上海楼市、深圳楼市成交量已经反弹，6月全国新房和二手房价格跌幅首次收窄，在这样的背景下，该怎么买房，大家扫描我的企微，我会在内部直播的时候告诉大家！
上周，国家统计局发布了商品住宅销售价格变动情况统计数据。
数据显示，2024年7月，商品房住宅销售价格环比下降，同比降幅整体略有扩大，其中一二线城市二手住宅销售价格降幅继续收窄。
新房、二手房总体环比跌幅虽然均轻微收债，但目前看来房价趋势似乎仍然较为疲软。具体原因恐怕还是市场成交动力不足和供求关系没有明显改善。
房地产真的不行了？没东西可看了？
那还真不是，最近我发现有个东西涨了，而且是暴涨。
今天我们就来聊聊连央妈都很看重的房租，一起聊一聊未来房租怎么涨？
01
我们来看看央妈怎么看待涨房租这个事。
首先，我们先看看二季度中国货币政策执行报告里央妈怎么说的？
租金是影响住房价值的核心变量。住房租赁产业是未来房地产市场发展的重要方向。盘活存量去库存助力启动住房租赁业。
这几点就明摆着把涨租俩字怼脸上告诉大家了。
当然国家不仅仅只是说把房子租金涨起来这么简单，而是在一定程度上未来我们房地产市场的价值要体现在租金和租售比上。
怎么理解租金和租售比？
我们其实可以把房子看成一张债券，租金其实就是利息。房子一经买入成本就固定了，所以只要租金越高相对来讲收益就越高，收回成本的周期就越短，相当于久期越短。
而租售比相对来说更动态一些，一定程度上我认为一个合理的租售比更加可以反映一处房产价值是否合理。
以我目前了解到到数据，全球公认的租售比大概在3%-4%左右相对是比较合理的。但是各位请看，央妈公布的咱们一线城市的租售比才刚到2%附近，二三线城市也仅仅在3%左右。
从数据端看，虽然我们目前租售比虽然看起来距离3%很近了，但是要注意一点，这可是全国房地产价格整体下跌30%后得出来的比例。
而且现在房地产贷款利率也跌到3%以下了，未来不管是房价还是贷款利率继续向下的难度肯定是越来越大的。那么房价下不去，想把租售比涨到国际标准就只能涨房租了。
同时央行在公布数据中也提到了，未来咱们房地产市场房屋的租售比就是要达到3%的目标。
结合一下我们当下的投资环境，保险的收益率已经被打到2%以下了，五年期银行存款也在1.8%左右，现在市场上最热门的超长期国债收益率也仅在2.3%-2.4%之间。这么一比，未来3%的房租收益是不是就显得很有性价比了。
此外，为了有个比较，我还咨询了一位办理海外资产配置的专业人士，他对我说，目前就以美国和日本房地产市场来看，整体回报率在5%是比较轻松的，如果项目选的好6%-7%可以达到，极个别项目的回报可能到10%左右，而且这个是到手收益，除去了持有成本的。
所以我们的房地产市场不管后续如何变化，涨租都是很有必要的。
全球降息潮下，中产阶层如何实现资产增值保值，可以看文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？》
02
有了政策就得落实，具体这个房租怎么涨呢？
这次深圳又是全国第一个吃螃蟹的城市，政策落实排头兵了属于是。
日前，深圳市龙岗区住建局发布了《龙岗区住房和建设局关于丹郡花园等15个公共租赁住房项目承租家庭续签资格审核结果的公示》，文中提到在2024年9月30日至2024年11月30日开展对丹郡花园等15个项目承租家庭的续签工作。
但是这次续签的租金和以往有一点点小差距，政府直接在原来的基础上把租金上涨了66%。
住建局表示，公租房的租金价格由原先市场基准租金价格的30%涨到市场基准租金价格的50%，相当于在原先的基础上涨了66%。以丹郡花园为例，每平米租金从先前的16.29元/月/平米涨到27.16元/月/平米。
那有人要问了，我确实收入低，负担不起涨房租怎么办呢？不用担心，政策针对真正困难的兄弟还是有额外照顾的。
这次公租房的续签给出了两种续签模式，租户可以任意选择。第一种就是按照老办法续签，按市场基准的50%支付房租。另外一种是按新办法续签，按市场基准的30%支付房租。
