上海楼市、深圳楼市成交量已经反弹，6月全国新房和二手房价格跌幅首次收窄，在这样的背景下，该怎么买房，大家扫描我的企微，我会在内部直播的时候告诉大家！
01
提起臭名昭著的“公摊”，相信所有业主都会拍案而起。
这让我依稀想起某一年宋丹丹和黄宏搭伙的春晚小品，小品中黄宏问道：“啥是公摊面积，你给大伙说道说道？”
宋丹丹戏谑的回道：“所谓公摊，就是公开贪污的面积嘛。”
这段讽刺在今天看来依然犀利，“公开贪污的面积”像金庸小说里的“生死不离胶”一样，跟房子紧紧黏合。
公摊让每个买房人“挣不脱，逃不过”。
买个房子一百七，进屋一量一百一。
也就是说在中国买房，不是花钱买的每一平方都属于自己。
大概率有10%-30%的钱花在了看不清、摸不着的公摊面积上。
也怪不得有人说：“在中国买房，给的是明白价，住的是糊涂房”
让人更揪心的是不仅买房的时候按照建筑面积交钱，住进去之后物业费还得按公摊面积交钱。
170平的房子，我明明只住110平米，60平米公摊的物业费跟我有半毛钱关系？
而且投放在电梯走廊等公共区域的各种广告牌，物业可是挣了钱的，可物业也没把钱分给业主啊。
业主们纷纷捶足顿胸，质问凭什么？
站在当下中产阶层如何实现资产增值保值，可以看文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？
02
提到公摊，就不得不提香港，香港可以说是公摊制度的始作俑者。
在1954年之前的香港，卖楼是论栋卖，平头百姓哪来那么雄厚的财力？
所以开发商为了扩大销售后面改成按层卖，又逐渐改成按套卖。
这样一来，就面临着楼梯、走廊和过道这些公共区域怎么算的问题。
后面开发商想了个折中的办法：把整栋大楼的土地和所有建筑物以一定比例的建筑面积分配给所有住户，花钱买的是建筑面积。
而电梯井、大堂等占地面积按照约定比例依次扣除，剩下的才是套内使用面积，这就是公摊的最早由来。
内地则是在90年代照葫芦画瓢，把公摊带进内地房地产界并沿用至今。
众所周知，公摊制度被香港玩坏了，在2013年取消了公摊制度。
而我们依然无动于衷，话又说回来了。
地球那么大，只有我们搞公摊吗？还真是。
在世界233个国家和地区当中，大部分国家买房子都是按套内实际面积购买的，不是按平米。
欧美买房按照实际使用面积计价，按公摊面积计价是绝对不被老外认可的。
比如在美国，计算房屋面积时，统计的是带有起居功能的区域面积，如客厅、卧室、厨房、餐厅、书房等面积相加之和。
而像储物间、走廊、阳台、地下室等这些不带有起居功能的区域则不计入总面积，这使得房屋实际可使用的面积更大。
也不是说老外有多实诚，如果他们一旦被发现弄虚作假罚得那叫一个狠。
也就是说老外卖给你的是100平的房，那么实际使用面积就是100平，绝不敢缺斤短两。
站在当下，中产阶层如何实现资产增值保值，可以看文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？
03
眼下房子、土地都吆喝不动了，财政压力不是一般的大，以致于各地纷纷上演自救戏码。
曾几何时，各种补贴的水、电、煤气、高铁等纷纷涨价。
但这跟卖地卖楼收入相比，简直杯水车薪。
为了“老乡别走”，放开限购、买房送户口、公积金用于首付、降低房贷利率......
