上海楼市、深圳楼市成交量已经反弹，6月全国新房和二手房价格跌幅首次收窄，在这样的背景下，该怎么买房，大家扫描我的企微，我会在内部直播的时候告诉大家！
中国的房价到底了吗？
这应该是很多人关心的问题。
另一个更为关键的问题是
——房价触底后，是继续经历一个长时间的横盘调整，也就是所谓的”L”形复苏？
还是短暂横盘后继续开启上涨模式，类似“U型”形复苏呢？
今天这篇文章，我们就来聊聊这两件事。
01
先说说房价是否见底这件事。
8月14日，知名经济学家樊纲在“2024年博鳌房地产论坛”上提到——我们的房地产已经基本到底了。
樊纲何许人也？
樊纲的资历非常深厚，曾常年担任央行货币政策委员会成员，也就是中国货币政策制定的参与者。可以说，对中国经济和楼市，有着相当深刻的理解。
他的原话是这么说的：
——“我们现在确实应该已经到了，或者接近到了谷底。谷底之后还有一个在谷底爬行的阶段，就是所谓的“L”形，还会经历一段困难的时期。但是现在该暴的雷都暴了。”
因为是公共场合，话说的很委婉，也很克制。
其实我们过去的文章也不止一次说过，现在的楼市已经处于底部，但一定要注意：底部指的不是一个点，而是一个区间。
在底部区间，价格已经跌出性价比，但因为情绪因素，楼市仍有可能惯性下跌，或者在不同城市、不同的房子呈现出有涨有跌的分化。但拉长时间看，长周期视角，一定是上涨的。
很多人喜欢纠结底部，希望可以在最底部精准抄底，实际上现实中几乎没人可以做到，因为所有的底部都是在悲观的情绪中走出来的，事后回头看才能发现。
这种“最低点抄底、最高点卖出”的心态本质上是贪婪作祟，也是投资中的大忌。
因为，对于投资而言，确定性才是最重要的。
举个例子，现在的资产价格是100，如果未来有很高的胜算可以涨到120、150，甚至200，那完全不必介意它会在短期内跌到95、90,抓住时机锁定优质的筹码才是王道。
因为一旦明确进入上涨周期，市场声浪一致看多，往往反而到了高点，优质的筹码甚至重金难求。
上涨周期时，卖出资产的时机选择也是一个道理，不必追求卖到最高点，学会获利了结、激流勇退才是正确的选择。
李嘉诚说的“不赚最后一颗铜板”，就是这个意思。
楼市底部信号已现，中产阶层如何顺势而为，实现资产的增值保值，可以看文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？》
02
那么，为什么说现在是底部区间？
信号很多，简单说几个点吧。
一个是随着房价的不断回调，现在我们的租售比已经靠近国际水平（扣除持有成本），甚至连央妈都在罕见喊话租金还会继续上涨，未来房子的投资回报率会跑赢其他大部分资产。这是其一。
其二，7月份作为传统的楼市淡季，数据上已经有止跌企稳的信号。
比如，新房方面，根据国家统计局公布的最新数据，房价的降幅在继续收窄。
——今年1-7月，全国新房销售面积同比跌幅比年初缩小了1.9个百分点；销售额降幅缩小了5个百分点，而且是连续第3个月收窄。
也就是说，有点跌不动的意思了。
上海新房价格更是实现了26连涨，月初更是拍出了全国历史单价地王。信心明显在回归。
二手房成交量方面，诸葛找房观测的14个重点城市中，北京、深圳、上海、苏州、杭州、南京、成都、佛山、东莞、青岛、厦门、无锡、郑州、大连。
无论同比还是环比，都是涨多跌少。
——10个城市成交量环比上个月上涨，4个城市下跌；
——13个城市成交量同比去年同期上涨，只有1个城市下跌。
二手房价格方面，北京上海两个带头大哥7月份的二手房价格，环比上个月都止跌了。这和我们之前的预测完全相符。
我们在6月份20城系列文章中就预测过(《杠杆背后的秘密，中国20城供需关系分析~》)，四个一线城市中北京上海的楼市健康程度最好，居民杠杆率最低，有望率先复苏。
量能持续稳住+带头大哥的价格稳住，这些都是底部信号的先兆体现。
当然，单靠市场的力量去走出这个底还不够扎实，接下来一定还有新的宽松刺激政策助攻市场，并形成合力。
央行行长潘功胜前几天也表态了：接下来会进一步谋划新的增量政策，代表说接下来不只是聚焦于已有存量政策的执行和落地，而是可能会有新的刺激政策出台。