新办法是2023年5月4日发布的《深圳市公共租赁住房管理办法》，对租户的审核更加严格。办法要求，个人年收入不能高于54000元，同时，3人及以下家庭（含单身居民）的财产限额为66万元（含）以下，4人及以上家庭的财产限额为87万元（含）以下。
相当于说在深圳每个月收入不能超过4500元，同时个人资产不能高于于22万元。
这个资产类别包含：个人储蓄，保险，股票，基金，债券和汽车等。这个条件在深圳来讲确实是底层收入人群了，所以从政策方面也能看出国家涨租的决心。
另一方面，直接从公租房开始涨价，表明国家决定要把房地产的长期现金流给锁定下来。
什么意思，公租房作为国家的保障型住房，也可以看作是一个价格锚点，从源头开始涨价更能倒逼市场向上推动房租价格，毕竟穷哥们都涨价了，高收入的富哥们还能不涨？
深圳此次涨租更多可能是在于政策落实前期的尝试，因为涨租的操作一旦被市场认可，我相信后续各个城市在推动涨租方面会有更强更大的力度，在推动租售比上涨方面会更加有效。
此外，国家此举我亦认为有培养投资者正确投资理念的意味，过去我们房地产增速凶猛，房价涨起来也是扶摇直上，很多投资者通过时代的红利获取了大量的财富，但是其实这种短期超高的回报一旦难以维系对国家和个人的伤害是巨大的。
所以通过这几年的调控，加上投资市场的萎靡，国家正在引导市场以更正确，更理性的角度去看待投资这件事，无论是房地产，还是资本市场。
绝大部分人买房都会做按揭，如何正确使用按揭，可以看文章《这样买房，多赚200万》
03
时代趋势促使转变，即使方向，也是现状。
就现在的房地产市场看来，房价暴涨的阶段已经过去了，现在房地产市场更多的是筑底和等待未来趋势的变化，但未来即便趋势向上房价端也应该是温和上涨，暴力拉伸的时代已经一去不复返了，政府通过卖地回补财政的压力也越来越大。
根据Choice提供的数据，中国100大中城市无论是土地挂牌均价，亦或是供应住宅类土地数量都是在走下坡路的，这表明政府想通过卖地回补财政的办法已经走不通了。
从市场端也可以看出来，去年以来各地公务员降薪，降奖金就能明显看出地方政府财政赤字问题比较严重了，只能通过节流来缓解财政压力。
咱们再来看看100大中城市的土地出让金情况，其实从Choice提供的数据可以看出来，自2002年以来，政府土地出让金是持续下滑的，尤其今年上半年数据可以用惨不忍睹来形容。
所以目前现状就是过去的土地收入没有了，需要再寻求一个稳健的收入来源替代这部分开支。我认为就只剩下房产税和房租了。
对房产税而言，我个人认为在房地产还没有完全复苏之前应该是不会推出的，毕竟刚从ICU里出来，经不起折腾。目前最稳健的应该还是从房租端切入。
未来我们的市场更需要的是从卖地走向租赁。
其实房地产发展到当前阶段，房屋缺口基本上已经被填平了，局部有一些缺口也是超大型城市出现的结构化缺口。缺口形成的主要原因还是房子价格高，年轻人负担不起，所以未来的主线还是要走租赁这条路的。
从中长期角度，租售比到一个相应高度，个人认为是3%-4%之间，再推出房产税，这样才能实现房地产两轨并举又不会产生踩踏的现象。
一旦房产税推出，多套房的人有税务压力就会考虑卖房，但是租售比一旦在一个合理的区间，市场效应就会得到很好的体现。
我们现在的房贷利率是不足3%的，一旦租售比上来，相当于投资者的租金收益是可以覆盖房贷利息的，买房恐怕会进入零息成本状态。
所以一旦买房从一个投机生意变成一个稳定的投资生意，到那时候房产恐怕才会真正变成炙手可热受市场追捧的理财产品。
居民债务是影响楼市复苏的关键因素，不同城市之间的债务水平却是明显分化的，我们基于居民杠杆率等关键数据，对20个超特大城市进行了梳理，具体可以看文章《杠杆背后的秘密，中国20城供需关系分析~》
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