上海楼市、深圳楼市成交量已经反弹，6月全国新房和二手房价格跌幅首次收窄，在这样的背景下，该怎么买房，大家扫描我的企微，我会在内部直播的时候告诉大家！
01
8月30日，一则坊间传闻不胫而走，拉了一波大A指数。
传闻内容大致如下：央行正在考虑下调存量房贷利率，允许规模高达38万亿的存量房贷寻求转按揭，以降低居民债务负担、提振消费。
据知情人士透露，主要有两种方式：一种是个人可以与住房贷款银行重新协商新的利率，无需等到明年1月。
另一种是转按揭，从现贷款银行转到其他银行，并重新按照新的房贷利率签署房贷合同。
前面说了一堆，为了便于大家理解，下面给大家敲黑板，划重点。
1、全国范围内进一步下调存量房贷利率
2、可以换银行，按照现行利率重新签贷款合同
3、目前还在考虑阶段
春江水暖鸭先知，资本的嗅觉最为灵敏，这次也不例外。
此消息一出，跌到地下室的地产股当日应声而动，涨势喜人。
房地产ETF的涨幅一度突破了6%，房地产板块再一次迎来了多股涨停。
特发服务大涨超14%，大名城，滨江集团，我爱我家等封板。
万科、保利、招商蛇口等股票皆出现明显异动。
港交所的地产股，更是凶涨，甚至有个股涨幅超过了55%。
与涨势喜人的地产股形成鲜明对比的则是绿的你发慌的银行股。
银行股当日集体回调，交通银行跌超5%，建设银行、沪农商行、农行跌超4%
目前降低存量房利率这件事还没得到“官宣”，但官方没有第一时间对这个小道消息作出任何回应——也就是所谓的辟谣。
也有媒体对这个消息进行了解读，所以我猜测这大概率不是空穴来风的消息。
当下，居民债务是影响城市房价的核心因素，不同城市之间的债务水平明显分化，我们基于居民杠杆率等关键数据，对20个超特大城市进行了梳理，具体可以看文章《杠杆背后的秘密，中国20城供需关系分析~》
02
那是不是就意味着一定存量房贷利率一定会降？
考虑到老美九月的预期降息，这算不算提前变相放水?
我知道大家都很急，但是先别急。
咱们先看看最新房和存量房之间的利差。
根据最新的市场信息，2024年8月全国首套房平均利率已下调至3.25%左右，二套房贷款平均利率为3.6%，但存量房贷利率大多仍处在4%以上。
我们举个例子：贷款500万，按之前的年化4%算，三十年利息600万；转按揭后，年化3.25%，三十年利息487.5万，一来一回总利息直接省了112.5万，哼哧哼哧打工多少年才能攒下这100多万？
如果真能降下来，苦逼的存量房业主这回真就不用再当冤种了。
回顾上面讲到的问题，这次存量房贷利率一定能降吗？
我认为：如果房地产一直这么不景气下去，，“降息”迟早都得乖乖落地。
这时候肯定不少人要说：到手的鸭子，银行怎么可能让它飞了，吃进去肚子的肉还有吐出来的可能吗？
但现实是:央行公布的2季度个人住房贷款余额，已经跌破38万亿，录得-2.1%的负增长。
可见现在全民去杠杆决心很大，依旧保持提前还贷的势头不变。
如果再不让利于民，银行吃不到利息，失去的会更多。
一顿饱，还是顿顿饱，银行还是拎得清的。
而存量房贷业主之所以会提前还贷，是因为存量房贷和最新的房贷利率之间差的巨多！
而大家都清楚：现在全国房贷利率基本都是3字头。
但为了去库存，房贷利率在未来很长一段时间内只会一再下降，比如最近广州的首套房贷利率已经卷出历史新低了：2.89%，已经无限逼近公积金2.85%。
三年间房价跌跌不休，存量房贷利率依旧居高不下，换位思考之下谁心里都难受，加上大环境不好，在赚钱难的前提下，只能寄希望于高层继续下调存量房贷。
这一次究竟能不能降利率，先按下不表。
但有一点可以肯定的是，如果真实施了，存量房贷和最新房贷之间的利差进一步缩小无疑是利好。
