上海楼市、深圳楼市成交量已经反弹，6月全国新房和二手房价格跌幅首次收窄，在这样的背景下，该怎么买房，大家扫描我的企微，我会在内部直播的时候告诉大家！
最近，上海发布了一条调整土地套型供应的政策。
乍一看这条政策是针对上海楼市的利好呀。事实上，也确实是利好！
今天咱们就来剖析一下这条政策想传达什么意图，又是怎么样和过往政策形成组合拳的？房子未来又将产生什么变化？
话不多说，直接开始。
01
首先，咱们先看看最近上海发的这条政策。
这条政策其实是更替了2006年国家发布的《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》。
老政策要求新审批、开工的套型建筑面积90平米以下住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到70%。
其实就是业内通常讲的“7090”政策。
“7090”政策在2006年的时代背景下是没问题的，当时主要解决的是房地产市场蓬勃发展下的房源紧缺问题。
而在没有巨量房子缺口的当下，这次新政策发布其实可以看作是新老划断了。
这次新规的调整主要是三个方向。
第一，从维度上重新定义了中小套户型问题。
小户型根据房型的不同重新调整，多层为100平米，小高层为110平米，高层为120平米。解决了过往90平米一刀切的问题。
而调整的关键点在于，随着越来越多项目的开展，很多地块因为种种因素的限制或者需求，必须要做成高层。
但是如果因为7090的限制还是搞成90平米，可能还会产生一些问题。
首先，房屋产品同质化的问题就得不到解决，现在二手市场很多产品就是“7090”背景下的产物。
同时，现在的主流需求是三房，按照以前，你90平米的空间除去公摊的20%-25%，还剩个70来平。
三房怎么做？厕所都只能做一个，等未来去化的时候产品差距没拉开，就会变成自己延长自己去化周期。
第二，从配比上调整了中小套的供房要求。
同样也是把调整过去的70%按比例划分成中外环间区域不低于70%，中环以内区域不低于60%，新城和南北转型重点区域不低于60%，外环外其他区域不低于50%。
这个比例划分为什么这样调整呢？其实这也是有门道的。
中环以内就是市中心，外环以外就是郊区。
我认为，中环10%的上升空间未来市中心可以做更多豪宅，而郊区20%的上升空间更多会让渡给别墅。
其实这也符合经济的发展规律，富人在置业时要么选择绝对市中心俯瞰城市繁华，要么选在绝对郊区远离尘世喧嚣。
也符合富人通常希望给人们传导出一种大道至简，返璞归真的人设。
而重点转型区域10%的提升更多是留给希望刚需置换改善型住房的中产的，这也符合我们市场当下刚需房转改善房的大趋势。
最后一点，官方叫做加强新出让商品住房用地套型结构的区域统筹。
什么意思？在我看来，这一条可以跟之前上海提出的“双高双竞”结合起来看。
让土地价格和新房供应回归市场经济，让未来房地产市场朝着市场化和品质化迈进。
所以，随着上述几条政策的落地和上海解除限价趋势的不断推进，上海楼市正在逐步被刺激和盘活。
全球降息潮下，中产阶层如何实现资产增值保值，可以看文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？》
02
其实，很多人还没发现，我们不知不觉已经站在选择的十字路口，政策的‘组合拳’也正在逐步完善。
就这次落实未来修好房子这事还真不是一拍脑袋想出来的，其实已经铺垫很久了。
去年12月22号，住建部的年度会议就已经为今年上海楼市乃至未来全国楼市的发展趋势定调了。
未来就是要往‘好’房子上发展，而在发展的过程中根据地方问题不同要拿出应对措施，一地一策，精准有效的打通堵点。
其实这在去年的解读中我就已经做过预测，对比这两天上海出台的政策，可以说是点对点的完美预测。
而今年出来的政策和官方的声音都是在这一条主线上不断完善的。
今年3月份，在面对记者提问时，住建部部长倪虹依然强调：“要下力气建设好房子。”
7月份，二十届三中全会有关房地产领域的表述中“加快构建租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式”
“像‘造汽车’一样‘建房子’，打造更宜居的好房子”等无一不是对新一代住房建设的重视。
