上海楼市、深圳楼市成交量已经反弹，6月全国新房和二手房价格跌幅首次收窄，在这样的背景下，该怎么买房，大家扫描我的企微，我会在内部直播的时候告诉大家！
最近，身边很多小伙伴都有一个共识，那就是深圳地铁的人明显比以前多了。
原来空空荡荡的一些线路，现在变得人满为患，早晚高峰的座位全都靠抢。
刚开始大家以为是放暑假、游客增多的原因，但当我对比了北上广深四个一线城市的地铁客流数据之后才发现，事情没那么简单。
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首先，把北上广深的地铁通车里程列出来，让大家有一个整体的概念。
上海：地铁通车里程846.8公里，全国第1。
北京：地铁通车里程836公里，全国第2。
广州：地铁通车里程653公里，全国第3。
深圳：地铁通车里程558公里，全国第5。（略小于成都）
数据来源：百度百科
深圳因为城市建成较晚，加上人口数量在一线城市中最少，地铁的通车里程数仅位于全国第5，在四个一线城市中最低，与排名第1的上海相差了接近35%！
可就是在这种背景下，深圳今年实现了多次单日客流量全国第一！
就拿上周末8月11日的数据来说，深圳全天客流量 829万人次，位于北上广深之首。
也就是说，深圳以北上广深中最少的人口、最短的地铁通车里程，实现了单日客流量最多的成绩。
这人气，你说气人不？
深圳地铁的流量大，是今年才出现的变化吗？和北上广相比，近几年变化趋势有何区别呢？
为了搞清楚这个问题，我查询了过去七年的北上广深客流数据，对比之下，一目了然。
1、先看北京
2020-2022年是口罩期间，数据不具有参考性，所以我们重点关注口罩前和口罩后两个阶段的客流量变化情况。
口罩前，2017年-2019年，北京平均日客流量大概在1100万人次左右，最高曾达到1380万人次。
口罩后，2023年-2024年，北京平均日客流量下降到950万人次左右，这么明显的下降幅度，和北京这些年来主动人口减负有一定关系。
数据来源：iFinD,北京地铁官方微博。
2、上海
口罩前，2017年-2019年，上海平均日客流量大概在1000万人次左右。
口罩后，2023年-2024年，上海平均日客流量略有提升，最高达到1339万人次，但平均水平差不多也是1000万人次左右。
也就说，口罩前后整体变化不大。
数据来源：iFinD,上海地铁官方微博。
3、广州
口罩前，2017年-2019年，广州平均日客流量呈明显的增长状态，平均值大概在800-850万人次左右。
口罩后，2023年-2024年，广州的客流量基本稳定，没有继续增长，平均日客流量基本稳定在850万人次左右。
数据来源：iFinD,广州地铁官方微博。
4、深圳
口罩前，2017年-2019年，深圳平均日客流量大概在500万人次左右。
口罩后，2023年-2024年，深圳平均日客流量来到800万人次左右，足足提升了50%以上！而且趋势上仍在增加！
数据来源：iFinD,深圳地铁官方微博。
大家直接把四张图放在一起看会更加直观！
总体上，北上广这些年的地铁客流变化不大，北京甚至是减少的，对比之下，深圳的提升却异常明显！
说到这里，一定有人认为这是因为深圳近几年新开通的地铁线路更多，但如果我们从日均客流强度来看，整个7月，深圳地铁的日均客流强度达到了1.64万人/公里日，同样位居全国第一，达到了杭州这个新一线城市的2倍之多。
可以说，深圳地铁的运营效率直接拉满！带动了整个城市交通客运量恢复甚至超越了口罩前的巅峰期水平！
而且，熟悉深圳的朋友应该都知道，深圳在口罩后放松了交通管制。新能源车不被限牌，深圳买私家车、新能源车的人数暴增，分流了城市交通客运量。
即便如此，仍然没有能影响深圳在这个指标上创新高。
由此可见，深圳“人气”之旺体现在方方面面，没有水分。
全球降息潮下，中产阶层如何实现资产增值保值，可以看文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？》
02
地铁和路面交通的“热闹”，是深圳“人丁兴旺”的一个缩影。
从2023年的数据来看，深圳全市常住人口1779万人创历史新高！相比去年而言，增加了12.83万人，增量位居北上广深之首！
深圳为啥这么多人？
主要从两个方面看，一个是自然增长人口，一个是外来人口。
接下来，我们分别聊聊。
一、先看自然增长人口。
深圳的年轻化无需多言，相比于北京上海等老牌城市，不存在老龄化的问题。
所以，更加变态的，是深圳的结婚率和生育率。
最近有一个新闻热度很高，民政部最新数据显示，2024年上半年全国结婚登记人数仅343万对，创下了新低。
可深圳给出的结婚人口成绩单是这样的：
2020年，深圳市结婚人口是6.76万对；
2021年，深圳市结婚人口是7.64万；
2022年，深圳市结婚人口是8.54万对；
2023年，深圳市结婚人口是13.7万对。
结婚人口每年都在增加，去年更是大增近30%!
