上海楼市、深圳楼市成交量已经反弹，6月全国新房和二手房价格跌幅首次收窄，在这样的背景下，该怎么买房，大家扫描我的企微，我会在内部直播的时候告诉大家！

7月31日，国务院印发《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》，简称《行动计划》。

上周大会通稿明确：未来5年，新型城镇化率提70%，从房地产角度而言，到底意味着什么？

我呢，就从几个维度和大家说说，让大家看到趋势是什么~

01

在文章正式开始之前，先和大家说明两个逻辑，不然普通购房者会“头晕”。

第一个逻辑：城市化与城镇化是否有区别？

大家记住，无论叫城市化还是城镇化，这件事的底层逻辑就四个字：人口迁移！

怎么迁移？

就是农村人口向城市迁移！

第二个逻辑：城镇化这个词前面加上“新型”，是什么意思？

目前并无任何官方的解读明确“新型”城镇化的新型是什么意思，我个人认为，新型就是城镇化进入第二阶段的“新称谓”。

过去20年中国的城镇化率正式按照这样的方式提升到了66.16%，也就是67%，与世界其他国家86%城市化率有19%的差距！

但中国的城镇化路径与其他国家不同。

他国家是通过产业化带动人口，从而推动城市公共配套的发展和建设。

而咱们国家恰恰相反。

咱们是通过人口导入和流动，带来旺盛的需求，从而促进产业升级和聚集。

换句话说，中国城镇化率第一阶段就是：人口向城市聚集，目前城镇化率67%就是人口迁徙的结果。

虽然我们城镇化率很高，上海是88%、北京广州86%，而深圳达到了100%，但有个问题非常突出：就是第一个阶段的城镇化率，其实是流动人口的迁入，这些人并没有落户，更没有城市户籍人口应有的待遇！

换句话说，中国城镇化第一阶段是人口迁入，而第二阶段是人口迁入的同时叠加户籍人口增加。

因为虽然我们的城镇化率达到了67%，但我们户籍人口的城镇化率只有48%。

说白了，在我们当下的制度体系中，户籍往往等于“居住权利”的入场券，所以城镇化率的第二阶段，也就是新型城镇化率其实就是[增加城市户籍人口]

为了让大家明白，我把中国城镇化的两个阶段做个总结，以便购房者知道新型城镇化率70%到底意味着什么~

第一阶段：只管人口迁入城市，不管生活质量和社会保障，所以造成了现在中国不低于4亿的流动人口；

第二阶段：继续提高人口迁入，但重点在于4亿流动人口落户、社会福利保障等等，换句话说让流动人口享有城市人口一样的“居住权利”，这就是新型城镇化的要义；

所以，《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》明确提出了5年70%的目标！

其中，70%就是城市常住人口增加

同时，还明确的一点是：[完善户籍制度，要稳定就业，保障迁入子女的教育权利，完善人口多元化的住房保障体系]。

原文[加大小户型保租房供给、积极培育发展住房租赁市场、逐步使租购住房群体享有同等公共服务权利]

我之前就告诉过大家，中国的户籍制度，也就是咱们口中常说的户口，是一座城市社会福祉的入场券，城市能级越高，这个入场券的价值就越高！

但我们都知道，落户是需要“地址的”。

从城市角度看，户口必须落户到某个建筑主体上，哪怕是集体户口，这个集体必须是“某某路、某某号、某某单位”的建筑。

那么，是不是一定要买房，才能落户，才能拥有户籍呢？我作为一个地产博主，是不是也要鼓吹“买房大军来了呢”？

我明确的告诉，在我们这个伟大的时代，目前政策的切口的第一目标一定不是地产，但城镇化率提升，楼市确实是受益者！

因为按照《十四五新型城镇化实施方案》，从现在开始，中国大部分城市都会放开了户籍限制！

这带来两个重点的影响，让楼市成为受益者！

第一个影响就是户籍制度的变革。

未来仍将保留户籍制度，但在户籍制度之外，增加了经常居住地登记户口制度（按十四五规划）！

这就是《行动计划》所说的完善户籍制度。

也就是说，你只要符合居住地登记户口制度，就可以享有教育、就业、医疗、保障房等社会福利。

而保障房多以租赁为主，所以从长远看，地方城市收储商品房做保障房的“资金来源”就有保障了！

第二个影响就是人口迁徙，将在“城市物理空间”上高度聚集。

换句话说，城市人口将爆炸式增长！

而人口增加意味着需求增加，不管这些人是租住保障房还是购买商品房，都是巨大的需求！

在当前的经济大环境下，资产的配置已经发生改变，具体可以看文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？》