各地都在使出浑身解数，要是老乡再不动心，那就接着上强度——各种花样赠送套内面积、扩大得房率。
不能说是完完全全取消了公摊，但从某个角度讲，如果得房率达到了100%，那跟取消公摊也没啥两样。
比如今年5月1日起，广东肇庆的商品房开始按套内面积计价销售。
但这并非意味着在肇庆买房，买了多少平米你就能得到多少平米，没有公摊面积这个水分了。
而是两套计价标准并行：按建面计价和按套内面积分别计价，两套计价方式都明确标注在合同里，房子总价不变。
买房缴纳的契税、物业费依然按建筑面积计价。
所以在肇庆之前“吃螃蟹”的重庆、合肥也并没有在真正意义上取消公摊。
不过还是有一定意义的：既然按套内面积宣传销售了，这就倒逼了开发商不得不更注重房屋的实际使用面积和品质来迎合市场。
此前，也有其他城市通过赠送套内面积来达到“取消公摊”的疗效。
今年4月18日，长沙发布的《优化房地产开发项目规划管理若干措施》有以下规定：
①调整阳台面积。
因城市景观风貌要求需封闭阳台的新建住宅项目，其封闭阳台按水平投影面积的1/2计入容积率和建筑面积。
这意味着符合条件的阳台无论封闭与否都按一半面积计算。
②优化飘窗和设备平台。
飘（凸）窗宽度可与房间等宽，出挑宽度不超过0.8米。
中央空调设备平台和分体式空调外机搁板可同时设置，不大于4.0平方米/户的设备平台不计入容积率和建筑面积。
新规下的飘窗宽度、出挑宽度都比之前有所增加。
按照这个新标准建的新房，阳台赠送面积最高可以做到套内建筑面积的20%；飘窗出挑宽度可以最高有0.8米宽；设备平台最大4平方米不计入套内面积。
这么算来，套内赠送面积达到了建筑面积的30%左右，也就是买一套100建面的房子，额外赠送30平套内面积，得房率100%。
虽然不是真正意义上的“取消公摊”，但“变相”的通过赠送套内面积，让得房率重回100%。
无独有偶，今年5月，深圳发布了2024版“建筑设计规则”。
其中有两个条款也变相增加了得房率：
①避难层、机房等公共空间被列为“不计容面积”；
②在满足条件下可不计入建筑面积的凸窗，修订后进深也由0.6m增加至0.8m，“飘窗”面积将可加大一圈。
珠海的政策力度比深圳还大。
规定：满足开敞率不低于40%的主景观阳台可以不限制进深、配建设施不计入项目总计容建面等。
浙江，力度更是空前绝后。
浙江各地普遍推出了“户属空中花园不计入建筑面积和容积率，不参与相关配套指标计算，不计产权面积”的政策。
在建筑业老标准里，空中花园被视作阳台，一般按建面50%计入产权面积。
义乌规定，不计入面积的“空中花园阳台”可以达到高层住宅总建筑面积的30%。
由此可见：我们距离“0”公摊时代，越来越近了。
当下，居民债务是影响城市房价的核心因素，不同城市之间的债务水平明显分化，我们基于居民杠杆率等关键数据，对20个超特大城市进行了梳理，具体可以看文章《杠杆背后的秘密，中国20城供需关系分析~》
04
为什么会出现买房赠面积这种逆转？
在我看来：原因不外乎就两点。
①目前房地产市场遇冷，需要有更大的刺激力度。
在楼市黄金时期，即便公摊面积再大，买房人也能欣然接受；可在楼市下行的现阶段，买房人对取消公摊的态度再明确不过了——苍蝇腿子也是肉。
②高层要对房地产重新部署。
从2021年下半年恒大轰然倒塌至今，楼市进入深度调整期。
这一轮调整，可以说是1998年取消住房分配以来最大的调整。
如果应对失措，可能会酿成楼市周期更为持久的深度调整。
1998年到2023年，中国房地产解决了住房“有没有”的问题；接下来要解决住房“好不好”的问题。
在住建部年度工作会议以及两会的时候，高层都三令五申的提出未来要建设好房子。
在建设好房子的规划下，国家放松了之前改善型住房和豪宅的限制。
比如废除了7090政策，放松了限价令，在郊区废除了禁墅令。
此前之所以没有取消公摊，是担心在房地产过热的时候取消，会抬高每平米的名义房价，吹大房地产泡沫，有碍楼市软着陆。
而眼下是楼市低迷期，通过允许、鼓励赠送面积的方式不仅能刺激房价上涨，还能起到鼓励大家换新房的作用，利好新房去库存。
福兮祸之所伏，这样同时也会带来两个弊端：
①按照旧标准建设、尚未售出的、得房率比较低的新房，将更不好卖，只能被迫降价，以价换量。
②位置不好、配套设施不完善、得房率比较低的二手房，同样也会更难卖，也得被迫降价，以价换量。
国家鼓励有条件的家庭换新房，腾出旧房或者购置新房对外出租，是楼市未来几年的主基调。
由此可见，中国房地产界巨变正在悄然发生——令人深恶痛绝的公摊时代，正在和我们渐行渐远。
不过目前看来，彻底取消公摊依然“任重道远”。
但在不远的将来，我们或许可以彻底跟公摊时代say goodbye
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