上海楼市、深圳楼市成交量已经反弹，6月全国新房和二手房价格跌幅首次收窄，在这样的背景下，该怎么买房，大家扫描我的企微，我会在内部直播的时候告诉大家！
7月的社融数据出来了，考虑到社融和楼市的相关性很强，所以和大家做一个分享。
看完央妈的数据之后，我去网上看了一圈评论。
发现市场对于这次的社融数据解读，几乎是一边倒的看空，悲观情绪跃然纸上。
对此，我倒有点不同的看法。
来，听我掰扯掰扯~
01
先大概科普下“社融”。
简单理解，“社融”就是社会上的企业、个人、政府等全部主体，一共借了多少钱出来。
这个指标之所以重要，一方面是因为它反映的是社会信心，因为借钱用于消费也好、投资也好，本质上都是因为对未来的收入或投资回报有信心；
另一方面是因为借出来的钱多，代表流动的水多了，机会也就多了，就业、收入往往等等都会因此得到改善。
所以，大家对社融高增长都是喜闻乐见的，这在一定程度上代表了经济的活跃。
相反，如果社融歇菜了，市场信心往往会受到影响。
7月份，我们的社融数据咋样呢？
就两个重要的点和大家聊聊。
第一，社融总量。
7月份的新增社会融资规模是0.77万亿。
好消息是，还是增长的，说明还是有人借钱；坏消息是，数量上，不及市场预期。
作一个对比，过去5年同期新增社融的平均水平是1.07万亿。
也就意味着，上个月的新增社融比前5年的平均水平少了3000亿，下降幅度达到30%！
而且，7月份发行了0.69万亿的政府专项债，占了整个7月新增社融的足足90%！
也就是说，这7月份的社融贡献主要来自爸爸，钱都是爸爸借的，企业和个人总体上还是躺平、不借钱的状态。
但同时也要看到积极的一面，就是政府确实在发力刺激经济了，7月份发行的0.69万亿政府专项债，达到了近10个月的新高，说明下半年财政刺激开始发力了。
接下来，预计政府发债刺激经济的步伐会进一步加速，也期待可以有好的乘数效应，带动企业和居民端信心回暖。
第二，居民中长期贷款。
之所以要特别聊一聊社融里的一个细项——居民中长期贷款，是因为它基本可以和我们的房贷划等号，可以看出有多少房贷投放到市场。
7月的数据怎么样呢？
——“怒增”100亿元…
对，你没看错，100亿，主打一个“聊胜于无”，和过去几年楼市巅峰高峰期动辄每月新增4000多亿相比，不要说腰斩了，说“脚踝斩”、甚至“脚底板斩”都不为过。
新增房贷少的可怜，是不是因为楼市成交量扑街导致的？
我查了一下7月份的数据，事情开始诡异起来了，因为今年7月份的楼市成交绝对算不上差。
新房方面，根据诸葛找房提供的数据，7月份重点监测的30城新房成交面积为1089万㎡，同比只下降了6.5%。
这个降幅较6月收窄了10.3个百分点，也就是说，新房的成交虽然在下滑，但下滑的速度正在明显变慢。
二手房方面，7月监测的重点14城中，成交量相比6月也是涨多跌少，10个城市的成交量环比上升，4个城市的成交量环比下降。
同比来看，除了佛山的成交量同比下滑，其他城市同比均不同程度的上升。
总之，不管是同比，还是环比，7月的成交量都算得上优秀，可为啥这新增房贷反而这么拉胯，只有100亿呢？
思来想去，无外乎以下两种原因：
1、提前还贷的力量仍然很强。
按揭买房的人多，但提前还贷的也不少，两相冲抵之后，成交量放大的影响就被减弱了，使得新增房贷余额只增长了100亿。
应了那句老话，有人星夜赴考场，有人辞官归故里。
2、二手房成交占比提升。
今年，越来越多核心城市的房产交易中，二手房的成交占比超过了新房，这就给社融带来了一个新的变化。
——以前买新房为主，按揭办下来，社会上就多了一笔新增贷款，社融就会增加，这个很容易理解。
——现在买二手房为主，很多二手房业主的贷款还没结完。这样一来，存在很多带押过户的情况，说白了，一套房子成交，房贷只是转移了，而没有新增。
甚至于，如果业主是亏钱的，割肉出局，可能新业主所承接的贷款比前业主还要少一点。