02

我为什么把城市人口将爆炸式增长，用颜色突出呢？

因为从真实世界的大城市发展看，大城市进一步发展腾飞，人口在城市聚集成为必然。

毫无疑问，未来中小城市人口向大城市人口迁移是必然，也是不可逆的趋势，我甚至认为：

《新型城镇化战略五年行动计划》提出的户籍制度、福利保障房、教育和医疗等等举措，其目标就是加速人口向城市空间聚集！

那么，在新型城镇化70%的要求下，未来人口迁徙会呈现怎样的趋势呢？

我呢，结合相关数据，给大家做了趋势推移，大家可以看看，未来哪些城市“人财两旺”、哪些城市一文不值！

按照中国2035规划来看，城市圈是城市群内部，以超大特大城市为中心、以1小时通勤圈为基本范围的城镇化空间形态。

那么，中国有多少个超特大城市呢？

14个

来吧，看图最直观。

这是基于过去十多年人口流动的规律，推演至2030年的人口分布图。

图中颜色深红的区域，也就是人口高度集中的区域，主要集中在东部沿海和四川盆地。

而这些深红色的区域，就是中国21个特大城市所在地，也是中国人口大迁徙的集散地。

换句话说，尽管中国有685个城市，尽管中国有960万平方公里的土地，但真正“人财两旺”的土地就在这21座城市的脚下。

那么，这21个城市有多少人口呢？

按照七普数据，这21个特大城市的人口2.92亿。

如果按照深圳七普人口1760万人口，核酸人口2500万的人口差距计算，应该在2.92亿人口的基础上，上浮42%。

那么，21个特大城市的人口总量大概在4.2亿左右。

中国有14亿人口，这4.2亿人口约占总人口的30%。

也就是说，剩余的70%，剩余的9.8亿人口分布在600多个城市中。

换而言之，人口密度最高的区域，就是21个特大城市。

看完未来人口聚集区域，再看看未来人口规模。

预计在2030年中国总人口是13.56亿，人口老龄化率（65岁及以上）：17.5%；

2040年总人口是12.54亿，人口老龄化率（65岁及以上）：26.6%

换句话说，弹指一挥的6年后，65岁以下的人口大概11亿；16年后，65岁以下的人口大概在9亿左右。

那么，未来6年，16年，这21个特大城市人口会如何呢？

来，算一笔账。

按照七普的数据，中国人户分离人口达到4.93亿人，其中，流动人口3.76亿人，十年间增长了将近70%。

这些人口去哪里了呢？

我没有准确的数据，不过我概算了一下。

按照常住和非常住人口来计算，21个特大城市人口总规模是4.2亿，约50%是非常住人口。

那么可以这样理解：过去10年21个特大城迁入的人口总量约2亿人。

以此类推，那么16年后，也就是2040年，21个特大城市持续迁入的人口将由现在的4.2亿上升至7.3亿

4.2亿+（4.2亿×50%）×1.5倍（按15年算）=7.35亿

文章至此，咱们把未来10年的人口总量和未来10年人口迁徙的数据做个对比：

1、6年后，65岁以下的人口大概11亿，16年后65岁以下的人口大概在9亿左右；

2、按照过去10年人口迁徙的速度，未来21个特大城市人口规模将达到7.35亿。

所以，在5年内，新型城镇化率70%的背景下，从人口维度，我看到的未来趋势是：

1、人口持续向东迁移；

2、人口高度集中在产业和经济发展较好的超特大城市；

3、5年内，中国一线城市和强二线城市人口将保持净流入；

4、十多年后，21个超特大城市的人口密度将远超当下；

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03

最后，简单说几点：

1、户籍制度，本质上就是一种资源分配制度

新型城镇化之后，会出现两种户籍：第一种就是户口，第二种就是常住地登记户籍。

这意味着，在大城市无法扩容的前提下，随着人口的增加，很多城市的社会资源不足以支撑巨量的人口，社会资源共享存在矛盾！

在人口密度进一步加大的前提下，我认为房子和学历会成为“筛子”，将更富有、更能创造价值的人员上升为“户籍人口”

换句话说，社会资源、公共服务与房子捆绑，买房就拥有了享有城市社会资源的权利！

反之，不买房就没有这样的权利！

现在多个高能级城市放开限购、明确买房送户口，看似让“户口”成为了买一送一的“优惠”。

但其本质也是通过房子“筛选”有能力，更适宜城市生存的人口！

换句话说，不是户口越来越不值钱，而是房子捆绑资源的禀赋更加突出了。

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