上海楼市、深圳楼市成交量已经反弹，6月全国新房和二手房价格跌幅首次收窄，在这样的背景下，该怎么买房，大家扫描我的企微，我会在内部直播的时候告诉大家！
鹤岗这个梗已经被人玩坏了，本来我也不想多说。
但最近鹤岗的风越来越朝北上广深吹来，吹得一些刚需小年轻心痒痒。
以前，那只是个远在东北的五线城市的趣闻，听着美好但你肯定不会去碰。
但一旦“鹤岗分岗”出现在家门口，有人就心动了，
它们也有“白菜价”，但没有严酷的寒冬，没有超严重的老龄化。
我先把观点搁在这儿：销售说的再好也别碰！哪怕建在你家门口。
中产阶层如何配置家庭资产，可以看文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？》
01
不一样的精彩，沦为一样的鹤岗
建国后，鹤岗被传颂的是工业和能源，近十年是惊掉下巴的房价，上次翻红还是它一夜之间成为文青们的精神家园。
这些天“鹤岗”再被热议，是人们渐渐发现，“鹤岗”们蔓延到家门口了，
根据智谷趋势统计，至少有25个省份、98个地方有鹤岗化迹象。
凤凰网在社交平台发布有关“几万元全款买房”的讨论，被热议的至少有10个省份的24座城市。
诊断鹤岗化的基本病症，目前的主流无非是结合产业人口来看房价，
如果一个片区出现大量单价跌至1万元的二手住宅，疑似“鹤岗化”开始；
如果均价下跌低于8000元，显示典型特征了；
如果出现持续性的10万以下/套挂牌价，并有成交，就病入膏肓。
咱且不去论证各家的推导是否合理，但趋势是毋庸置疑的。
从分布看，“鹤岗分岗”们确实开始包围北上广深和新一线！在都市外围形成一个塌陷区。
难怪有人自我调侃：嘲笑东北，理解东北，成为东北。
我不怕你搜索5.5万元一套的阜新市学区房，或28块钱/平米的玉门市旧小区，
就怕你面对张家口、大亚湾“史低”的房价，动起抄底的心思。
我要提醒你，这些奥运版鹤岗，海景版鹤岗，
面子再风光，底子都是”鹤岗”！
京城脚下的“奥运分岗”
河北的张家口不是前两年才牵手北京举办冬奥吗？也沦落到一套房几万块随处捡。
张家口下花园距离北京北二环135公里，每天有超20班高铁直达，驶达北京清河站的通勤约40分钟。
这可赶上北京市内上班通勤的时间了。
这个经历棚改、通胀的地方，巅峰时期达到13000元/平。
看看现在的房价？
好嘛！二手成交均价5800元/平，并且这地方早在2021年就推行限跌令。
更辣眼睛的是，不少新挂房源低于10万元/套，
六七万元买70平两室一，价格还可以往下谈！
但你有没有细看，网上盛传的万元房，买的都是啥房？
基本是老小区，以前的单位家属楼，存在不能过户的情况！
被喂饭的“沙滩分岗”
往南方，被讨论最多的无非就是惠州的大亚湾，这里的楼市多年来依赖深圳递勺子喂饭。
阳光沙滩，一小时抵深，催生海边黑压压一片海景房，
有多少是被深圳出租车司机买走的。
曾经剑指2万单价，现在扔进市场裸泳三年，价格仍止不住往下跌，
一年时间不到就蒸发五分之一。
去年一个叫铂X府的楼盘降价到9000被疯抢，
结果过了个年，跌破8000，业主发现还是掉坑了。
如今在大亚湾7000+的价格此起彼伏，静悄悄的街道，停工的楼盘，没有灯火的小区，
让大亚湾看起来愈发“鹤里鹤气”。
这些围绕着一线城市的洼地，表面上都比鹤岗强，有的甚至有拿得出手的资源卖点，要海有海，要环境有环境，要轨道有轨道。
但鹤岗踩的雷，它们一个都没少踩。
中产阶层如何配置家庭资产，可以看文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？》
02
成为一个合格的“鹤岗”，肯定是把这些雷都踩遍了
鹤岗分岗千千万，尤其是这轮楼市调整后肯定会有更多不断冒出，
就挨着你的城市，勾引你的心。
我要告诉你，别只盯着价格。
位置不行免谈
别和我说40分钟通达北京，也别和我描绘卫星城生活。
像北上广深这类TOP级都市，没有地铁连接的话，其辐射能量的半径充其量不过50公里。
张家口和北京核心远远超过这个有效范围，压根不在北京能量场内。
惠州大亚湾更离谱，不但离深圳核心城区远，就连到惠州主城区都有45公里。
不要只靠一线城市的光环，更重要的是本身的实力够硬。
你看上海周边的昆山太仓，是不是就安心多了。
产业不行免谈
即便在能量场辐射范围内，也有“鹤岗”，比如距离京城很近的廊坊，
半年价格再降20%，艰难保住万元单价。
