前些年我一直反对购入老破小。
本以为随着到来存量房市场，老破小会有转机的机会。
但是，随着保障房的政策出台，如果按这个实施，老破小可以说失去了最后的翻盘机会。
保障房消耗了大量刚需低购买力人群的居住需求，老破小未来的价格和租金都会受到巨大冲击。
这是巨大的风险。
尽量不要再碰老破小。
如果确实刚需非买不可，找一个二圈层地铁口的次新，对居住体验更佳，未来也更保值。
老破小的对手盘，就是二圈层的刚需次新盘，在现有交通发达的情况下，尤其又有地铁配套的情况下。地段价值是在不断被稀释的。
钢管厂的老破小和大面地铁口的刚需房居住舒适度，显然后者更佳。哪怕时不时去一趟春熙路，有地铁的存在，效率也不会差多少。
有的人可能会说，老破小现在租售比高啊。买了都可以覆盖利息成本啊，划算。
我只能说，捡了芝麻，丢了西瓜。
住宅是金融资产，金融资产如果租售比高于融资成本了，那就意味着失去了金融属性。
虽是住宅产权，但纯商业化了，就如同桐梓林地铁口那个住改商的楼盘，凯莱帝景。
他的租售比极高，已经达到商业化的租售比了。
但代价是什么呢？失去了金融属性的资产，就只能靠收租活着。
最近网上流传那个买一堆老破小，除开贷款还能赚一点的，如果遇到一点风浪，抗风险能力是极弱的。
就那么一点利润，去担负这个杠杆和流动性低的风险，根本不值得。
可以说住宅的租售比超过3%，不敢说100%，90%都是有问题的资产，对于住宅来说，租售比并不是越高越好，适度才是最重要的。
肯定有杠精要说，人家国外的租售比怎么怎么。
我真的只想说，这种言论没必要去听，浪费时间。
国外也分核心的金融资产和普通房产。
核心的金融资产 不可能持有成本小于融资成本。这是游戏规则决定的。
因为每个国家地区的政策不同。
比如国外有房产税，这就算在持有成本上，高昂的物业费也要算在持有成本上。
也就是说房产税+利息成本+物业费等持有成本>租金收益，这适用于大部分国家的核心金融资产。
比如我们国家，因为持有成本基本上就一个利息成本，所以租售比一定是<融资成本的。
否则大量的人就会去抢购核心资产，导致价格上涨，从而把租售比拉下来。
租售比大于或者等于了融资成本，他的结果就是理论上可以无限扩张，而核心的金融资产是有限的，很快就会把价格抬上去，导致租售比跌到持有成本之下。
如果非要杠租售比5%，6%，我们国家一样有。都不说远了，我老家的老房子，卖20万，租1000一个月。租售比多少了？6%了，比国外低吗？
还不是荒郊野外，当地城市核心位置，要租售比的同志，要不要来接了。
住宅的租金只是现金流的补充，如果你指望住宅租售比挣钱，就可能有点想多了。
真正要靠租金挣钱，只有工商业资产。
当脱离了刚需范畴，住宅和工商业资产搭配，才是核心竞争力。
熟悉的同学都知道，我2，3年前就在关注工商业资产，但去年开始才真正下手。
住宅的核心资产的特性是，平稳期都是亏损的，但是10年，20年一次金融资产膨胀，又会把这个亏损给填补掉。
这个对于很多人来说，就是压力，现金流压力，你不知道自己能不能活到黎明那一天。
刚需还可以用工资来填，但是脱离刚需范畴了，这个利息成本也是不低的。
那这个时候，就需要工商业来对冲。
工商业资产的特性是什么？
金融属性低，租售比高，有一定的门槛运营难度。
比如买住宅，银行可以直接按揭，不管你是二手，还是新房。
但是工商业不行，没按揭贷款这一说，你只能全款了再抵押，即便是抵押也很少银行能做，产品也少。据我们做了2年的经验，整个成都，一个手指头的银行都找不出来。
这天然抑制了杠杆。
但是随着经济的寒冬，出现不少低谷期的工商业资产，而评估价还是以前的。这就为金融属性留下了空间。当然这个公域不能说太多。
这个就举个实例吧。
我去年在东二环买的写字楼，成交价6000多，目前一平租金56，一年672，回报率超过10%。
基本上这2年扫下来的工商业资产，回报率最差都有7%。
那么在这个基础上，我每增加1000万的住宅贷款，我就匹配300万的商业资产，基本上就可以做到零成本。这还是最省事的做法，商业不加杠杆。
如果不怕麻烦，商业再加上一定杠杆，300万的现金，其实可以撬动1500-2000万的商业，按8%的平均收益算，那么不仅仅是可以对冲掉住宅的利息亏损，还有不少盈余。
并且，最重要的，随着对岸加息周期进入尾声，我们的利率一定会跟着降。
那就意味着我的住宅贷款成本在下降，商业贷款的成本也会降，我的利差会更大。
反正关于工商业这块，我也是这几年才逐步入场，以前很多年一直在观察，但是大家都知道7 8年前的商业多贵。
就我这2年扫的一些商业资产，前任业主腰斩离场的都是少的，膝盖斩的大有人在。
住宅要上核心资产，不要碰老破小那些，实在需要租售比，现金流，工商业资产在现有环境下，不少已经跌的很夸张了，可以适度关注，这种资产带来的现金流和安全线都远远好过于老破小。
建了一个工商业的交流群，这几年帮我运营商业，以及匹配金融的人也在群里，也许他们可以给你们提供一定的帮助。
未来对这方面有兴趣的同学，也可以分享一些项目，尤其是一些大宗工商业资产，可以合作。
给我运营商业的同学，还是圈内人，也许很多人都认识呢。
如果群满了加小助理微信拉群
