上海楼市、深圳楼市成交量已经反弹，6月全国新房和二手房价格跌幅首次收窄，在这样的背景下，该怎么买房，大家扫描我的企微，我会在内部直播的时候告诉大家！
众所周知，这两年因为楼市转冷，地是越来越难卖了。
巅峰时期，全国一年的卖地收入有8.7万亿。
今年上半年呢？只卖了1.53万亿！
照这个势头下去，一年下来也就能卖个3万亿出头，与巅峰期相比下滑65%！说腰斩都是客气了。
要知道，在我国的央地财政分成体系中，土地出让金是少有的地方城市能分大头的类目，而且金额非常可观。
所以，地卖不出去，可把地方城市给急坏了！
不过呢，办法总比困难多，最近，我发现一个现象。
——以“北上广”为代表的高能级城市，开始动用各种非常规手段，“花式”整活，活跃土地市场了！
而且，你还别说，效果还真不赖！
具体是怎么回事呢？
来，跟着我的文章一起来看一看~
01
北京——老地块回炉重造，变废为宝。
7月25日，北京海淀成交了块靓地，由保利和北京建工合作以总价89亿、楼面价5.96万/㎡拿下。
看上去，只是一宗平平无奇的土拍罢了，可追溯这块地的历史，就会发现这是一个“有故事”的地块。
因为，这宗地就是当年万科退地的“全自持地块”！
——八年前，万科以“100个小目标+100%自持”的方式，拿下了北京海淀永丰018、019两个地块。
这018地块已经被万科开发完毕（下图蓝圈部分），做以租代售的别墅；
剩下的019地块（下图右侧红圈部分），因为玩“100%自持”实在是算不过账，万科选择了“提前止损”，折价退给了政府。
有小白要问了，100%自持？咋回事？
简单来讲，就是2016年土拍市场太火爆了，地价动不动被开发商顶到天上去！非常不利于房价的稳定！
所以，北京政府就调整了土拍规则，设定了一个土拍最高限价，一旦开发商们拍到这个价格，就开始换个玩法——竞自持比例！
打个比方，竞到50%自持比例，意思就是说这块地上的房子建起来以后，有50%不能过户！只能永远登记在开发商名下！
换言之，50%只能租！不能卖！
彼时的万科，正是如日中天的巅峰时期，可以说谁也不服，一顿火拼之后，硬生生把这自持比例竞到了100%！
也就说，万科这个项目全部不能卖！只能租！
100个小目标，拿下一块只租不卖的地，这事儿，铁不赚钱的！恐怕也只有牛X哄哄的万科敢整！
人狂自有天收！事实证明，违背商业规律的是项目是不可能成功的！
后来的剧本，大家应该也猜到了，万科被狠狠上了一课！
万科拿下来这块地之后，怎么盈利就像解高考数学最后一道大题一样，一直没能找到盈利方案。最终，选择了退地。
那么，这个“回炉重造”的地块，如今重新挂牌成交，与当年比有何区别呢？
区别大了！
首先，自持这事儿，翻篇儿了，地价达到上限后改为直接摇号；说白了，帮开发商把成本降下来；
其次，现在的地价几乎翻倍了！当年起拍价才44亿，八年后的今天，起拍价干到80多亿。
也就是说，在楼市热度今时不同往日的当下，政府随行就市，调整土拍规则。
不但把这块地变废为宝，还让政府的卖地收益直接翻倍！一举两得！
我只能说，北京，太会了！
值得一提的是，这块地还成了海淀的总价地王，在当下寒冷的土地市场，“地王”两个字的出现，总归还是能给市场带来一点信心的！
中产阶层如何配置家庭资产，可以看文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？》
02
广州：商改住，土地价值最大化！
我们都知道，广州的财政其实非常依赖卖地。
巅峰时期，广州对土地财政依赖度超100%，过去两年，广州的土地财政依赖度也有70-80%左右，地卖不出去对于广州财政的压力是巨大的！
那么，今年，广州的土拍情况如何呢？
四个字——非常拉胯！
今年上半年，广州就卖出去4块地！对，你没看错，就4块！
卖地收入仅64.77亿元，连巅峰期零头的零头都不到！
可以说，只要不是核心区的地，流拍是家常便饭，尤其是增城、从化、花都这些偏远区域，土拍更是惨不忍睹，压根都拿不上台面了。
照这个逻辑，那就先猛推核心区的地块续命啊！可广州核心区的地块主要来自旧改，现在这开发商的资金压力，旧改推动进度，说多了都是泪！
那么，面对这种情况，怎么破局？
广州用实际行动告诉你，核心区缺优质住宅地？不怕，可以调规！
最近，广州海珠区就上演了一出“大变活（规）人（划）”！
在寸土寸金的海珠琶洲，旱地拔葱，硬生生通过调规搞出来六宗宅地！
调整前，商业建筑面积为55万，调整后商业建筑面积只剩10万，减少了45万。
