上海楼市、深圳楼市成交量已经反弹，6月全国新房和二手房价格跌幅首次收窄，在这样的背景下，该怎么买房，大家扫描我的企微，我会在内部直播的时候告诉大家！
01
在过往的文章里，我告诉过大家：漫长的低利率时代正在悄然来临。
我知道这一天总会来的，只是没成想来得这么快，快得让人猝不及防。
7月25日，中、农、工、建、交、邮储六大行跟事先商量好似的同时发文宣布：下调存款利率。
下调后，1年期利率1.35%，2年期1.45%，3年期1.75%，5年期1.8%。
摆明了，银行不想让你白嫖了，特别是长期白嫖。
银行存款2字头时代，已经over了。
屋漏偏逢连夜雨，7月26号，十年期国债收益率，也已经跌破了2.2。
这让本不富裕的家庭再次雪上加霜了。
往后的形势恐怕只会更加艰难，真不知道下一次新低会是什么时候。
我们所有人都不得不面对一个残酷的事实：
国内资产的收益率持续走低犹如历史滚滚向前的车轮，一路向前头也不回。
但无论多不情愿，我们也只能打碎牙往肚子里咽。
现在，全社会都找不到安全的赚钱路径，偌大的居民财富该放哪去呢？
如何寻找稳稳的幸福，就成了我们当下很多人要面临的问题。
中产阶层如何配置家庭资产，可以看文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？》
02
这不！曾被市场爱搭不理的“老破小”如今也开始逐渐变得令人高攀不起。
所谓“老破小”，通常是指位于主城区，房龄在30年以上，建筑面在50-60平方米左右，没有地下停车位，没有物业管理，没有绿化的老小区。
它最大的亮点：地处市中心，交通便捷，房子单价虽然不低，但胜在面积小，总价便宜，还有博一博拆迁暴富的机会。
但更直观的缺点也摆在那：楼龄太老，外观太破，贷款困难，居住不适。
（深圳福田长福花园-建于1992年）
但也有人说了：整个楼市濒临死亡的时候老破小也还会像小强一样坚强的活着！
果不其然，最近老破小异军突起了。
在上海、深圳、杭州等一二线城市，“老破小”的成交量都有不断攀升的趋势。
可以说，在信心比黄金贵的当下，老破小撑起了楼市半边天。
5月上海二手住宅成交1.71万套，环比增加5.35%。
特别在5月最后5天，在上海“沪九条”的加持下。
仅上海外环就成交了826套房龄超过20年的老破小。
下图是上海六月二手房成交数据：
可以很直观看出楼龄越老的房子反而卖的最好。
据深圳中原中心数据显示：2024年1-5月，20年以上楼龄的二手住宅表现优秀！
成交量占整体成交比例分别为：42.5%、50.8%、41.1%、40.2%、42%，
可以看出老破小占据了二手房市场半壁江山。
单拎5月数据来看：深圳二手住宅过户3963套，为近37个月第二高。
从成交房源的楼龄来看，20-25年楼龄的二手住宅成交最为活跃，占比24%，15-20年楼龄的成交占比也有23%。
成交也明显提速了。
罗湖区著名“老破小”旭飞华隆园今年以来已成交6套，其中一套29平的房源挂牌不到一天便成交了。
据潮新闻报道，居民刘芸在2018年以约180万元卖掉了位于杭州市中心嘉汇大厦一套顶楼51平方米的“老破小”房源。
今年年上半年，杭州市中心“老破小”成交火热，她看中了同一幢楼的一套面积相同但楼层更好（16楼）的房源，最终以120万元成交。
转手一倒腾净赚60万。
该房源还带有租约，月租金3500元，年租金回报率高达3.5%。
杭州5月二手房成交量环比4月虽然有所下降，但“老破小”二手房交易活跃度大增，日均成交量同比增长38%。
众所周知，老破小是上世纪房地产发展淘汰下来的产物，在大众投资选项里一直是屈居末流的角色。
投资老破小的人基本都会三思后行，为什么老破小现在倒成为香饽饽了呢？
无他，便宜尔。
首先，这些老破小降得太多了，很多都回调到了2016年、2017年的价格，所以眼下入手极具性价比。
其次，虽然破旧，但架不住位置好，绝对的市中心，无论是通勤还是生活那都是相当便捷。
但凡此种种都是表象，即使价格再低，楼龄二三十年，已经到了房子生命周期的尾声了！
何况物业基本靠吼、绿化基本没有、车位基本靠抢、电梯想都别想。
所以，即便是抄底，未来也不可能大涨。
盼着房子一扒，帕拉梅拉？那这就不是投资了，是纯赌运气了。
