上海楼市、深圳楼市成交量已经反弹，6月全国新房和二手房价格跌幅首次收窄，在这样的背景下，该怎么买房，大家扫描我的企微，我会在内部直播的时候告诉大家！
1700组买房人参与摇号选房！
当日该项目便成交了237套！
项目劲销3.2亿元！
项目开放认筹当日就有超500组看房者到访！
“我们之前预判到可能会有人连夜排队，只是没想到会有这么多人来。”
“接待完8月24日最后一个客户时，已经是后半夜12点多了，8月25日接待完最后一组客户也忙到了晚上11点多。”
工作人员表示，周末两天也有不少客户特意从外市县赶过来，还有赶不过来的客户看到了网上视频的火爆景象托亲戚朋友来排队，有的客户更是表示“不挑房型和楼栋，有房就选。”
面对这样的盛况，放在几年前可能是家常便饭。
但在这个冷静的市场大环境下，哈尔滨却迎来了连夜排队认筹的火爆场面，确实有点出乎意料。
哈尔滨上一次火爆出圈，还是2024年一开年，哈尔滨突然成为中国旅游“顶流”城市，南方游客蜂拥而至。
那今天就让我们今天就聊一聊这位“共和国长子”。
01
近年来，哈尔滨的房地产市场经历了大起大落，然而近期房价的跌幅逐渐趋于平缓。
哈尔滨新房成交在9000-10000之间“箱型震荡”，
自2019年开始，成交均价逐年下跌，截至今年5月，新房的成交均价为10900元/㎡，虽有翘尾，但为个例。
纵观近几年哈尔滨的楼市，我们会发现虽有波动，但是没有大起大落。
为什么哈尔滨的房价会呈现“箱型震荡”。
首先，我们要知道房价的构成：
土地成本（49%）+建安成本（19.5%）+税费成本（14.4%）+企业毛利（7%）+其它费用（10.1%）。
土地价格每提高1个百分点，房价提高0.2个百分点，且土地成本上涨对房价上涨解释力很强。
而哈尔滨目前90%的楼盘都是在2021年之前拿地，
土地成本动不了了，开发利润已经已经基本触底，所以导致房价降无可降，也就出现了相对平稳的状态。
除了开发商的成本以外，另一个比较直观的影响是，买房成本已经降低。
通常来说，城市能级和房贷利率呈正相关。
目前的首套利率低至3.35%，
且房贷利率已取消下限，或许哈尔滨也会挤进“2”字头。
利率下降作为刺激购房需求的重要手段？
是否意味着哈尔滨楼市的转折点到了？
咱们来算一下。
以贷款100万，30年等额本息为例，
按哈尔滨之前的首套利率3.45%来算，月供4463元，总利息60万；
现在的首套房贷利率为3.35%，则月供4407元，总利息58万。
对于购房者来说，利息负担减轻，买房成本降低，一切向利好发展。
说到这里，很多会说，什么都好，但是手里没钱，还是买不起。
其实从需求端来说，哈尔滨人民真的“不穷”。
根据国家统计局的数据可以看到；
2023年哈尔滨人均住户存款118027元！
这个人均存款数据简单来说，像是合肥、南昌、海口、郑州、长沙等地的人均住户存款也刚刚突破十万大关！
所以你还觉得哈尔滨穷吗？
其实哈尔滨的富裕早就从中铁铁路的建设就已经开始了。
1921年，哈尔滨被辟为国际商埠，资本的注入，让哈尔滨的铁路运输业、航运业、加工业、商贸业等加速发展，也吸引了海外的关注。
大量的资金和形形色色的人口涌入，快速国际化的哈尔滨也成了一座华洋杂集，“与欧美各城市并驾齐驱”的大都市，并相继诞生了中国第一家啤酒厂、第一家电影院、第一家广播电台……
再到今年因宠粉火爆出圈的“尔滨”，三天59亿的收入，让这个低调的城市迅速进入大众的眼球。
那我们再看一组具体数据：
2023年11月至2024年2月，哈尔滨累计接待游客8743.8万人次，实现旅游总收入1248.9亿元，均创历史新高。
不仅如此，从冰天雪地中“溢出”的热度还在持续，
携程数据显示，黑龙江省2024夏季避暑旅游“百日行动”开展以来，门票业务、用车业务、酒店业务、一日游业务同比增长108.90%、90.91%、32.10%和100%。
携程数据显示，今年上半年，黑龙江省旅游人次、旅游收入同比增长均又又又是全国第一。
哈尔滨这座质朴又热情的城市，用自己最大诚意把“流量”变“留量”，这一波泼天的富贵也是接住了。
不管楼市涨跌，购房者都需要按揭贷款，那么该怎么理解按揭这种负债行为呢，毕竟中产阶层是脆弱的群体，具体可以看文章《这样买房，多赚200万》
02
文旅产业的迅速发展，给租赁市场也带来一定的积极影响。
中介表示短租民宿的单子接不停，几乎是去年的两倍；长租的房子也是一下子被租了两三年，投资者要被用来做民宿……
哈尔滨的租赁市场投资回报率真的这么高吗？
那我们来看一下哈尔滨的情况：
目前哈尔滨的月租金为24.66元/㎡。
数据来源：国信达数据