调整前，居住地块建筑面积大概12万，调整后居住地块建筑面积近30万方，增加了近18万。
关于这事儿，我简单说两点。
第一，调减商业，调增住宅，没毛病。
现在全国写字楼空置率有多高，大家应该都有所耳闻，据说魔都上海的甲级写字楼空置率都有20%以上。
过去规划那么多商业写字楼，本身就不合理，与我们的办公需求相比，写字楼供应明显过剩，与其这样，还不如改成住宅，刚好解决核心区缺少好房子的现实问题！
第二，看得出来，广州是真急了！
过去，对于琶洲，省里可是出过白纸黑字的文件的——以产业用地为主，严禁商业房地产开发！
这次推翻之前文件的决定，可以想象广州政府是顶了多大的压力！也能从侧面说明，广州这卖地形势是真的不能再颓下去了！
据说，这次闪电调规之后，已经有相关地块具备出让条件，准备于近期挂牌出让，开发商关注热度非常高！
接下来，今年广州土拍的下半场，大概率会凭借这批地块扳回一城，我们拭目以待！
居民债务的上限决定了房价的上限，我们基于居民杠杆率和城市多维度供需数据，对中国20个超特大城市进行了梳理，具体可以看文章《杠杆背后的秘密，中国20城供需关系分析~》
03
上海：限价取消，天空才是极限？
上海今年的第3批土拍，悄悄更改了竞拍规则——恢复价高者得！
这对上海乃至全国的土拍市场而言，都是一个重磅消息！
它意味着，以后上海拍地不再受10%的最高溢价率限制，而是只要你开发商愿意，想拍多高拍多高，不设封顶！对错全部交给市场。
面粉不设价格上限，那面包呢？
——“房地联动价”也消失了！
也就是说，过去政府会结合地价情况设定一个房价指导价，等于把开发商的利润水平控制在一个水平之下。
以后，不需要了！开发商可以通过在产品上做文章，打造豪宅，追求高利润率！政府不再严格限制。
在我看来，这件事的信号意义非常强烈！
首先，鼓励开发商做更好的产品，用产品说话，用能力说话，用money说话！
只要有信心打造出好的产品，又不差钱，那就不怕土地成本高，只要有好的产品，购房者自然会用脚投票。
要知道，上海不缺有钱人，缺的是真正走心的好产品！
7月大会《决定》中提到取消豪宅线限制，说明高层鼓励增加高端住宅的市场份额，已经是明牌！
其次，预期，预期，还是预期！
大家想想，以前“限价”时代，地价和房价等于头上带了一个“紧箍咒”。
所有人都知道，这房价，飘不了，一飘起来，师傅就会念咒，立马老实！
可现在，“紧箍咒”拿掉了！以后这地会拍到什么价，建成的房子会卖到什么价，完全无法预期！
“害怕踏空”的紧张感，会给购房者带来无形的压力，逼迫观望者入场！
从这次第三批土地的出让结果来看，其中一宗地竞价60轮，溢价率21%，一宗地竞价79轮，溢价率17%。
接下来，万众瞩目的四批次徐滨小米地块，会火热到什么程度？又会给全国土地市场带来怎样的鲶鱼效应？
我们拭目以待！
90%以上的人买房会选择按揭，如何合理使用按揭，节省利息？推荐阅读《这样买房，多赚200万》
04
最后，说几句。
一、小结
不只是北上广，近期，深圳、杭州等很多热门城市，都在土拍层面做出了诸如“商改住”或竞拍规则的调整。
往小了说，是为了自己的财政账本，往大了说，也是给整个经济注入信心！
毕竟，房地产起不来，中国经济就难言企稳。
可以说，现在的地方城市，在以前所未有的方式和姿态卖地！
嫌地不够优质，那就想尽办法出优质地块；
嫌竞价规则不合理，那就调整竞价规则；
总之，搞到你满意为止。
在我看来，这些表象的背后，目的和结局只有一个——涨价去库存。
二、周期
中国的房地产市场有一点区别于全球其他主流国家，那就是土地的供给是非自由市场。
其他国家土地是在私人手里轮转，而我们要经过“爸爸的手”。
——什么时候供地、供什么样的地、怎么个竞拍玩法，爸爸可以一手调控！
这就是为什么，房地产的周期性与调控总是息息相关的原因之一！
土地不好卖，那就把最靓的土地拿出来，用最善意的竞拍规则，刺激市场！
毫无疑问，我们现在仍处于周期的磨底阶段，而磨底期一定是伴随着阵痛的。这本身就是经济周期的一部分，经济周期是必然，就像四季轮转是必然一样。
对于不可改的趋势、对于不可逆的必然，没有必要慌张，就像冬天围炉煮茶一样，一边喝茶，一边养精蓄锐。
静静的等待冰雪消融，迎接春天的到来。
上海楼市、深圳楼市成交量已经反弹，6月全国新房和二手房价格跌幅首次收窄，在这样的背景下，该怎么买房，大家扫描我的企微，我会在内部直播的时候告诉大家！
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