许多市中心的老破小都有过拆迁的风声，但大多数人等成了望夫石依旧杳无音信。
那么，真正的原因是什么？
真相只有一个。
是老破小的租金收益率是真香。
粗略算一下：核心城市的老破小的年化收益能到2.5%甚至是2.8%，并且非常稳当——每年都有源源不断的应届生前仆后继的涌入核心城市，落脚的第一站无疑就是租金低廉的老破小。
五年期存款收益已经降到了1.8；
十年期的国债收益也已经跌破了2.2，
货比货得扔。
核心城市、核心地段的的老破小，反而是目前看来最优质的资产。
国内对于资产的逻辑或者说认知，在这几年发生了质的改变。
未来相当长一段时间内，人们更看重当期回报而并非远期回报，经济寒潮下，现金奶牛是更好的选择。
此一时，彼一时。
过去对之 嗤之以鼻的老破小，现在反而成了最香的。
租金回报率的提升带来一个最显而易见的结果就是：只要你手上的这套老破小能租出去，就已经能跑赢五年期定期存款利率。
不少人买老破小就是把它当成银行储蓄和国债的平替，看中的就是能跑赢储蓄率，堪称稳稳的幸福。
当下，居民债务是影响城市房价的核心因素，不同城市之间的债务水平明显分化，我们基于居民杠杆率等关键数据，对20个超特大城市进行了梳理，具体可以看文章《杠杆背后的秘密，中国20城供需关系分析~》
03
那么，在不考虑租金回报率的情况下，“老破小”值不值得买？
首先，老破小就算再破烂好歹也是商品房。
和公寓、小产权相比，存在天然的血脉压制，当下和未来估值，是后两者没法相提并论的。
只要有得选，相信不少人是宁选老破小，也不选小产权和公寓。
其次，房屋总价低是“老破小”的核心竞争力。
存在即合理。
“老破小”有其存在的合理之处，尤其是大城市的“老破小”。
对普通年轻人来说，大城市核心区域的“老破小”因总价低，更容易“上车”。
等第一桶金赚到了，再去置换新房、大房，为时不晚。
退一步说，如果能买一套“老破小”，就有了一个属于自己的一方天地。
也有了在大城市奋斗的底气，毕竟有恒产者有恒心。
再者，在一线城市或者城市内核区域，没有不能买的房子，只有不能买的价格。
很多人一提及“老破小”就很惶恐，深怕自己成为击鼓传花的最后一个人。
但不管刚需也好，投资也罢，忽略学区、医疗、交通等配套等条件，决定房子价值最主要的因素就是地段。
“老破小”占据着绝佳的地理位置，所以贬值空间相对有限。
即便未来“老破小”不容易卖掉，租出去也能带来不错的租金回报率。
话又说回来了，如果是郊区的老破小，交通不便、没有地铁、没有学区、去医院不方便、买菜购物都不方便，那这种老破小坚决不能碰，买了就是砸手里了。
当然，对于那些人口持续流出的城市，房价面临着下跌压力，即便是新房、大房也不建议投资，更甭提“老破小”了。
全球降息潮下，中产阶层如何实现资产增值保值，可以看文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？》
04
话说到这了，给想买老破小的朋友2个tips：
1、如果你有闲钱搞一套“老破小”当包租公，只要租金回报率超过银行存款利率，直接可以闭眼入，毕竟长期而言，市中心的租金依旧会涨。
2、和以往赌房价上涨和赌拆迁不同的是，当前这个行情入手老破小，已经不是投机了，而是开始掰手指算账过日子了。
最后我想说的是：“老破小”的回暖也直接说明了：
一线城市住房需求依旧强劲，即便现在住房过剩，都到了要去库存的地步，但一线城市核心区域房子依旧是稀缺的，所以老破小也不愁没人买。
而目前库存过剩的主要是在郊区新房，市区新楼盘依旧不多。
深圳也只放开了关外的限购政策，至于不愁去库存的关内诸如福田南山等都没放松政策。
其他一二线情况也大同小异，新房库存都在近郊远郊，市中心基本不用担去库存问题。
巴菲特说，好的投资者从不看地缘危机，也不看周期，只看价格是不是真的足够便宜。
因为危机和周期会影响你的判断，只有价格不会。
站在当下来看，老破小正在以其独辟蹊径的方式为楼市强行挽尊。
这是不是也意味着，楼市即将迎来阳春？
让我们拭目以待吧。
上海楼市、深圳楼市成交量已经反弹，6月全国新房和二手房价格跌幅首次收窄，在这样的背景下，该怎么买房，大家扫描我的企微，我会在内部直播的时候告诉大家！
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