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进入9月，气温愈加升高，在一定程度上催化着市场上的各类投资者。
导致各位在情绪上会有一点点小波动，对目前国内的经济形势有一点点小质疑。
我们这经济是不是要拉胯了，我们房地产市场跟日本房地产消逝的三十年比是不是还要消逝更长时间？
今天咱们来看看我们现在跟日本当年房地产有什么相似之处？
再结合结合这一段时间以来出台的政策看看苦日子还要过多久，破局之法又在何处。
01
今年以来，悲观情绪确实是一直存在的，但是好像在进入9月的那一刻突然加重了。
我个人认为还是跟9月第一天的股、债、楼三杀有关，雪上加霜的行情给了市场情绪致命一刀。
大A继续延续“老乡别走”行情，上证指数连续三个月月末最后一天拉出阳线。
暗示投资者“切勿卖票，现在卖票，以后拍大腿”。
然后在9月2日开盘后延续下杀趋势，上证指数几近跌穿2800点。
房地产板块直接把上周五涨幅抹去一半。
而债券市场呢，央行在8月29日发出公告，央行通过公开市场业务一级交易商买入4000亿特别国债。
但是央行前俩月在谈及国债的时候说的是借入国债啊！这一下搞成注水了。
这样一操作的结果是显而易见的，周一，十年国债价格、三十年国债价格应声上涨。
债券收益率进一步下修，马上要跌破前低了，搞的固收基金大比例赎回。
而房地产市场呢？好像更差。
8月的百城二手房价格继续下跌，最新数据为14549元/平米，环比下跌0.71%，跌幅较7月收窄0.03%。
乍一看，这个数据好像还能接受，但是这是连续下跌28个月的数据，感觉房地产市场也已经有点跌麻木了。
所以，上面三个因素结合起来搞得大家从情绪上都非常消极，甚至我还看到有人说中国要跟日本一样进入萧条的三十年，甚至更久。
中国房地产真的会走日本的老路一蹶不振几十年吗？
我可以明确的说：不会！
我们跟日本确实有很多相似的地方，当下也确实面临很多和日本当年相同的困境。
但是通过分析不难发现，我们其实正在借鉴历史的经验修正我们自己的道路。
什么意思？ 继续往下看。
全球降息潮下，中产阶层如何实现资产增值保值，可以看文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？》
02
其实，从某种程度上看，我们目前的大环境跟90年代的日本还是有些相似的地方。
当年日本街头的几大特色，房地产泡沫下失业的打工族、创业失败的企业家和投资地产的投资人。
平成时代之前，日本地产一片欣欣向荣，很多企业为了招收员工对在校大学生就开始预定。
很多企业不看学校背景，不看学生专业，只要你能来我公司，马上支付你一笔预定金，毕业了来公司还可以拿高额报酬。
但是，这些合同随着泡沫的破裂全部变成了废纸。
而创业者就更惨了，很多创业者80年代在地产的腾飞下已经小有家资。
但是随着经济形势迅速拐头向下，市场需求肉眼可见的萎缩，很多创业者根本来不及反应，几年努力随即付之东流。
地产投资人就更惨了，日本1989年进入平成年代，那时候的房价已经高到日本百姓都难以接受都地步了。
当时流行一句话：把东京卖掉可以买下整个美国。可见当时房价已经高到什么程度了。
而当时的地产投资人通常都是贷款买房，买了房再贷款，资金不停的在里面轮到，货币乘数被放到了极致。
各位可以对照一番，是不是感觉我们当下有一种缩影在里面。
历史是一面镜子，同时也是一个轮回，不断重复发生过的悲哀。
而我们目前正经历着日本当年走过的路。
日本当年泡破被刺破，房价的主跌段大致是1991-1995的48个月。
新建公寓平均价格从4500万日元跌到3500万日元附近，跌幅超20%，住宅地价指数的下跌幅度更是达到30%。
而在房价主跌段的周期开启的时候，我们与日本倒是有些相似：
第一个相似点，就是国债收益率长期走弱，地产泡沫之前，日本十年期国债收益率接近8%。
随着泡沫被刺破，五年内就跌到0附近，短短十年不到的时间日本十年期国债利率被打到0，标志着日本进入零利率时代。
我们当前处于经济和产业的转型周期内，随着产业换挡，我们的债券收益率也呈现出下降趋势。
以十年期国债为例，我们十年期国债收益率的起点跟日本比要低很多。
2021年国内房地产市场开始下跌的时候我们收益率是3.4%左右。
截止发稿，我们十年期国债收益率还有2.15%左右。很显然，我们国债收益率的下跌速度是要温和很多的。
第二点，就是人口老龄化问题，网上一直有房价长期趋势看人口的说法。
这个说法虽然我不是很认可，但是我们现在人口问题和日本的当年走势也很相似。
日本1990年老龄化为12.1%，而我们2023年老龄化在15%左右。
