上海楼市、深圳楼市成交量已经反弹，6月全国新房和二手房价格跌幅首次收窄，在这样的背景下，该怎么买房，大家扫描我的企微，我会在内部直播的时候告诉大家！
你认为的巧合，一切都是安排好的棋局而已。
昨天，新的全国地王诞生了！
上海徐汇小米地块，成交总价48亿，溢价率30%，楼面单价达到13.1万/平，创造了全国楼面单价记录！
注意了，这么猛的土拍，不是发生在2016年，也不是2020年，而是2024年！
魔幻的2024年，一边是楼市低迷、二手房价格跳水，一边是土拍复苏、地王频出。
为什么会如此撕裂？
很多事情不能孤立的看，如果大家把最近发生一些事放在一起来看，就会发现一切有迹可循，现在GJ的意图非常清晰，那就是
——放飞豪宅市场，自上而下抬升楼市预期！
01
首先，聊聊这次拍地的一些细节。
这次拍地，有7家房企报名，经过72轮竞价角逐，4家房企战斗到最后，顶到了政府设定的最高限价13.1万/平。
之后，这4家房企进入“摇号”阶段，最终由豪宅专业户——绿城幸运拿下。
也就是说，拍到13.1万/平，是因为按照竞拍规则，只能拍到13.1万，如果不设封顶价的话，成交价大概率会更高！
13.1万/平是个什么概念？
首先，这个单价把8年前的最高楼面地价记录10万/㎡刷新了，而且把标准提高了足足30%！
其次，面粉价13万/平，将来的面包价不出意外要去到20万/平！明显超出周边新房售价！换句话说，预期已经打进来了！
这块地有多靓呢，引得众多大佬下此重注？
首先，区位没的说，紧邻内环线外，双地铁交汇，周边被豪宅包围，妥妥的富人区。
景观方面，临近黄浦江，但因为被隔壁楼盘启元所遮挡，观景面只能说非常一般。
80米的限高，中低楼层的大概率看不到啥江景了。
从周边楼盘售价来看，基本在13-14万/平左右，这块地谈不上多惊艳，为什么可以自信卖到20万/平呢？
这就引到了我们要讨论的重点，那就是土拍规则的变化。
首先，不再要求中小户型比例限制，也就意味着可以全部建成大平层，提高产品溢价；
其次，取消了房地联动价，也就是说将来建成后房子的价格政府不再受限制，想卖什么价，赚多赚少，全凭你开发商本事。
这就给足了开发商在产品上下功夫的动力！而像绿城这样的豪宅专家，自然不会错过这种手拿把掐豪宅项目的机会！
所以，竞拍规则的变化，其实就是在给豪宅“松绑”！
在供应端发力，提高豪宅的品质，进而反映到未来的新房销售价格，从而影响市场的整体预期！
而且，上海的做法不是孤例！
最近，北京、广州等多个城市也都在土拍上做足了文章。
像北京万科地块的回炉再出让、广州天河员村和海珠琶洲的优质地块“商改住”，都传递出一个明确的信号
——地方城市在努力拿出最好的地，给最优的开发条件，鼓励开发商拿地建豪宅。
而豪宅的价格天花板一旦捅破，由豪宅到改善再到核心地段的刚需盘，都会迎来自上而下的信心传导。
当下，居民债务是影响城市房价的核心因素，不同城市之间的债务水平明显分化，我们基于居民杠杆率等关键数据，对20个超特大城市进行了梳理，具体可以看文章《杠杆背后的秘密，中国20城供需关系分析~》
02
除了土拍规则的调整之外，最近还有一个鼓励买豪宅的信号，就是建筑新规的不断落地。
你可能会问，建筑新规是个啥？为什么说建筑新规的出台是为了鼓励买豪宅？
这么说吧，当建筑新规在国内全面施行的那一刻，就是商品房价值梯队彻底变革的时刻。
因为，一旦新规全面落地，新产品对旧产品而言，是降维打击。
举一个大家容易理解的例子。
拿广州来说，之前的飘窗，规定宽度是80公分，你可以更宽，但绝对不能低于这个尺度，低了就不符合建筑规范。
但是新规之下，飘窗的尺度不小于30公分就可以了。
那多出来的50公分，不就可以做成室内使用面积了？
这样的新规之下，广州目前一些在售新盘已经有得房率100%的房子，这对目前市面上七八成得房率的房子，绝对是降维打击。
除此之外，层高不得低于3米；上下层楼板厚度也有了强制性的规定；上下层楼板必须加隔音垫，阳台可以突破尺寸做的更大等等。
各种调整，都指向我们过去很多产品的痛点。
如果说广州的新规更加侧重于改善盘，那深圳的新规则更“宠爱”豪宅。
我们就拿阳台来说，原来深圳的旧规范规定：半计容阳台的进深（宽度）最多2.4米。
