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上半年各大城市的经济成绩单陆陆续续出来了，
西安2.2%的增速实在不怎么好看，低于全省、全国平均。
这个“西北省“省会表现差强人意，主要就是因为二产工业“扑街”了，新能源汽车、医药、电气机械和器材制造等等都失速。
尽管如此，楼市的表现倒是逆全国大势，稳扎稳打，和经济曲线硬生生走出个“剪刀差”来。
两个月前我们借着西安取消限购的新政聊了它的楼市，
它的特点是“老铁稳得一批”，
对它的预判是“长期看好的”，
对新政作用是“短期效果有限”。
新政两个月过去了，5月、6月新房住宅指数分别为99.9、100.2。
果然和预测一致，价格基本持平，新政当月商品房成交刚上涨7.3%，次月就回落3.8%。
一来一回，可见这个城市是真“沉着”呀。
关于西安楼市的“稳”，
上次通过历年来楼市的长期表现来分析，
这次咱们不捣腾楼市数据，
就从城市中观层面找几个切面，说说西安楼市咋就这么“稳”？
01
存款保持两位数增长，存钱热情
来，打开《西安市国民经济和社会发展统计公报》，看看西安人民富不富。
咱们先不看经济总量，传言西安的GDP里有很多军工科研的影子，这部分和普通老百姓的钱袋子直接关系较小（这算西安的一个特色）。
再说，GDP体现更多的是每年的“新增”财富，还不能算是“家底”。
要论西安的钱袋子鼓不鼓，还得看“居民存款余额”，2022年西安就达到1.45万亿，全国第九位。
比中部的武汉、东部的南京存的更多。
2023年居民存款数据暂缺失，暂按统计范畴更大的“金融机构本外币存款余额”看。
这就是地方历年的财富总留存。
2023年西安这个指标3.41万亿元，比上年末增长7.4%。
这表现算好吗？
回看2021年初的时候只有2.6万亿元，三年时间里西安的财富累积平均下来每年以两位数增长。
增速虽然略逊色于宁波、合肥这几匹黑马，但也能跑赢重庆和多个省会城市。
当下的行情，这个“钱袋子”鼓可大有好处！
一方面就是体现在购买力强，落到买房这件事上，就是支付首付能力。
另一方面，就是消费意愿增加，不管是大宗消费，还是一般消费。
你想想，有恃无恐嘛，面对风险时的心态更稳，这才是最宝贵的。
所以，这是一个很重要的原因，解释西安的楼市为什么多年拔尖，频频秒掉全国其他城市，。
攒钱是本分，借钱才是本事。
那看看西安人借别人钱办自己事的能力。
——2020年金融机构本外币贷款余额2.56万亿元，增长14.8%。
——2023年金融机构本外币贷款余额3.55万亿元，增长9.6%，
再和上面的存款指标一对比，
2023年具体的贷存比是3.55/3.41=1.04
2022年是3.22/3.17=1.01
发现没，贷款余额不但赶超存款，而且速度也超过存钱速度。
前面才说西安机构和居民醉心存钱，现在看来借钱办事也很溜。
一存一贷，还不够直观？
那我再把借钱和赚钱拉出来对比，看看西安老百姓每赚到手一块钱，要还多少债？
这是居民杠杆率的一种统计口径，更多地体现居民承受风险的意愿。
以可查证的2020年、2022年为例，
2021居民杠杆率=居民总贷款余额/居民总可支配收入
=0.8万亿/0.5万亿=1.6
2022居民杠杆率=居民总贷款余额/7居民总可支配收入
=0.91万亿/0.52万亿=1.74
可以看到，每赚1元钱负担的债务是1.74元，变多了，大家都更加大胆了，
居民杠杆率走高，一定程度说明当地居民对后市是看好的，有信心的。
这也侧面印证西安楼市为何能保持小步快跑的局面。
中产阶层如何配置家庭资产，可以看文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？》