要说拉升全国结婚率这件事，全国人民都应该给深圳敬个礼。
去年，深圳卫健委甚至劝告年轻人“不要对婚姻抱幻想”。该说它是一股清流呢，还是有恃无恐呢？
可以肯定的是，对于那些人口外流压力大、拼了命在抢人的城市，看到此情此景，内心一定是五味杂陈。
看完了结婚数据，再来看出生率。
2021年，深圳出生率15.09‰，全国平均水平是7.52‰；
2022年，深圳出生率10.37‰，全国平均水平是6.77‰；
2023年，深圳出生率9.23‰，全国平均水平是6.39‰。
深圳的出生率远超全国平均水平。在深圳的朋友应该都有体会，深圳妇幼医院的门口永远都是车水马龙的景象。
深圳的高出生率不仅得益于年轻的人口结构，和它宽松的户籍制度和相对开放的社会福利环境，生育氛围，都是分不开的。
二、再看看外来人口。
过去10年，深圳常住人口10年内暴增41.5%！增速在去年GDP前15的城市中位列第5。
这离不开每年流入深圳的外来人口的贡献，而外来人口的增长，尤其是年轻人口的增长，是一个城市发展潜力和包容程度的试金石。
深圳的包容性不必多说，“来了就是深圳人”的口号一直是这座城市区别于全国其他城市最大的底色。
从一个侧面来看， 深圳人对“效率就是生命”这句话的执行，不仅体现在搞钱上，更体现在公共服务中——无论是办理证件还是咨询信息，不用托关系，也不用来回跑，讲究一个指向清晰、干净利落！
这里也不关心一个人的过去，给足了年轻人想要的边界感。
同时，深圳的经济活力和年轻化的产业结构，也是吸引年轻人才前赴后继的原因之一。
产业结构上，深圳的土地财政依赖度水平全国最低，但却诞生了华为、腾讯、中兴、大疆、迈瑞等一系列优秀的公司，世界500强企业独占9席。
加上得天独厚的地理区位和然景观，深圳是全国最具“硅谷”气质的城市，对于年轻人才的吸引力无可比拟。
2023年，智联招聘的一项报告显示，中国95后人才吸引力城市50强的排名中，深圳位居全国之首。
从人才净流入的占比看，一线城市深北上广95后人才净流入占比分别为2.2%、1.4%、2.1%、1.3%，深圳力拔头筹。
考虑到今年上半年深圳经济尤其是进出口等领域的出色表现，未来深圳对于人才的虹吸能力大概率会持续。
绝大部分人买房都会做按揭，如何正确使用按揭，可以看文章《这样买房，多赚200万》
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最后，说几句。
对于一个城市来说，人、地、钱是经济活跃的三大生产要素。这当中，人的作用尤其重要！
因为人是经济活动的载体，人可以带来思维、创新，也可以带来消费、需求，是城市长期发展的基石。
深圳的人口结构和活力，决定了深圳的未来充满着无限希望和可能，一直以来，我们也是坚定看好深圳的发展前景。
对于购房者而言，是不是说深圳的房子可以闭眼上车呢？
也未必，之前我们的文章中提到过，深圳的主要问题在于居民端的债务压力过大、居民杠杆率过高，也就是需求端出现了问题，短期仍然需要消化债务、积聚新一轮的购买力。
在供需再平衡之前，深圳大概率仍会经历一段磨底期才能迎来曙光。
不过，拉长周期来看，深圳绝对是值得长线看好和买入的城市。如果是作为纯自住购买，现在不失为选房上车的好时机。
居民债务是影响楼市复苏的关键因素，不同城市之间的债务水平却是明显分化的，我们基于居民杠杆率等关键数据，对20个超特大城市进行了梳理，具体可以看文章《杠杆背后的秘密，中国20城供需关系分析~》
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