量依然稳定在5000套的枯荣线上下波动。
为什么深圳市八月份的二手成交相较于其他月份来看，减少的会比较多？
主要是有两个原因：
一是，8月的住宅供应翻了近一倍。跟据统计，8月份深圳一共有11个项目取得批售，合计供应新房4081套，其中住宅3923套，环比增长98.6%。
供应量上涨，释放出更多可挑选的房源，促成了一手市场买家积极入场。
这也导致了更多客户的选择性增多，对于二手房的热枕有所降低。
而且，新规后的项目也即将入市，得房率120%的信息也不断在市场释放，更多有需要的客户也是在持续观望新房市场。
但是关于深圳房价的预判，存量时代，随着后续流量逐步恢复，超大城市的暴跌、阴跌，事实上都难以持续。
万事万物都必有周期性的循环往复的规律，深圳楼市历经了断流、失速、倒流而导致的漫长缩量周期。
随着楼市政策效应的减弱且部分潜在消费者在政策效应“周期”内入市。
再理性结合当前是地产传统的交易淡季，最终8月二手房交易量出现一定程度回落。
但从8月二手房交易量绝对值看，超4500套仍处年内相对“高位”的水平。
绝大部分人买房都会做按揭，如何正确使用按揭，可以看文章《这样买房，多赚200万》
03
上海——同比增18%！
截至到8月31日，上海二手住宅市场约有1.6万套的成交量。
虽较与今年6、7月相比成交量有所下滑，但去年同期环比增长了增长约18%。
就在8月最后一天，二手房成交创下8月以来最高的单日成交记录785套
自2021年9月至今年8月，二手市场挂牌房源中，还有超过90%的房源价格保持纹丝不动，这一比例长期高居！
它代表的不仅只是一个数字，而是深刻反映了这部分房东的普遍心态：我不降价！我也不着急卖！等以后再说！
从链家当前挂牌出售的二手房源中可以知道，能真正随行就市做出调价动作的房源仅占约6%。
也就是实际活跃房源数量仅约6500多套！
不得不说：这对于真正想现在买房的购房者而言，也意味着选择范围在进一步收窄，二手市场里的优质房源是愈发稀缺！
而且不要单独的去看一个月的成交数据，把8月放入6-8月这个时间段去看。
之前也说过新政有效期前后差不多3个月，这里面3个月最后回落的那条线不是别的是5·27新政前一年的平均水平。
所以想让大家看到的是看到6-8月的成交是一个可预估、有规律的周期性数据。
站在需求端来看，这是市场需求被满足后的自然回落。
而周期性数据放在今年楼市里面其实还有个作用，就是随着周期的开始和结束你会发现其实6-8月的数据完整托底了今年的二手楼市。
这也就意味着今年楼市最危险的时刻已经过去！
而在这样的周期当中，上海二手房在淡季依然有1.4万套的成交量其实是比较令人满意的！
04
广州——同比增3.37%！
根据广州房地产中介协会发出的数据可知，2024年8月（统计周期:7 月 26 日至 8 月 25 日），广州市二手住宅网签8872套和88.28 万平方米，环比分别下降 11.58%和 12.80%。
但是同比增长3.37%和5.41%。
其实造成这种局面的原因有多方面。
首先，7、8月本就是楼市传统淡季，无论是购房者还是业者“休养生息”状态，市场上缺乏新政刺激和折扣优惠。再加上烈日高温天气，购房者的热情减弱，需求自然有所减少。
业主更是不愿意降价销售，所以导致了疲软的市场状态。
其次，今年5月底出台的新政在6月集中释放一波购买力，使得7月和8月的市场更显冷清。
值得关注的是，广州市场现在越来越多的人选择全款买房。
从数据上面显示，8月份有46.64%的买家选择了贷款买房，也就是说，有53.36%的买家是全款买房。
而且，按揭的人也变少了，环比下跌了2.59%。
这一现象背后反映出几个关键性因素。
一方面，现在二手业主卖房越来越卷，很多业主着急套现，可以全款付款的买家自然更受欢迎，顺便还能谈个折扣什么的。
另一方面，尽管银行贷款利率在下调，但买家们还是不太愿意贷款，担心利率继续往下降。加之当前存款利率已经低至1字头，很多买家宁愿将资金用于首付。
还有一个更重要的原因就是金九银十作为传统购房旺季，各大开发商都在摩拳擦掌，加大推盘力度，推出促销优惠等营销活动。
据克而瑞不完全统计，2024年9-10月全市预计有13个新盘入市。
更多的购房者选择观望市场，这无疑也给二手房带来了不小的冲击。
而且随着地产“小作文”的出现，更多的客户坚信市场会有更多的利好出现，等待更佳的时机入手！
05
说在最后，
LPR共已经历了两次调整，2月5年期以上LPR单边下调25BP至3.95%，7月再下调10BP至3.85%，两次累计已下调35个基点。
各大城市首套房、二套房房贷款利率持续走低，深圳现行住房贷款利率首套房为3.4%、二套为3.8%，诚如广州等城市房贷利率已进入“2时代”。
再加上坊间各种“五改二”、“全面取消限购”的传闻四起，还是国家层面统一下调“存量房贷利率”呼声高涨。
所以综合来看，存量房贷利率的下调，无论是对于购房者还是对于开发企业都是喜闻乐见的，也有利于提振消费信心。
这一切充分说明当前市场对于“金九银十”背景下的政策预期高涨。
随着季节更迭，也要迎来楼市传统旺季，是否能迎来“金九银十”的盛况，让我们敬候佳音！
全球降息潮下，中产阶层如何实现资产增值保值，可以看文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？》
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