7月份的政府专项债发行也明显提速了，发行金额创下近10个月新高，很多人可能没留意到，这些都是积极的信号。
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03
再看第二个问题，楼市见底后，是走出长期横盘的“L”型复苏，还是短暂横盘就重新开启上涨的“U”型复苏？
从中国自身的历史经验来看，过去每轮房地产周期都是3-4年，每轮周期到底后都几乎是“原地起飞”式的反弹，也就是“U”型甚至“V”型复苏。
不过，这还不足以说明问题。
毕竟，我们的房地产太年轻了，市场经济也才走了30年左右的时间，周期不够长，不够有说服力。
所以，我们再看看国外一些发达国家和地区的经验。
大家看下面这张图。
这个图是4月份传出来的，据说是高盛做的中、美、日三国的房地产走势分析对比，当时还引起了一阵舆论骚动。
美国和日本都在不同时期经历了房地产的去泡沫，但美国的恢复时间很短，而且实现了“V”型复苏，而日本的楼市和经济一起，经历了“失去的三十年“。
我们会更像美国还是日本？这一点，网上争议很大。
有人认为，从下跌的斜率上看，我们更像美国，所以觉得我们会像美国一样，到底后快速迎来反转，这种算是乐观派；
也有人觉得，我们会像日本一样走“L”型复苏，意味着我们的经济也会失去个二三十年，这种算是悲观派。
实际情况会是哪种呢？
我可以肯定的告诉大家，我们一定不会走日本模式。
为啥？
很简单，因为从全世界的经验来看，日本都是特例。
大家看下面这张图。
这是一家知名私募机构整理的，历史上发生过房地产危机的国家房价走势图。
放眼全球经历过房地产泡沫破裂的国家，除了日本走的是“L”型复苏，其余国家无一例外走的都是“V”型复苏！
大部分国家，包括中国在内，房价崩盘期的特点都是跌的够快、够深，而这些国家的房价在触底之后基本都是直接走“V”。
反观日本，走的那叫一个犹犹豫豫，温温吞吞。
而日本之所以这么“特立独行”，背后是有深层次原因的。
核心就在于——日本危机爆发时，领导人更换太太太频繁了。
1990年危机爆发，1991-1998年期间，8年换了7任首相，平均任期不到500天。这频率，都快赶上春晚了。
这就好比什么呢，你家蔬菜大棚塌了，可你爸妈在闹离婚。修补大棚这事儿怎么能专心处理好呢？
频繁的更换领导人，每个领导人的想法都不一样，这就导致日本的救市政策变来变去，摇摆不定，始终没有明确一个调子，再一以贯之的落地和执行。
在这一点上，我们和日本是明显不同的。
东方大国向来以ZZ稳定著称，举国体制下，无论是修高铁、造火箭；还是抗震救灾，对抗疫情，都能以震惊全球的速度完成。说明我们具备风风火火、高效执行政策的能力。
当然，不走“L”型复苏，也未必就是坐火箭筒式的“V”型复苏，我认为我们大概率会介于二者之间。
而复苏的速度和上涨的弹性，还是要取决于国内接下来的货币政策和经济改善的预期。
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04
最后，说几句。
一、情绪
不知道大家有没有注意到，最近一聊起房子，网上全是哀声一片。
先是一些大V为了流量而贩卖焦虑，拿着一些片面的数据，作静态的解读，危言耸听的扬言楼市要凉。
虽然这些数据压根没有深入的分析，也没有分析数据的动态变化趋势，但不妨碍各种自媒体为了流量跟风传播。
在这些负面信息的冲击下，整个氛围变得很奇怪，所有人都处于一个麻木的状态，对一些利好的消息开始视而不见。
二、真相
这两年，全球很多国家和地区的房价都在大涨甚至创了新高，包括过去“失去了三十年”的日本房价都在创新高，甚至连台湾省的房价和租金也都来到了历史高点。
其实，很多人不知道，房地产的问题，不只是经济问题，更是社会问题。
我们之前的文章《破大防！一线城市，没人消费了》中就提到，房地产的下跌，已经严重影响了居民的消费信心。
在如今经济转型、促消费的政策大基调下，地产是一定得起来也不得不起来的！
周期之下，中国的房价一定终将迎来新一轮上涨！
记住，危机的本质是过度繁荣本身，而低潮期也正是为下一轮上涨周期积蓄力量。
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