上海楼市、深圳楼市成交量已经反弹，6月全国新房和二手房价格跌幅首次收窄，在这样的背景下，该怎么买房，大家扫描我的企微，我会在内部直播的时候告诉大家！
万万没想到，有一天房子也要“交社保”了。
8月23日，住建部在新闻发布会上提到，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度。
也就意味着，以后有房者们可能每年要额外缴纳一笔费用，类似于给房屋“买社保”。
今天的文章，咱们就来聊聊这里面的底层逻辑，以及影响如何。
废话少说，看正文~
01
之所以要给房子“上社保”，道理也很朴素
——人会变老，房子也一样会变老。
根据《中国人口普查年鉴-2020》公布的数据，截至2020年末，我们的城镇存量住房规模已经超过300亿平方米。
其中，2000年以前建成的房子占比接近30%，一些城镇化起步比较早的城市，比如上海更是接近50%。
随着时间的推移，未来30年以上楼龄的占比还在提升。
就像人老了会生病一样，房子老了也会出现各种问题，屋面渗漏、管线老化、墙皮脱落、严重者甚至承重结构出现问题…
如果放任不管，容易发生重大安全事故。
2022年“4·29”长沙居民自建楼倒塌事件就是典型的例子，短短4秒钟八层楼变为废墟，造成严重的人员伤亡和财产损失。
也正是那次事件发生后，住建部首次提出要研究建立房屋养老金制度，更好解决既有房屋维修资金来源问题。
为啥是维修？而不是不直接拆了重建？
因为房地产发展到今天，大拆大建的可能性越来越低了。
以前的老房子大多是低矮的，户数有限，这样拆迁补偿的成本可控，加上房价涨的快，拆了重建，卖完商品房覆盖拆迁成本后，开发商还有的赚。
现在呢？很多高层建筑也已经慢慢步入“老龄化”，这些房子要拆，补偿下来如果是一笔天文数字，再加上房价告别蛮牛时代，算不过账的情况下，谁会愿意做赔本的买卖呢？
所以，未来的房屋养老制度，是个大方向。
现在，已经有22个城市参与房屋养老金制度的试点。
我们以刚才提过的上海为例，看看它是怎么做的。
因为城市建设起步早，上海2000年以前建成的房屋占比达到了近50%，房屋老龄化问题和上海的人员老龄化问题一样严重。
所以，就在8月21日，上海宣布：要在浦东等区域实施房屋养老金制度，并计划在明年全市推广。
上海市长龚正说，截至去年底，全市城镇既有住房建筑面积超过7.6亿平方米，大量房屋开始步入“中老年”。
为此，上海将探索实施三项制度。
一是房屋定期体检制度，主要是定期对房屋进行全面检查，及时发现房屋存在的问题，对症下药消除安全隐患。
二是房屋安全保险制度，在房屋面临较大风险、需要动用较大资金时，发挥保险托底作用。
三是房屋养老金制度，主要服务于房屋体检、房屋保险以及房屋“小修小补”的支付。
简而言之，未来要把房子当作人一样对待，给房子定期体检、上保险、交养老金。
参考海外经验，只要区位OK，老房子在照顾得当的情况下，一样可以焕发青春，在租售市场上经久不衰。
文章至此，一定有朋友纳闷了，这事儿是好事儿，可这钱从哪儿来呢？
全球降息潮下，中产阶层如何实现资产增值保值，可以看文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？》
02
的确，钱从哪儿来，才是这件事儿能否落地的关键。
根据之前一些学者和人大代表的建议，目前的思路大体是这样的：
首先，地方财政要出力，可以通过卖地收入、城市维护建设资金等渠道筹集；
其次，业主也是跑不了要交一笔钱的，毕竟这属于是资产保值增值业务，业主作为直接受益方，免不了要支付成本。
至于财政补贴的和自付的比例，还有待细则出台确定。
说到这里，可能有人要掀桌子了。
凭什么要我交钱，以前我们买房时不是都交过住宅专项维修基金吗，那笔钱不就干这个的？
这话不假，事实上，房屋养老金的个人支付部分，大概率也会优先使用我们的专项维修基金，不够的才需要自行补充。
可是，大家想想，对于一些几十年前买入的老房子而言，以当时的房价水平而言，专项维修基金能有多少钱，这么多年过去又能剩几个子儿。
需要进行养老、维修的，恰恰是这些老房子。