“不患寡而患不均”，利差缩小了，早年间高点贷款买房的业主心里多少都能得到平衡一点，房贷可以少还，到手可支配收入就能多出来一块。
可支配收入增加了多少可以拉一拉消费端了，消费实在是太疲软了。
最近社会消费压力已经给到了餐饮业，一向认为经济就算再不济，饭也总是得吃的吧。
但最近北京餐饮业披露的公告着实令我大吃一惊：说今年餐饮利润同比去年暴跌了88%。
北京统计局数据显示，2024年上半年，北京规模以上（即年营收1000万元以上）餐饮业利润总额1.8亿元，同比下降88.8%，利润率低至0.37%。
看来帝都人民为了节衣缩食还房贷是王八吃秤砣——铁了心的不下馆子了。
老百姓只存钱不消费，连每天都必不可少的吃饭喝水都宁愿自己在家“内循环”。
很大原因是存量房贷利率闹的，规模高达38万亿的房贷，很多家庭背不动。只要失业几个月，那他的生活立刻就会崩盘，你给他们任何人生建议都没任何卵用。
因为他们眼中只有一个真正重要的事儿，那就是把手头房贷先赶紧还完。
全球降息潮下，中产阶层如何实现资产增值保值，可以看文章《杠杆背后的秘密，中国20城供需关系分析~》
03
目前得到的消息来看：不知道这次政策是不是适用于所有类型的住房。
如果是，那真的是一波泼天富贵。
已经买房的人开心，房贷减少，可支配收入增多，消费积极性就提振了。
准备买房的人开心，买房积极性多多少少被调动起来了。
地产商开心，股价上涨，拿地积极性多多少少也能上来。
唯一不开心的，就剩银行了。
不过银行好日子过得够久了，现在是时候让银行多担一担了。
整个市场都在盼着等着等天降甘霖，确实需要一次足够力度的政策刺激。
之前也不是说没有刺激，只不过没有太多真金白金，所以市场的兴致普遍都不高。
今年前7个月，住户中长期贷款（主要是新增房贷）仅仅增加了1.19万亿，去年同期是1.39万亿。
而央行公布的今年二季度末的个人住房贷款余额数据，则跌破了38万亿。
这反映了两个趋势：
一是，大家对于买房这件事吧，心里还是存疑，对能不能供得起几十年的房贷信心不足。
二是，已经买房，有房贷在身的老百姓，疯狂节衣缩食，提前还款。
而这两种趋势很容易糅合在一块，对楼市形成双杀：
想买房的看到存量房业主都在扎堆提前还房贷，都不敢买房了；
存量房贷用户看到没啥人买房，更玩命地攒钱还房贷了。
长此以往，还玩个锤子啊。
所以，这个时间节点给存量房贷用户减减压，是大势所趋也是众望所归。
最后，大家还是最关心的还是降息这件事到底能不能尘埃落定？
我只能说：这件事可行性挺大的。
为什么这么说？
因为其实存量房贷利率下调，去年八月就已经执行过一次。
当时把LPR加点全给取消了，有加点的房贷合同，一律按照LPR基准利率续签。
具体降多少不得而知，但以古为鉴，这一次降息可行性还是挺大的。
一方面，如果不降利率，一部分老百姓会提前还贷，银行赚不到该赚的利息。
另一方面，一部分还不上房贷的人索性就断供了，这样一来银行的坏账就会更多，权衡利弊之下，降存量房贷利率对银行也并非不可接受。
其次，现在降息已经是司马昭之心——路人皆知的事了，无论是房贷还是存款利率。
现在市场都在预测美联储会在9月份降息，一旦美联储正式开启降息，那么我们降息的脚步和幅度也必须紧随其后。
最后，老百姓提前还贷引发的消费降级，已经严重影响到了其他行业了，此诚危急存亡之秋也。
当收入都用于提前还贷，什么消费都没心思没余力顾及。
上文有提到，现在就连皇城根下的帝都人民，都不舍得下馆子吃饭了。
目前我们有将近38万亿的存量房贷余额，哪怕只下调1%利率，都能为老百姓减负3800亿，释放出来的现金流就能流向嗷嗷待哺的行业，反哺实体经济。
希望“降息”的步伐迈得再快一点吧！
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