上海楼市、深圳楼市成交量已经反弹，6月全国新房和二手房价格跌幅首次收窄，在这样的背景下，该怎么买房，大家扫描我的企微，我会在内部直播的时候告诉大家！
01
音乐教父罗大佑的一首金曲《野百合也有春天》响彻两岸三地。
针对最近南京“烂尾楼”退房退首付事件，我认为：烂尾楼也迎来了属于它的春天。
烂尾楼，一个令千千万万买房人痛心疾首并且肝肠寸断的话题。
开发商东窗事发后脚踩西瓜皮——溜之大吉，徒留业主在风中追悔莫及。
人生最痛苦的事：不是买不起房，而是买到了烂尾房。
人生最最痛苦的事：人活着呢，房子没住上，还得每月吭哧还房贷，一把鼻涕一把泪把烂尾房供完……
可以说，天下苦“烂尾楼”久矣。
而一提起烂尾楼，就不得不提及国内烂尾楼鼻祖——海南。
90年代初，海南就历经了一场史无前例的房地产泡沫。
1988年海南建省并成立经济特区的消息不胫而走。
大量的人才和资金涌入这片经济热土，等待着大展拳脚。
当时，有这么个说法:“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”。
建省不到2年，就有两万多家房地产公司如雨后春笋般在小岛上扎根。
在各方推波助澜下，海南的房价和地价跟坐了过山车似的一路狂飙。
房价从建省之初的1300-1400元/平方米，到1992年蹿升到5000元/平方米，1993年更是达到7500元/平方米的巅峰，两年翻了三倍以上。
土地价格也从1991年的每亩几十万，攀升到1993年的最高600多万元/亩。
然而，泡沫并没持续太久。
1993年下半年开始宏观调控，银根全面紧缩，海南房地产热遭遇冰冻。
这场调控导致海南的房地产急剧降温，大量开发商纷纷跑路。
留下的烂摊子就是——全省“烂尾楼”高达600多栋、烂尾面积1600多万平方米，闲置土地18834公顷。
烂尾鼻祖的故事咱们先告一段落。
在此之后，全国性的烂尾成了新常态。
目前全国范围内烂尾楼的具体数量究竟是多少一直是个未解之谜。
不过我们可以从以下一些数据窥见一二。
据《2023年全国烂尾楼研究报告》显示：2023年上半年一二线城市的烂尾率约为5%，三四线城市约为4%。
全国范围内楼盘烂尾率约为3.85%。
没什么概念对吧，咱们简单来换算一下。
23年上半年全国烂尾面积为2.31亿平米。
按照每套房子100平方米计算，大约有231万套烂尾楼。
据研究者个人自发的统计：有位知名博主说全国烂尾楼盘的数量在348个左右，涉及房屋约900万套。
他在去年11月统计的数据显示：烂尾楼最多的省份是河南，有70个楼盘；烂尾楼最多的城市是郑州，有45个楼盘；烂尾楼最多的开发商是恒大，有87个。
而这些都还只是不完全统计下的非官方数据，真实烂尾的情况肯定远远超乎人们的想象。
而在恒大，融创、世贸等房产巨头暴雷阴云之下，烂尾楼现象更是层出不穷，愈演愈烈。
全球降息潮下，中产阶层如何实现资产增值保值，可以看文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？
02
极具戏剧性的一幕来了：就在刚刚过去不久的七月底，烂尾楼居然能退房、退首付了。
位于南京市江宁区的珠江四季悦城是已经烂尾2年有余的住宅楼盘。
业主都已经不抱希望了，然而在当地zf不懈的居中调停之下，今年开始给业主退房、退首付了。
这是“保交楼”以来，全国首例住宅烂尾后，因官方介入而成功退房、退首付的事件。
业主纷纷表示简直是活久见：这年头居然还能见着回头钱。
很多人不敢买新房，主要原因就是新房没完没了的烂尾。
一旦踩到坑，真的是钝刀子拉肉，死不了还疼的难受。
追高买的房子，就算亏钱了也还能遮风挡雨；
而烂尾的房子，不仅住不上，看不见还摸不着，连个奔头都没有。
南京这次成功退房退首付案例，算是给全国的新房做了个好表率。
如果各地能够群起效仿南京，就能推动更多烂尾项目退房退首付。
设想一下，这能消除多少买房人的后顾之忧。
买房愁云尽消，楼市肯定能提振了吧。
也不尽然。
确实，南京退房事件鼓舞了大家
买新房的士气，但不代表着大家就会去买新房。