与之对应的，2016年之后，新房成交的量价都上了一个台阶，这段时期交的专项维修资金才是占大头的，但这批房子一时半会用不上维修和养老。
所以，这批房子交的钱派不上用场，只能放在账上吃灰，很多人甚至压根都不知道有这么一笔钱。
有数据显示，全国的住宅专项维修资金结余超过了1万亿，利用率却非常低，大部分城市不到10%。
老房子的维修基金不够，新房子的维修基金又有富余，造成这个撕裂的现象的原因就在于——通胀。
可以预见，如果未来30年继续通胀，等到这批新房子变老，账上的专项维修基金也是不够用的。
这就是为什么全世界大部分地方都不是一次性缴纳，而是定期缴纳，方便根据实际情况动态的调整缴纳基数，顺应通胀的变化。
以日本为例，2013至2022年，房屋修缮金上涨了15%。
此前住建部针对农村房屋的年检费用设定了一个标准，根据结构形式不同，比如砖混、砖木还是土木结构，收费标准在每平方米1.8元至2.7元不等。
城市的房子多以钢混结构为主，费用应该会适当上浮，未来也会根据物价和人工成本，动态进行调整。
绝大部分人买房都会做按揭，如何正确使用按揭，可以看文章《这样买房，多赚200万》
03
如果住房养老制度全面落地，对我们会有什么影响？
如果你觉得，这项制度会增加老房子的持有成本，所以一定是利空，那就有些片面了。
对于一些弱线城市而言，确实会因为增加持有成本而构成利空，但对于强一二线城市的老房子而言，这件事绝对是利好。
为啥这么说呢？
大家想想，买房最大的成本是什么？
对于鹤岗这样的城市而言，成本主要集中在建造成本上，所以你买这里的房子买的就是钢筋水泥，所以这里的房子只能卖两三千一平。
这样的房子如果还要额外拿出维修成本，确实有点得不偿失。
而对于强一二线城市就不一样了，房子的成本主要体现在土地和配套资源上。
比如，上海一套老房子，单价5万，脚下的土地可能就值4万5，钢筋水泥的建造成本在这套资产的成本占比可能连10%都不到。
那维修成本再高能高到哪儿去？总不能超过推倒重建的建造成本吧？
但这点成本的投入对于资产的价值影响是绝对可观的，属于典型的“花小钱办大事”。
以前就有专门的“游击队生意”，收购好地段的老破小，再进行一番走心设计和精装修，反手就可以卖个高价。
道理就在于，对于大城市核心区的老房子而言，这种投入对于资产价值的影响是边际递增的。
况且，即便不卖，放租的情况下，强一二线城市位置好的老房子也完全有底气把这部分房屋养老成本转嫁到租金上。
所以，说到底，这件事会增加不同城市之间的分化，拉大高能级城市和低能级城市的差距。
美联储已经暗示9月份降息，资产价格将迎来复苏，然而，不同城市的复苏节奏和行情是分化的，我们基于居民杠杆率和库存等关键数据，对20个超特大城市进行了梳理，具体可以看文章《杠杆背后的秘密，中国20城供需关系分析~》
04
最后，补充说几句。
一、改变
过去一提到老破小，大家的印象就是脏乱差、管线老化、墙皮脱落啥的，使用过程不是漏水就是漏电。
房屋养老这件事如果全面铺开且执行到位的话，可以延缓房屋的衰老速度，也可以改变大家对老房子的刻板印象，降低对楼龄的敏感程度。
参考国外的经验，很多楼龄很旧的房子都能保养的很好，市场流通性很高，靠的就是有这笔钱养着。
二、阻碍
房屋养老制度虽是大势所趋，但落地也不会一帆风顺，总的来说，阻碍还是挺多的。
从资金的收缴，到监管，再到使用，每一个环节都有挑战。
从收缴来说，如果小区有人想缴，有人不想缴，怎么处理？再比如一楼要不要交屋面维修费用，高楼层交不交洪涝相关费用？
从监管来说，过去的专项维修基金就有过被非法挪用的情况，很多小区甚至连物业都没有，更加没有业主委员会的存在，那这个钱交给谁，谁来监管，如何杜绝道德风险？
再从使用来说，这钱交完之后能不能拿出来花，是否要经过小区业主全部同意，还是2/3以上同意？是书面签即可还是现场签？书面签如何杜绝伪造签名的问题。
总之，从资金如何统筹，到民意如何疏通，都有挑战。因此到政策细则真正出台，我认为没个三五年，是搞不定的。
在这期间，大家有充足的时间调整自己的资产配置思路。
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