因为这地方早期的纺织、家具制造等产业价值低，产业、经济都不行，人口自然就被北京天津吸走了。
所以，我说的产业，一是“有没有”，二是“够不够”。
再比如大亚湾的核能石化，不但不足以支撑大量的住宅项目开发，并且核电还有反作用。
往远了说，万一特朗普重新掌管鹰酱，以他一贯的脱钩政策，肯定会对中国一些外向型小城市造成打击。
在脆弱的楼市周期里，产业的任何影响都会被放大。
人口不行免谈
人口是重中之重，不是财政支出投入后马上就能见效的。
广州的后花园清远，也在插队进“鹤岗化”队伍，人人都说那地方漂流好，但人人都不去。
号称“广州北上置业第一站”的清远临广美林湖片区，2018年公布的规划人口是28万。
然而直到去年才辛苦积攒到1.3万人。
这是什么概念？连规划的1/20都不到！
这里我又要说张家口，十年间人口持续减少22万人！
2022年流失2.44万人，2023年流失2.45万人，GDP掉到了河北省倒数第一。
你能想象这是临京不足一小时的地方的表现吗。
配套不行免谈
人口上不来，配套就难以兑现，没人搞商业行为，想不成为空城都难。
交通、教育、医疗设施都不健全，房子连基本居住价值都没有，谈何投资价值。
这些“分岗”，但凡少踩一颗雷都不会成为鹤岗。
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03
鹤岗们以后的发展？
说了这么多“分岗”，话说鹤岗本尊怎么样了？
据报道相当亮眼。一季度成交量2.53万平，同比增长36.02%。连港澳台都抱团来一窥究竟。
但往下深挖，你就知道网络热度还在把人往那里推，网红主播到来之后顺势推出了数字经济、电商的相关扶持政策。
杀手锏是跌无可跌的价格，配合当地猛砸购房补贴。
但这都只是数字上的狂欢，它的价格还是徘徊在全国垫底，6月二手房挂牌均价为1800元/平，新房3100元/平方米。
我问你，连香港客户也跑到一个东北五线城市买房，你相信这是合理可持续的现象吗？
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04
我最后说几点，打破大家对“鹤岗化”的幻想
1、国家接下来会大力推进双轨制，未来真正的刚需引导向保障性住房，而纯正的”商品房”数量肯定会更稀少，
未来商品房量会更少，质会更精，
是更加具备升值动力的资产，肯定是分布在核心城市的核心地段。
你想想，连核心城市的郊区都吃不上的这口肉，怎么可能涨到外围城市去呢？
2、中国城市发展基本的依赖是什么？财政投入？土地反哺？
不，是政策！
如今各大一线城市和强二线城市都在悄悄进行“再城市更新”化，未来不管资源如何翻来覆去，还是会集中在这些城市。
你看过去二十年，好的政策也都给到了中心城市。
更重要的是，像四川、湖北、河南、陕西、吉林等省与自治区纷纷开启了强省会模式。
单成都GDP就占四川省超三分之一，是第二城绵阳的5.7倍，四川其余20城都是陪衬。
好的产业，优质的教育、医疗，普通的三四线城市都分不到一杯羹，更别说出现鹤岗化的地方。
3、为了抱团躺平而催生的购房需求，它就不是有效需求，
更别提是“逆城市化”发展！
我不认为中国有快速进入“逆城市化”的基础，北上广深也是如此。
判别逆城市化的标志之一是大都市区人口总量的下降，
但你看一线城市和大多数二线城市，哪个不是在虹吸人口。
并且，产业布局、基础设施、公共服务的逆城市化，才算是“真逆城市化”
学术地讲，城市化水平超70%时才会出现“逆城市化”。我国目前的城市化水平约才65%左右。
鹤岗的房子“好像又行了“这当然不是逆城市化，本身这个城市都没完成城市化，又何来逆城市化。
欧美的逆城市化是中产自由选择的结果，你看到的到鹤岗抱团取暖，完全是空间资源分配上的不平等，带有被动、被迫及无奈的色彩。
这类地方你还敢买吗？
4、再低的房价也不会给“鹤岗”们带来高租售比
像我前面说的，一个连产业、人口密度都吃力的地方，你觉得会产生足够的租赁需求吗。
反观经济增长迅速、人口流入量大的区域，即使租售比不高，但因为房产升值快，总体投资回报率依然可观。
说到底，租金的增长根基就是房产本身的价值呀！所以别再被忽悠了。
警惕！不管多少个“鹤岗”围绕在北上广深，买你看得懂的，打消鹤岗的念头吧。
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