上海楼市、深圳楼市成交量已经反弹，6月全国新房和二手房价格跌幅首次收窄，在这样的背景下，该怎么买房，大家扫描我的企微，我会在内部直播的时候告诉大家！
01
《新华字典》中有这么一个造句范例：张华考上了北京大学；李萍进了中等技术学校；我在百货公司当售货员；我们都有光明的前途。
谁能拥有光明的前途这不是和尚头上的虱子——明摆着。
有人就要反驳了：没看本硕博失业大军都去干铁人三项了——快递、外卖、滴滴，看来书读得再多了，也不顶用。
这些都是经济下行之下的权宜之计，高学历人群可以有更多选择权，这无需赘言。
学历并非万能，但没有学历就很头疼。
话糙理不糙：学历是块敲门砖，考上北大的张华肯定要比后两者更快的敲开通往光明的大门。
所以宝爸宝妈们都望子成龙，望女成凤，在子女教育这方面可以说是竭尽所能、呕心沥血。
比如买学区房，就是为了让孩子享受到更优质的教学资源和师资力量而赢在起跑线。
逼仄的学区房，装载了对下一代最光明的憧憬和希冀。
站在当下中产阶层如何实现资产增值保值，可以看文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？
02
今天和大家唠一唠学区房。
鸡娃父母坚定且狂热的购房需求叠加一房难求的学位优势一度把学区房捧上神坛。
既能坐等升值又能解决读书问题，市场自然不缺买买买主力。
而近几年房价跌跌不休，学区房的价格也跟着日薄西山。
现在就是这么个情况：一线城市的天价学区房，纷纷跳水。
帝都、魔都今年都直呼扛不住了，给购房者表演了一出“断崖式下跌”。
对口就是中关村三小的海淀区蜂鸟家园，2021年高点时一居室43平户型的房子成交价可达985万，2024年该户型挂牌价下跌到550万，3年下跌435万，下跌幅度45%，几乎腰斩。
朝阳区亚运村慧忠里，46平中楼层的房子，2020年价格是490万，2024年5月5日最新成交328万，跌幅33.1%。
西城区德胜学区：2021年6、7月份成交均价在15.7万元/平，2024年6月，58.3平中楼层最新成交606万，跌幅34%，价格已跌回到2018年8月份的水平。
作为双学区房的上海闵行区高兴花园，因闵行实验小学等热门学校报名人数过多，学区统筹发生变化，房价出现大跌。
2021年该小区成交价曾高达每平9万多元，而2024年5月成交价跌至每平3万多元，跌幅超60%。
深圳学区房也无法独善其身——八卦岭的学区房暴跌。
据第一财经数据显示：曾经因“学区、拆迁”光环加持之下的八卦岭宿舍成交均价一度超过14万元/平方米，但目前的最新成交价仅为4万元/平方米。
八卦岭宿舍有一套只有1房的房源，27平总价只卖出了113万，成交单价为40415元/平方米；
同一小区三个月内卖出的另外一套房子，单价也只有56889元/平方米。
短短三年，学区房价格急转直下，从山巅掉到山谷。
下，居民债务是影响城市房价的核心因素，不同城市之间的债务水平明显分化，我们基于居民杠杆率等关键数据，对20个超特大城市进行了梳理，具体可以看文章《杠杆背后的秘密，中国20城供需关系分析~》
03
在我看来，学区房之所以会被按在地上摩擦，原因有……
以下六点。
①环境老旧，居住不适，大多学区房都是房龄较久的老破小，居住环境不能说不好，只能说相当差劲，小偷看了都得含泪扔200块钱。
②溢价本身就大。之前学区房涨太多了，涨的就像武则天守寡——失去李治（理智），涨的凶了，回调必然也会凶，出来混总是要还的。
③房地产不景气，2021年至今，房地产市场就一直跌跌不休。
数据可以说明一切，8月15日，国家统计局披露的最新数据显示：
投资开发方面：1-7月份，全国房地产开发投资60877亿元，同比下降10.2%。
销售方面：1-7月份，新建商品房销售面积54149万平方米，同比下降18.6%
房企到位资金方面：1-7月份，房地产开发企业到位资金61901亿元，同比下降21.3%
数据可见，楼市低迷行情更胜往昔，本身溢价就大的学区房自然首当其冲，遭受价格暴击。
④学区房市场新机制横空出世，“教师轮岗制”和“大学区制”抑制了学区房价。
截至目前，教师轮岗制已北京、上海、深圳、南京等城市实行。