8月15日，上海发布今年第五批次商品住房用地出让公告，对热度较高的地块进行“双高双竞”举措。
算是一定程度从价格层面给未来打造优质新房解绑了束缚，推动房地产回归市场化。
8月23日，国务院新闻办公室举行了“推动高质量发展”系列主题新闻发布会。
住建部再次深入阐述要系统推进好房子、好小区、好社区、好城区的“四好”建设，始终把保障购房人合法权益放在首位。
这次的政策算是对7090政策的划断。我过去就说过，只要有7090这个限制在，无论多核心的地块，都难拍出高价。
说了这么多，最终目标其实就是两个字“涨价”。
同时，未来房子可能也要就此新老划断，90平米以下的刚需产品，将面临有价无市的尴尬局面，随着时间的推移想要出手越来越困难。
反而，未来豪宅会成为房价上涨的领头羊，经济好的时候价格不断攀升；经济差的时候价格也不会有过度跌幅。
绝大部分人买房都会做按揭，如何正确使用按揭，可以看文章《这样买房，多赚200万》
03
最后，可能有人要问了，咱们真有这么大的房子需求吗？
国家不是说咱们不缺房吗？
经济这么差就算修出来能买的起吗？
从8月23日国新办发布最新数据看：截至2023年底，我国城镇人均住房建筑面积超过40平方米。
乍一看，人均40平米，可以啊！
但是咱们究根溯源看看就不是这么回事了。
首先要知道一点，我们住房面积暴增的阶段大概在2011-2020年之间，这是我国新房建设的黄金十年。
而2020年的第七次人口普查数据显示，我国住房总面积517亿平米。
而城市、镇、乡村的存量房面积占全国总面积的占比分别是34%、23%和43%。
将近一半存量房都在乡村！农村房子的空置率我就不说了，这几年城镇化的趋势下，一些偏僻的村常年都是没有人的。
所以这个人均40平米在一定程度上要打折扣，具体多少，心里有数。
看了我们自己的住房数据，再看看老外的，看看我们到底有没有上涨空间。
咱对比一下外国兄弟，跟新加坡、韩国这种地图上都不容易发现的国家比人均居住面积就算赢了也不是个啥值得骄傲的事。
而俄罗斯别看领土面积大，别人冻土面积也大啊，大部分地方住不了人啊，基本上人口都聚集在圣彼得堡，莫斯科这些地方了。
而还有一点要注意一下，一般国外算面积别人都算套内面积，咱披露的40平米可是建筑面积，还有公摊呢！
拉个中间值，20%公摊，这一算下来，心凉半截，人均只剩32平米了，比日本兄弟还差了5%。
跟英国，德国，法国一比还有20%左右的进步空间，跟美国更是差了一倍。
所以我们改善型住房还有很大的发展空间和需求。
有朋友可能要问了，那经济这么差，就算修了改善房，上海人民能负担的起吗？
这我们就得看看上海整体的存款和负债情况了。
下图是中国人民银行上海总部公布的2024上半年上海货币信贷运行情况，我结合2023年末数据算了以下：
截止2024年中，上海市住户存款为6.36万亿元。
截止2024年中，上海市住户中长期贷款为2.96万亿，贷款总额为3.21万亿。
这几个数据什么意思？
其实可以理解为，上海市2487万人口的存款余额6.36万亿元，偿还完总贷款余额3.21万亿，上海居民净存款还有3.15万亿。
而按照上海市人口2487万计算，人均净存款是12.71万元。
这地方要注意，这是人均存款，上海其实大多数人是没有存款的，这个数其实是把富人的真实存款数额拉下来了。
而未来真正有能力购买改善住房或豪宅的客户手里存款的平均值其实是远大于12.7万这个数的。
那从房产负债率纬度看看负债情况呢。
这个数值是46.5%，甚至低于全国平均购房负债水平。（具体算法可以用中长期贷款额除以存款总额）
所以这两组数据怎么解读呢？就是债务方面很健康，甚至有必要的前提下再上点杠杆都没问题。
存款方面也很健康，手里攥着的现金比实际预想的还要多。
而现在唯一的问题就是没有足够好的产品让中产或者富豪把手里的钱花出去！
所以未来房子只会出现更加剧烈的两极分化，老破小终将被抛弃，成为时代的眼泪。
而豪宅将在政策‘组合拳’的推动下，价位水涨船高，推动整个房地产市场产生质变。
居民债务是影响楼市复苏的关键因素，不同城市之间的债务水平却是明显分化的，我们基于居民杠杆率等关键数据，对20个超特大城市进行了梳理，具体可以看文章《杠杆背后的秘密，中国20城供需关系分析~》
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