虽然现在一直在说生育率下降和老龄化严重的问题，但我认为这个问题目前对房地产价格的影响还没有上到很高的优先级。
毕竟这是老龄化和生育率低这两件事都需要一个不短的时间才能在经济上得到体现并转嫁到房地产。
但有个问题，我们房地产还会再跌十年吗？很显然这是不可能的事情，日本当年严重至此，下跌周期也就48个月。
不管是主观评判还是客观数据，我们的房地产价格都不支持再长周期大深度的下跌，而现在市场更需要的还是稳定信心。
最后一点就是房地产对中日两个国家来讲都是重中之重，其实我更认为房地产对我们的意义更强于日本。
从数据看，日本1990年建筑业产值4.8万亿日元，占当年日本GDP总值的10%-12%左右。
而我们呢？更夸张！2023年，我们建筑业总产值达31.5万亿人命币，而我们2023的GDP总值是多少呢？126万亿人民币。
是的，我们占25%，是日本的两倍左右。
所以，大家想想看，房地产真的会崩吗？或者说能崩吗？
日本就这样崩了直接三十年打水飘，甚至连后来互联网的红利都没赶上。
虽然目前我们房地产跟日本当年的趋势看起来很像，这点没法否认。
但是，中国和日本的经济结构，政策调控，社会制度和时代背景都不太一样，况且我们已经有了参照，在政策的制定上是更得心应手的。
绝大部分人买房都会做按揭，如何正确使用按揭，可以看文章《这样买房，多赚200万》
03
最后，我来告诉你为什么我们绝不可能重走日本房地产的道路。
咱们先看看货币。
首先，日本1985年签订的《广场协议》很大程度上为后面的房地产泡沫破裂埋下了巨大的隐患。
什么是《广场协议》？
这玩意简单点说，就是上世纪80年代，美国财政有点吃紧，出口的东西不怎么挣钱了，贸易逆差太大。
于是老美就想让美元贬贬值，增加一点出口的竞争力，刚好日本那两年发展的不错，所以就跟日本签订这么个协定，让日本帮忙消化消化美元。
协议之后，日元一下子就开始升值，这一升值不得了，当时日本经济如日中天啊。
通胀本身就高，再加上大量的资金涌向日本，加上日本采用了宽松的货币政策，直接就像助推器一样把房地产推向了破裂的边缘。
反观我们，从2022年开始我们的货币没有走升值的道路，反而走的是贬值道路。
从2022年至今，人民币兑美元从6.3最深跌至7.3左右，跌幅最深15%。
即便是上个礼拜配合美元降息的如此利好，一周暴涨1300点，依旧没有进入6元大关，现在仍在7.1附近徘徊。
为什么？就是怕一旦美国进入降息周期，美元一贬值，我们相对美元就会升值。
如果人民币汇率在高位，一旦人民币升值，我们的出口压力就会陡增，而我们今年才好不容易把出口额稳住。
而人民币现在兑美元处于低位，有足够的空间可以升值。而这一点当年的日本是完全不具备的。
其次就是股票市场。
还是上文所讲，受《广场协议》影响，日币短短几年内从1美元兑250日币狂升至1美元兑75日币。
加上日本政府宽松的货币政策，大量的热钱把房地产推高，而与之对应的就是高企的股价。
所以泡沫破灭的时候，日本的股市是从天上跌下来的。不到一年的时间，日经就从39000点的高点跌到不足20000点。
将近跌了一半！而这个仅仅是开始。
跌势一直持续到2003年跌到7600点才结束。这轮下跌抹掉了日经的80%。
而看看我们的市场，虽然说经常被人们戏称3000点保卫战。但是ZF是清楚现在股市在解决问题之前不能随便拉上去。
我们市场从2021年开始，虽然也是下降通道，但是我们点位低，跌到今天为止，下跌幅度也就在25%左右。
这么说虽然有点不地道，但是大家可以看看，我们股市的核心股票能源、银行这类股票是被牢牢护住的，甚至这些股票连创新高。
为什么这么搞呢？
因为国家很清楚，未来美国一定会降息，也一定会带给我们输入性通胀，大量的热钱一定会回流中国，就像当年回流日本一样。
只要我们的核心资产不被买走，随着未来经济的复苏反而我们能搭上发展的顺风车。
所以不管是汇率还是股票市场，我们跟当年的日本都是有本质上的区别的。
现在这两只脚都处于低位，向下的空间已经非常有限了，而房地产作为我们国家的支柱产业，在这轮下跌里也来到了底部区间。
我个人认为随着后面经济的逐步复苏和政策的不断落地，加上更多热钱的回流，房地产的底部很快会探明。
同时，我们对照历史的镜子，以4年为周期，那也是否就意味着2025年底房地产的大周期底部就会彻底探明。
当然了，能否按照周期准时探明底部，还要看后续一系列的政策操作。
但是有一点我始终相信：房地产消逝三十年这个事儿，应该只能和广岛、长崎爆炸的原子弹一样，从历史书里看到了。
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