这次，轮到成都人去深圳“扫货”了？（2）
百科
房产
2024-03-21 10:49
四川
在这篇文章的第一部分（第一部分链接），我们分析了为什么现在可以买深圳，相比“后知后觉”的成都，深圳已经率先跌到了安全垫附近。再往下跌，就是政府出面抄底的同时，完成托底！
同样是这个问题，深圳当地的房V这样回答我们：每个区域和板块，都有值得买的房子啊。这绝对是一句跟我们掏心窝子的大实话！但对我们的帮助，趋近于零…因为在成都，当大部人都说应该认准南门买的时候，我在东、西、南、北门都有买房，也都赚到了钱。所以我用自己的亲身经历去印证了他的话，确实哪儿都有值得买的房子。但是，这种哪儿都能找到机会的本领，是需要长时间培养的。作为一个没有深度关注深圳楼市的外地人来说，你缺乏对这座城市各板块房价的长期研究和跟踪，也就很难建立起准确的价格感知体系。哪里的房子贵了没有性价比，哪里的房子便宜可以去捡漏，你统统没有感觉。再加上缺乏与这座陌生的城市朝夕相处， 空白的经历也会让你的感知，缺乏细节和灵性。这种时候，“哪儿都有机会”就变成了一句正确的废话，我们作为深圳的房产小白，此时只想来点简单粗暴的，到底哪儿才是成都的“南门”？！于是，我们就被带到了龙华和前海，并被告知，作为小白来深圳买房，现在看这两个地方就够了！②它目前的房价还没有透支未来预期（翻译一下：现在房价低）③它的区域位置以及呈现度都很稳（翻译一下：买入和持有风险小）不论是在成都还是深圳，我们在挑选时目标时，同时具备这3个要素的区域和板块，肯定都是优先级最高的存在，具体我们一个一个来说：首先是能级，深圳的城市格局，呈现一核多中心的网络化，而作为重中之重的一核，就是以福田、罗湖、南山和前海为基本盘。![]()
亮圈范围为深圳的核心区域
而在长远规划中，福田和前海又是核心中的核心，这种“江湖地位”，直接决定着前海能够获得的政策和资金扶持力度。
第二点，作为一个茁壮成长的明日之星，前海必然也是众多潜在购房者争相竞购的目标，但好在深圳有新房限价政策，所以一个未来房价会站上15、20万的地方，现在新盘也只能卖9、10万，所以前海的价值并没有被透支。最后一点，前海很稳。如果作一个类比，南山的后海就像成都的金融城，宝安中心就是大源，而前海则是金融城三期。同样是填海造陆出来的三兄弟，20年前，深圳填出来一个南山区的后海，现在单价超25万一平，总价破亿的房子，就在那里。之后填出来的宝安中心，也成为近些年来，房价涨幅最大的区域。而前海作为最后启动的区域，有两位老大哥的珠玉在前，前海不仅区域风险很小，并且后发优势明显，现经过7、8年的发展，城市界面已经初具规模。这里再稍微细化一下，前海区域被分为了桂湾、前湾、妈湾三大板块，目前桂湾的开发进度最快，也是最值得买入的板块，前湾次之。具体楼盘我不作推荐，真想行动的人，可以自己多花点精力去研究。有人可能会不解，龙华不就是深圳的睡城吗？一个类似成都大丰和大面的地方，能有多好？怎么可以和高大上的潜力之星前海，相提并论？在成都，如果你的预算能拉到6、700万，那新、老豪宅都可以是你的选择面。但在深圳，你最多算是刚迈过社会主义初级阶段。所以，在拿不出800万以上预算的情况下，如果你还是想来深圳占个坑，那龙华这个备胎就是你的标准答案。而龙华就是这个扇形的中心点，无论你是在“革命老区”罗湖上班，还是在福田金融中心数钱，又或是在南山码字搬砖…，从龙华过去都只要30分钟到1个小时的样子。这种地理空间优势，使其成为了全深圳的睡城，买不起南山、福田、甚至宝安的人，都可以先买龙华来当作跳板，而对于工作在不同区域的两口子，那龙华甚至就是最优解。有如此庞大的潜在购买需求做支撑，龙华虽然骨子里缺乏一些贵族血统，但以后跟上深圳大盘的节奏，还是绰绰有余的。龙华内部，着重关注“深圳北站”和“红山地铁站”这个两个板块。![]()