02
但不得不说，西安再加杠杆的空间越来越有限了！
怎么说？
我们换个口径看看杠杆率，假如上面提到的居民杠杆率更体现接受风险的意愿，那接下来这个更能看出承受风险的能力。
也就是总的住户贷款与城市GDP的占比。
按照可查询到的2022年西安住户贷款余额0.91万亿，除以当年GDP为1.15万亿，得到西安的居民杠杆率为79%。
这是什么水平呢？
全国平均水平63%
成都75%、重庆81%（2019）
北京、上海接近60%-70%
广州约90%、深圳94.7%
杭州139.7%、南京108.8%、
西安属于中等偏上，同为西部大都市，和成渝较接近。
但作为欠发达的内陆，西安超过北京和上海，向着长三角珠三角的沿海城市挺近，可见西安在贷款大宗消费这件事上毫不含糊，杠杆也加得猛。
另一个佐证就是，2017年时西安的居民杠杆率只有54%，6年的时间几乎飙升了30%。
这么多年开放的心态，难怪西安楼市能保持连涨，说明西安市民对楼市投资还是比较看好的。
未来随着首付比例降低，不排除西安的杠杆率还要再上一个台阶。
但，考虑到西安毕竟还是个刚刚迈过万亿GDP门槛的城市，上半年经济表现也显得马马虎虎。
对于一个尚在摇摆中摸索前进的城市，小到一个家庭的视角，越高的杠杆率意味着越弱的抗风险能力。
西安以后要是真的再来一轮“炒房热”，杠杆加到沿海强市那样高，恐怕也是难以承受的。
换句话说，尽管西安人买房热情犹在，但留给西安加杠杆的余地真不大。除非经济产业全面跨一个台阶。
中产阶层如何配置家庭资产，可以看文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？》
03
接下来，我们再从收入、潜在购买力两个个维度，看看西安楼市抗打不。
1、西安的居民收入水平在全国中游，在西部还算耐看
根据《西安市2023年国民经济和社会发展统计公报》，2023年：西安城镇居民平均可支配收入51178元，收入增速5.7%。
这个收入是什么水平？
先看全国平均，2023年全国城镇居民人均可支配收入为51821元。基本持平全国。
同为西部的两个标杆城市是什么表现？
——成都，2023年人均可支配收入是55736元，↑4.7%；
——重庆，2023年人均可支配收入是47435元，↑4.2%；
再往外围一圈，郑州城镇人均可支配收入48740元，武汉33410元。
再看城市量级（GDP）同一档次的两个城市，
——泉州经济总量略高于西安，2023年人均可支配收入是60691元，↑5.1%；
——南通经济总量小于西安，2023年人均可支配收入是62512元，↑4.9%；
可见，不管是收入金额还是上涨能力，西安和沿海城市还是有一定差距。
当然，沿海收入高，得益于有更多创造广泛消费和出口需求的产业。
而西安重资产产业的市场化程度较低，难以创造出内需和出口的高需求，对推动收入增长比较乏力。这格局短期内也调整不了。
但如果把视线放在西部城市之间比较，西安的人均可支配收入超越重庆，还直逼成都。并且增速妥妥赶超西南双雄。
更是把外围的湖北、河南省市甩出一条街之外。西安相对高的收入，极大地方便其虹吸人口。
要知道这成都、重庆两个标杆城市的经济总量和常住人都几乎都是西安的2~3倍之多！
大概也是来自它“比上不足比下有余”的收入状态，才让西安人有这样存钱和贷款的猛劲。
西安人大概就是凭着赚一点、存一点，关键时候借一点，稳扎稳打把楼市扛起来。
2，看潜在购买力，西安有人才“杀手锏”
购买力最终都得落在“人”之上。我从两个角度给大家讲讲：
购买力基础--人口增量，
购买力质量--高校毕业生数量。