这些城市通过推行教师轮岗制度，把优质教育资源和师资力量在不同城市之间进行“乾坤大挪移”。
优秀师资如过江之鲫一样游走在各大城市之间，学区房自带的“名校”效应自然也要大打折扣。
“大学区制度”把不同水平的学校划归到一个片区，不再一个萝卜一个坑，一些优质学校的师资力量得以在这个片区内流转，在给“择校热”浇了一盆凉水的同时也给“高烧难退”的学区房降了温。
⑤随着人们逐渐不婚不育，购房需求肉眼可见的萎缩了。
民政部发布统计数据显示，今年上半年，全国结婚登记 343 万对，仅为 2014 年同期的一半左右，创下近十年新低。
⑥不婚不育的人越来越多，鸡娃自然也就越来越少，需求也就进一步萎缩。
中国的人口在2022年开始了负增长，也就是说这一年新生儿人口首次少于死亡人口。
据2014年1月国家统计局发布的数据显示，2023年出生人口902万人。
低于2022年的956万，该数据为连续第7年下降。
也是1949年以来的最低水平，中国人口负增长态势加剧。
新生儿不断减少导致的多米诺骨牌效应也接踵而来：
①幼儿园数量不断减少。
据教育部数据显示：根据教育部公布的数据：2021年：共有幼儿园29.48万所、2022年：全国共有幼儿园28.92万所、2023年：全国共有幼儿园27.44万所。
②小学数量不断减少。
教育部数据显示：2021年全国普通小学共计15.43万所，2022年全国普通小学共计14.91万所，2023年全国普通小学共计14.35万所。
③小学生人数也在不断减少。
2021年全国教育事业发展统计公报显示，2021年小学招生1782.58万人，在校生1.08亿人。
《中国统计年鉴2023》显示，2022年全国小学在校生人数为1.0732亿人。
幼儿园数量、小学数量、在校生数量都在减少。
新生儿人口减少甚至都已经引发了幼儿园和小学关停潮。
新生人口少了，学区房的需求自然下降。
没有鸡娃家长接盘，学区房的价值自然也就惨遭滑铁卢。
因为各城市居民债务水平的不同，楼市复苏节奏也是不同的，我们基于居民杠杆率等关键数据，对20个超特大城市进行了梳理，具体可以看文章《杠杆背后的秘密，中国20城供需关系分析~》
04
城市化浪潮把教育和房子捆绑在一起，学位越好的房子，就越受追捧。
家长都想让自己的下一代进入更好的学校。
资本也嗅到了商机，所以炒作资本在前些年不断涌入，以致于“老破小”学区房也能卖出天价。
学区房的高价建立在高需求上。
无论是投资、保值还是炒作，前提是需要源源不断的鸡娃父母们买房助推。
而现在购房需求萎缩，学区房的高价就难以维系。
不少朋友就要问了：那现在学区房还有价值吗？
价值肯定有，只不过溢价肯定是要大打折扣了。
就算住房在学区内，想要成功入学也不是一件易事，何况那些手上没有学区房的。
有些优质学区招生指标稀缺，仅限户籍和房产都在学区内的孩子才能入学。
那租学区房呗，这样总可以吧？
不好意思，请往后稍稍。
在入学优质学区这件事上，购房者子女在优先级上要高于租房者的子女。
也就是说目前学区房租买不同权的问题依然还是横跨在鸡娃父母面前的一道难题。
尽管GJ正在推进租买同权，但理想很丰满，显示很骨感，要实现完全同权依然“道阻且遥”。
所以我的观点很明确，学区房至少短期内仍然具备价值，而且比同地段的其他房子更具备溢价。
比如同样的地段，学区房相对于旁边的普宅会高出两三成左右，这是完全毋庸置疑的。
那么现在还适合入手学区房吗？
这要一分为二看待，老破小学区房跟次新学区房可以说天差地别。
有条件的家长，最好买居住较为舒适的次新学区房。
单纯只有名校光环加持的老破小，毕竟建筑年限久远、居住不适，需要思虑再三。
长远看来，当“教师轮岗制”和“大学区制”完全落实起来之后，名校优势缩水，愿意充当接盘侠的人会越来越少。
长远来看，会是多久？
那都是未知数了。
上海楼市、深圳楼市成交量已经反弹，6月全国新房和二手房价格跌幅首次收窄，在这样的背景下，该怎么买房，大家扫描我的企微，我会在内部直播的时候告诉大家！
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