当下，居民债务是影响城市房价的核心因素，不同城市之间的债务水平明显分化，我们基于居民杠杆率等关键数据，对20个超特大城市进行了梳理，具体可以看文章《杠杆背后的秘密，中国20城供需关系分析~》
03
大家肯定会说了：南京这个烂尾楼案例只代表一城一域，z在全国大范围内实施肯定没戏。
我的观点是：能否实施先不说，但办法总比困难度多。
就算要实施，也需要具备一些先决条件。
哪些条件？
大家先看看南京退房的的珠江四季悦城的几个特点，答案就快呼之欲出了：
①烂尾楼涉及到的资金量较小。
该楼盘当时卖得很一般，一共只卖了42套，涉及到的业主资金量不算太大、退款完全在开发商的承受能力范围内。
如果涉及资金量很庞大，那真是神仙下凡都难救。
②该楼盘资金监管相对严格。
监管账户上是真存着钱并且真做到了专款专用。
监管账户上的钱没被挪动，相当于就不用开发商另掏腰包。
这种顺水人情谁不会做，退款推动起来自然是事半功倍。
③该楼盘有国资参与。
这个项目的5块地都是珠江投资与当地zf联合开发。
珠江投资占51%，代表国资的空港城投占了49%，相当于国资占了将近一半。
④项目所在城市是强二线南京。
烂尾房要退房，就需要zf在业主和开发商之间多番斡旋谈判，所以相当考验当地执政者的管理水平和执行能力。
属于强二线的南京，管理水平和执行能力比较到位。
复盘完后，你就会发现有两个条件至关重要：
第一，楼盘资质。
如果一个楼盘有国资参股，即便是天塌下来，也有GJ帮着撑腰。
除此之外，有国资参与的楼盘，资金监管相对也严格。
不然，纵然是zf下场协调退款，监管账户没钱也是巧妇难为无米之炊。
第二、看城市能级。
不同地方zf,管理水平和执行力存在着天壤之别。
如果楼盘所在的城市管理和执行能力不给力，寄希望于zf就是竹篮打水一场空。
所以，要想规避烂尾风险，楼盘本身和城市能级都要足够优质。
具体如何规避风险？根据上面鄙人浅显的分析，给出以下两个tips：
①尽量选择央企国资参与的楼盘。
②选择政F管理水平好、执行力强的城市。
城市能级越高，管理水平和执行力越高。
正所谓：橘生淮南则为橘，橘生淮北则为枳。
同样是钢筋水泥，凭啥北上广深就是要比别的城市贵出一大截阿？
因为买房本质上不是买水泥钢筋，买的是城市的价值。
城市的治理能力越强，房子价值也就越高。
全球降息潮下，中产阶层如何实现资产增值保值，可以看文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？
04
再谈谈这件事对楼市可能带来的影响。
大家懂得都懂：现在楼市普涨时代早就终结了。
所以大家这会儿当务之急应该是置换房子。
有条件的朋友此刻可以腾笼换鸟了，把低能级城市房子置换到更高能级的城市。
如果烂尾楼退房以后能大范围推广，对二手房则是利空消息。
实际上利空二手房市场的政策，此时此刻正在酝酿之中。
后续GJ可能会大范围取消预售制；
例如：海南早在2020年就取消预售制了，全省实施现房销售制度。
以前迫不得已买二手房更多是担心新房烂尾。
现售制一旦大面积铺开，你想二手房还会香吗？
届时还会有多少人愿意买二手房？
加上GJ最近还在紧锣密鼓得支持地方zf收购商品房。
地方收购商品房一定程度上也利空二手房市场。
GJ更倾向于收购尚未售出或者是仍在建设的新房。
二手房因为涉及回迁而且业主分布不均导致收购困难，所以一般不在考虑范围之列。
在一定程度上也意味着：新房去库存越来越容易。
二手房去库存则会相对艰难。
而其实无论是从救市政策上还是楼市行情上，
高层都更倾向于帮扶新房市场。
理由也很简单：新房关乎开发商和地方财政。
说一千道一万：衷心希望“南京烂尾楼”这类的好消息越来越多，烂尾楼越来越少。
时代的一粒微埃，落到个人头上，就是一座大山。
愿世上再无烂尾楼！
最后用杜甫的一句诗作为今天的结束语：安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。
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