先看人口增量。
西部人口增量最多的城市是哪个？
不是巨无霸重庆，而是成都。
再往下呢？还是轮不到重庆，是西安。
过去十年，西安虽不是西部人口增幅最高的城市，但它肯定是北方城市中人口增量的No.1，有极强的活力。
即便放眼全国PK，也很抗打，仅次于广深和成都。
我将人口拉到30年趋势里，可以看到西安人口明显的递增趋势，
尤其2010年-2020年十年时间里人口增长速度最快。
其实在过去，西安也出现西北城市的通病，不仅人口虹吸能力不强，甚至偶有人口流失的时候。
直至2017年后迁入人口明显大于迁出人口，并且流出情况稳定在一个较低的水平。
这一年，西安发生了两件大事：
一是代管西咸新区，推进户籍、教育、交通等同城化，城市能级大幅提升；
二是出台史上最宽松落户政策，放开普通大中专院校毕业生的落户限制。
感受到没，这就是西安人口吸附力打通了任督二脉！
导致的结果就是，西安不仅虹吸省内兄弟城市，搞得周围全人口流失，甚至连同华中一带的人口也被吸走！
但作为教育重镇，百万在校生才是是西安的底气。
西安学校之多，据说当地人打招呼都问“考上了吗？”。
当然，这是地方特色的笑话。
但你可能不知道，目前毕业生驻守西北、或奔赴西北的现象比你想象的还要多得多。
根据《麦可思就业蓝皮书》，2022届全国本科毕业生中，近四分之一选择西部地区就业。
这个比例较五年前还要上升1.5个百分点。
而西部生源中，毕业后留在西部就业的比例更高，达到七成。
2023年末，西安本专科在校学生84.68万人，毕业生22.95万人；
研究生在校学生18.75万人，毕业生4.74万人。
众所周知，高等教育学府每年的生源及毕业人数基本是恒定的，
那大致可推算每年毕业后留在西安就业及安家的规模有约19万人！
而近五年西安主城区新增新房住宅供应也仅约8~11万套。
二手房挂牌量稍多，但也是在目前这种特殊环境下。受市场和新政影响，释放刺激大批置换，目前攀升至19万套。
对比之下，可见西安的毕业生不断对外输送，对楼市消化作用之大，
并且根据链家针对大学生的调研显示，47.67%的大学生认为拥有首套住房在25岁~28岁。
也就是说，这些潜在购买力在3-5年的周期内即可转化为成交！
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04
撇开生硬的数字，西安楼市的“稳”，说不定还真和它的气质有关。
论见证兴衰，国内还没有哪座城市够资格叫板西安，短暂的经济起伏、楼市涨跌，相对于它的千年沉淀来说，简直不值一提。
西安赋予它的人民镇定和平的心态，在一定程度上解释了西安楼市为什么“不慌不忙”。
最后，再说几句。
西安算是矮子里拔高个了，接下来的市场有暗涌，也有希望。
1、西安价格坚挺，其中多少有点表面错觉的意思
其实暗地里已经开始内卷了，比如四代宅赠送的面积，或阳台封闭的赠送，送车位送装修等等，
这不都是悄悄降价嘛，只是没办法表现在统计数据上。
只希望卷的有节制有规矩，不要搞成广州增城那样狼狈。
2、西安的政策篮里仍有存货，即便这个科代表也考差了，至少还有调整的机会
可能由于楼市表现尚可，西安动作总是比别的城市慢半拍。
上半年限购已全面放开，手上仍有放开限售、限价、限贷几张牌可打。
房贷利率也还有下调空间，7月最新lpr西安首套房贷利率降至3.45%，但在一线和新一线城市中仍处于较高水平。
上海楼市、深圳楼市成交量已经反弹，6月全国新房和二手房价格跌幅首次收窄，在这样的背景下，该怎么买房，大家扫描我的企微，我会在内部直播的时候告诉大家！
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