我们以80㎡的房子为例，
年租金为80*24.66*12=23673.6元。
哈尔滨7月新房成交均价为10084元/㎡，
新房成交总价为80*10084=806720元。
则新房租售比约为2.93%。
哈尔滨7月二手房成交均价为6162元/㎡，
二手房成家总价为80*6162=492960元。
则二手房租售比约为4.8%。
全球公认合理范围内的租售比大约是3%，而哈尔滨的租售比，相当于一个稳健的理财产品了。
根据哈尔滨贝壳网提供的数据来看，2023年12月至2024年1月，该平台租房成交量达2360套，同比2022年12月至2023年1月租房成交量的633套增长272.8%。
具体反应在市场上的表现就是，中央大街等热门景点附近一个月的短租房供不应求，租期直接排到了年后；
毋庸置疑的是那个冬天的爆火给哈尔滨带来了置业和租赁的需求。
一方面，“小金土豆”“小砂糖橘”“小熊猫”或者本地人过来，置业或租房做民宿或者短租房。
不仅如此，央行也亲口表示，住房租赁产业是未来房地产市场发展的重要方向。
现在再回看我们刚刚说的租金回报率，叠加热门景点的buff和季节热度，这不比绿油油的股票来的收益高还稳定吗？
03
但不可否认的是，目前哈尔滨楼市分化情况明显。
从哈尔滨新房住宅成交TOP榜上，改善产品几乎霸榜。
其实好的产品永远不缺市场，这种对于高度认可的核心资产，本身就意味着它在改善客群中的高流通性。
最重要的是其自身的产品一定足以碾压其它产品。
所以要实现产品的迭代升级，而不只是做“表面功夫”。
从土地供应上面来看，最大的问题就是供需错配。
从2022年开始，为去库存，土地的供应量锐减。
现在，哈尔滨楼市“供需错配”依旧严重，环城刚需库存高企，核心改善库存断档。
哈尔滨亟待精准供地。土地供应量减少，地价也已经下调。
好的产品还是受到购房者认可的，所以哈尔滨房地产市场上缺乏的是产品力。
市场上很多房企已经在做产品的迭代升级，这也侧面印证了改善型高品质住宅已成为目前哈尔滨房地产市场上的重要需求。
所以，供求关系远没有市场想象的那么悲观！购买力有，但好房子的选择却并不多！
回头再看“连夜排队”的盛况，归根结底，大家“抢”的是能穿越周期的核心资产。
04
其实说到最后，无法避免的要回到人口这个问题。
作为一个东北城市，最大的问题就是人口问题。
毕竟保持楼市的高热度发展最关键还得看人口的流动。
自如租房认为，短期的旅游至少可以保持三到五年，这将短期持续带动哈尔滨楼市发展；
但是长期而言，还需看哈尔滨的产业发展和人口流动。
“一夜爆火”的哈尔滨带动了文旅产业，但其实文旅产业能带来的效益在整个GDP中占比是极小的。
而且冰雪旅游带来的楼市的火热是有季节性的，一年中大约只有四个月是哈尔滨的旅游旺季。
也就是说这一波的人口流动是及其不稳定的。
再继续深究，人口流动的底层逻辑是哈尔滨的产业发展。
哈尔滨一直以来都是以能源重化产业为主的，这几年受到重工业产能过剩的影响，哈尔滨的产业一直是落寞的。
但是从进出口贸易来看，
哈尔滨全市进出口总值399.5亿元，同比强劲增长41.1%，高于全国41个百分点，在全国15个副省级城市中排名第一。
上一次哈尔滨乃至东北主要城市取得这个第一，还是在东北作为共和国长子扛起全国重工业生产大旗的火红年代。
从产业结构看，去年在全市工业增长同比-0.2%和固定资产投资增长同比-24.9%的严峻形势下，哈尔滨的GDP逆势同比增长6.1%，高出全国0.9个百分点，社会消费品零售总额同比增长8.7%，高出全国1.9个百分点。
去年前11个月，哈尔滨进出口总额399亿元，同比增长41.1%，在全国来看，成绩极为亮眼。
这其中，对俄进出口102.14亿元，同比增长74.7%，远超全国同期对俄进出口增长26.7%的数值。
来自俄罗斯的经贸需求增长极为迅猛，成为带动哈尔滨去年走上快车道的新增长点。
除此之外，哈尔滨拥有数量众多的985、211大学，使得当地学生进入好学校的机会相对较大，这也为年轻人提供了更多的发展空间。尽管人口略有减少，但哈尔滨仍然具有较强的吸引力。
在哈尔滨这座英雄的城市，岁月似乎都和冰雪一般变缓慢了，但独特的魅力和文化底蕴也担得起“共和国”长子的名号。
其实从来就没有“一夜爆火”，是哈尔滨厚积薄发的力量和真诚待人的回报。
楼市底部信号已现，中产阶层如何顺势而为，实现资产的增值保值，可以看文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？》
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