红山地铁站，拥有标准的睡城配置，生活便利且配套成熟，算是龙华最热闹、宜居的区域了。深圳北站，有美团总部坐镇，近年来在打造深圳的新门户，周边有一些新房可以关注。同样的规矩，本文不涉及具体楼盘推荐，只做方向性的指引，以帮助那些想去深圳看看的人，尽早抓住重点。我那位粉丝朋友一直在劝我，说你都已经在成都布局了那么多套了，再多一套，也不会有质的飞跃，还不如借此机会，完成资产能级的跃升，也算为以后小孩到一线城市发展，做一个准备。以上理由，对我来说确实充满了吸引力，但最后我还是忍住了。因为在留足现金流的前提下，我下一套的预算也就6、700的样子，原本的打算，是在成都买一套核心区域的深度改善产品，10年后从资产属性角度来看，其增值幅度甚至会比买深圳龙华还要高！更为重要的是，我同样也有自住改善需求。所以综合考虑下来，我放弃了冲深圳的想法。这里边有一个关键点，同样是6、700的预算，在深圳就只是买个小套三的上车盘，在购买力（贫富）分化的市场大背景下，未来即便是深圳，中、低端购买力的增长也比较乏力。这时候我们用田忌赛马的思维来看待问题，在深圳你只能买到中、下等的马，这些马的涨幅，跟未来深圳打工群体的购买力提升挂钩。而在成都，你可以买到上等马，其未来涨幅跟成都有钱人的购买力增长挂钩。所以问题可以转化成，你觉得未来到底是深圳打工仔的收入增长快，还是成都有钱人的财富积累速度更快？未来到底是深圳的中、下限提升得高，还是成都的上限提升得高？我的判断是：代表深圳中、下限的龙华，今后10年可以翻倍，但成都的好房子却可以涨300%，所以留在成都，我可以在兼顾自住需求的情况下，收获不错的资产增值幅度。在完成这些心理建设后，我忍痛放弃了去深圳抄底的冲动。看到这里，有人可能会疑惑，既然留在成都就能有不错的结果，那为什么之前还要推荐大家去买深圳龙华呢？问题出在周期上，就算成都的雪坡很长，未来的涨幅很大，但对于豪宅扎堆的新兴板块来说，其最大的一波涨幅，很可能需要熬到5～7年后的板块成熟前夜。所以你与其站岗几年，不如先去深圳布局，毕竟从短期来看，深圳龙华率先回暖的概率更大一些。这两年龙华从10万下跌到7万，跌了有30%，我们假设3年之内，龙华的价格也就仅仅只是重新回到了10万，那你此时买入的回报率也能达到50%。这之后，你还可以适时杀回成都，吃到雪坡后半段的最大涨幅。下图中的这位朋友，他的情况就很适合这套偏极致的打法，因为他人可以长期待在深圳，算是半个主场作战，能够少去很多成本和麻烦，顺利的话，还真能给他吃到两轮涨幅。![]()
从上面的分析可以看出，如果你的预算有限，那冲不冲深圳都在两可之间，更多的是看个人的具体情况和偏好。但如果预算充足，同时也只关心资产属性的话，深圳确实是一个能够进一步提升你资产天花板的地方。你在成都埋头捣腾10年，都当不到别人直接去前海买个改善大套4，然后舒舒服服地等它今后变成半个小目标。多出去走走，这种感觉会格外强烈，所以最后就希望，本文能成为大家走出去的一个“引子”吧。
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