举个例子，原来房子100万，贷款70万。业主割肉80万卖掉，新业主只需要贷款56万就可以拿下。
这样下来，贷款余额就从70万变为56万，还减少了14万。
这就是为什么，成交量有了，但新增房贷却没上去的原因。
总之，有人割出带血的筹码离场，有人拿着镰刀进场收割，互道SB的换手正在加速上演。
绝大部分人买房都会做按揭，如何正确使用按揭，可以看文章《这样买房，多赚200万》
02
其实提前还贷也好，割肉离场也好，本质上都是去杠杆。
区别无非是用手里的现金去减少债务，还是卖出资产减少债务，而债务的减少本质上就是去杠杆。
那么，对于楼市而言，去杠杆是好事还是坏事呢？
我告诉大家，去杠杆短期一定是痛苦的，但长期看一定是好事。
因为只有让部分旧的债务出清，才有可能开启新的经济扩张周期。
换句话说，去杠杆这件事本身就是让楼市的底更“实”，让不坚定的筹码出局，同时积攒新的购买力，为未来的上涨留足空间。
大家看下面这张图，我们复盘美国2009年房地产泡沫破裂时所导致的金融危机。
2007年时，美国的房地产信贷市场前所未有的宽松，美国的家庭部门杠杆率最高达到接近100%，之后次贷危机爆发，随着部分债务的慢慢出清，美国的居民杠杆率5年内快速从98%下降到87%。
之后美国房价开启一路上涨模式，至今没有回头。
这个过程中同时伴随着美国GDP的增长、收入增长、再加上疫情期间发钱，导致居民杠杆率甚至延续了下行，现在美国的居民杠杆率水平大概在75%左右。
次贷危机爆发后5年的“去杠杆”，一方面来自于民众自发的还贷、甚至破产出清；一方面是美国政府发动印钞机，再结合一系列财政政策稀释债务。
最终让美国从这场巨大的危机中，短短5年就恢复元气，房价和经济开启新的上涨周期。
我们再看国内的情况，目前我们的居民杠杆率是63.5%，远不及美国高，但考虑到中美收入水平的差距，这个杠杆率其实也不算低了。
那么，我们的居民杠杆率，有伴随房地产的下行而降低吗？
——并没有。
2021年房地产高点到现在，我们的居民杠杆率并没有减少，甚至略有提高，整体还处于一个平台震荡的阶段。
为什么会这样呢？
一方面，我们的泡沫远没有美国当时严重，贷款的合规审查和贷款资产质量完全不在一个级别；
另一方面，我们的储蓄率太高了，存款太多了，最新的居民存款已经达到147万亿。
虽然这几年确实有卖家不停地砸盘、甚至割肉离场，但无奈我们的购买力支撑就是强。
观望资金太多了，只要心仪的房子跌到合适位置就会有资金接盘。这就是中国楼市的韧性所在。
今年楼市的大基调就是以价换量，只要价格跌到位量一定能跟上。这决定了我们的居民杠杆率，很难像美国那样“自由落体式”的下跌。我们的去杠杆只能是平滑的。
不过，从某种角度上讲，这种以价换量的阴跌模式，是以时间换空间的，太磨人心性。
我倒是真心希望看到我们的居民杠杆率能有一个充分的回调，该出清的快速出清，这样也能尽快迎来新的债务和经济扩张周期。毕竟，长痛不如短痛嘛！
但如果我们的杠杆率拒绝调整，在新一轮的货币和财政刺激政策下，直接向韩国的100%看齐，我也丝毫不会感到意外。
因为各城市居民债务水平的不同，楼市复苏节奏也是不同的，我们基于居民杠杆率等关键数据，对20个超特大城市进行了梳理，具体可以看文章《杠杆背后的秘密，中国20城供需关系分析~》
03
最后，说几句。
一、总结
总的来说，7月的社融数据静态来看确实拉胯，但动态来看已经有边际好转的信号。
至于是继续探底，还是触底反弹，真正的大拐点和大周期何时来临，还得让子弹飞一会儿。
但有一点可以肯定，就是国内更多的宽松和刺激政策已经在路上，而我们核心城市的很多房子，是真的已经跌无可跌了。
全球降息潮下，中产阶层如何实现资产增值保值，可以看文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？》
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