2024年新规呢？依然维持了2.4米的限制，但也允许超建，只不过，超出的部分全计建筑面积，说白了，超可以，给钱就行了。
这个改变对于刚需和改善来说，意义不大，毕竟超了还得算房本面积，等于要给钱，不划算，还不如把省下的钱花在装修等更实用的地方去。
但对于豪宅来说，可就不一样了，豪宅业主都是不差钱的，人家要的是居住体验。
阳台进深突破限制后，豪宅在户型设计上可以做得更加自由奢阔，属于重大利好，以前的跑马阳台有望重出江湖。
总之，广州、深圳，包括其他城市的新规落地，都是为新一代产品铺路，最终的结果就是，产品力越来越强，而位于金字塔尖的的豪宅市场会越来越不设天花板。
这也就意味着未来的新房价格，会从豪宅这一点引爆一轮新的生态跃迁。
全球降息潮下，中产阶层如何实现资产增值保值，可以看文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的平法是什么？》
03
如果说竞拍规则和建筑新规的调整，都是在供应端刺激豪宅的升级和突破。
那么接下来要说的，则是从需求端刺激豪宅市场。
今年三中全会的《决定》中提到，取消普通住宅和非普通住宅标准；
啥是普通住宅？建面或单价明显高出周边平均水平、容积率1.0以上的住宅。
啥叫非普通住宅？和上面的相反，大面积、低密度的房子，也就是我们俗称的“豪宅”。
过去，豪宅是要交税的。
以广州为例，契税、增值税杂七杂八的算起来，豪宅要多交大概5.3%的税，也就是说1000万的房子，得交53万的税，一辆宝马5系就出去了。
现在，取消豪宅标准意味着交税标准无处可循，自然也就不用再交这不菲的豪宅税了，省下一大笔钱。
这么做的目的，摆明了是鼓励富人多买房，从需求端促进豪宅热度，与前面说的改竞拍规则、建筑新规调整都是相辅相成的。
所以，很多事的发生不是偶然，而是必然，爸爸就像在下一盘大棋，每一步都经过精算，不是乱走的。
说到这里，可能有人要问了，你豪宅建的再多再贵，和普通人有关系吗？国家都在收购存量房当保障房了，配售型保障房也开始大量入市了，这些便宜的房源不得进一步冲击普通人手里的房子价格？
我知道，有这个疑问的人不在少数，因为其实没有多少人真正理解“住房双轨制”的意义。
是豪宅还是保障房，建筑品质从来不是决定性因素，都是钢筋水泥，成本不过两三千差异，真正影响他们价值的，一定是绑定城市资源的地段，或者说，是搬不动、抬不走的土地、配套以及圈层。
大家可以看一下自己所在城市的保障房，绝大多数选址，都是地铁沿线层层外推的郊区（顶级人才房除外），这些房子大量入市，确实会影响同样位于远郊的同类型房子的房价；
而对于地价高、资源集中的核心建成区，未来的价值只会越来越凸显，不论是豪宅还是普通住宅，都会迎来价值的重塑，这是由土地的稀缺性决定的，也是双轨制下，阶层差异放大后的反差所决定的。
全球降息潮下，中产阶层如何实现资产增值保值，可以看文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的平法是什么？》
04
最后，说几句。
一、必然
这次地王的出现，无论时间还是地点，我认为都不是偶然。
关于地点，我们一直强调，上海的城市基本面之强大，决定了它大概率会是这轮楼市复苏的带头大哥。
所以，上海产生全国新地王，对于接下来的全国楼市走向意义重大，对整个市场的信心也是一阵强心剂。
关于时间，5月底上海新政落地后，楼市还处于政策的消化红利期，6、7月份二手房成交虽均破2万套，但7月相比6月有明显回落。
虽说有淡季因素，但脆弱的市场信心是不相信理由的，接下来的时间点衔接，非常重要，一来恰逢国内传统的旺季“金九银十”，二来是9月份几乎板上钉钉的美联储降息。
单价地王+货币宽松+“金九银十”，在正确的时间和正确的地点发生共振，你还相信这一切只是巧合吗？
全球降息潮下，中产阶层如何实现资产增值保值，可以看文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的平法是什么？》
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