大约从2017年开始做一些分享，以及后来开始做自媒体。
到现在为止也快7年了，从一开始几百个粉丝到如今也算稍有影响力。
之前的一片文章里提到了一个对周期的预估错误。
好像大家都很感兴趣，今天就来回顾下这些年的趋势，预判和错误反思，修正。
2016年成都楼市开始起势，尤其是天府新区和高新区领涨全城。
2017年的时候，正值楼市起势后的第一年。作为西部最早被限购的城市，并且是严苛限制，未涨先限。
同年，第一个限价盘，盛和林语出场。
其实当时的成都楼市已经被限制住了，盛和林语作为当年的第一个限价剪刀差盘，还出现过少数人放弃的情况。
天府新区因为当时的政策，必须要天府新区户籍和社保才能买，这对一个刚成立的新区，有资格的人极少。像麓湖天玑幻影，万科翡翠公园，卡地亚阁A等等都推出的QK不BA的玩法。
真正点燃成都楼市的是本科入户政策。
2017年，这个政策出了之后，认为成都楼市即将再次复苏，同年圈内买入了万科翡翠，融创香璟台等盘。
2018年515政策后，市场陷入低谷，2018年底，2019年初成都楼市再次进入低迷期。
2018年下半年，1.3万的中海锦江壹号顺销。
2019年上半年，2.8万的人居东湖长岛顺销，2019下半年，1.9的杉板桥电建，2.3云著顺销。
这些都是当年推荐买入的，仁恒华润这种摇号神盘不在此列，这种不需要问，我说的都是顺销或者二手。
下半年的时候，很多人已经失去信心，问我，要不要资金挪去深圳。
我是这么形容的，选择成都就是选择未来。
同时在2020年底，预警了楼市高峰的风险和来临。
到2021年楼市处于绝对高位。
我当时的推测大概是 ，2023年底左右会来到低谷，因为我预估的大概是2021年底或者2022年上半年，政策开始转向，2023年会开始大规模救市，2023年底可能会稳住。
当时因为楼市这些内容很敏感，所以写的很含蓄。
但随着2022年发生的一些事，以及黑天鹅事件，我调整了预期2022年底出现过一个短暂的低谷期。
直到现在，基本上大的趋势上，预估错了一年左右的时间。
这个有多方面原因，对岸迟迟不降息，从2023年等到2024年目前都没动作。
大规模救市政策，比我预计的晚了一年，不知道这是战略定力，还是嗯那个啥。
如果今年的救市政策放到去年小阳春之后，效果会强的多。
其实2023年一直没有看到大规模救市政策，我就在开始调整判断预期，2023年5月的海星分享会上就和大家说过，非自住需求，不用着急买，但是要开始准备。很多同学都应该记得当时这句话。
所以在大的趋势上判断，正确率80%以上是有的，这几年唯一的错误，就是低估了“战略定力”，对救市的时间节点和对岸加息的坚决层度预估不足。
导致对谷底期来临的时间，错位了大概1年左右。
说完大的趋势，再来聊聊一些细节上的错误和遗憾吧。
最大的遗憾应该是金融岛吧。
关注我的同学都应该知道，我是一直很看好金融岛这个楼盘的，而且多次在公众号推荐过，虽然他的品质，物业达不到顶级，但是他独特的位置，以及金三的开发预期，都会让他成为封面性楼盘。
当时有同学其实不太相信这个结论，我打了一个形象的比喻，誉峰可能1000个人里700个人喜欢，但是誉峰有城南一号，未来的金三，麓湖，大源西等等一堆竞品。
金融岛可能1000个人里只有300个人喜欢，但是只有这一座岛。喜欢他的人没那么多，但是他的供应只有这唯一。
当时的金融岛价格大约对于老金融城价格打8-9折。
2019年底，我开始看金融岛二手房的时候，其实就一直是想买入的，和村长也就是在那一段时间认识的，他带我看了几次金融岛的二手。
但是当初因为资格卡的比较严格，我一直在等自己的资格LH2年就可以再买。到金融岛新房开盘的时候，都还差一点时间才够，所以也错过了金融岛新房。
等到好不容易LH满2年达标了， 随便报了一给网红盘，当时还是刚需优先，而我普通资格，很零星的概率，居然中了。
当时都已经看好了金融岛204的户型，大概当时有增值税买下来大概750W左右，加装修得去到800W。
当时我就很纠结，到底是拿自己的资格买摇号新盘，还是金融岛二手呢。
后面有人说，这种摇到了不中，败手气，我就选择了买新房，后来的故事嘛，大家都知道了，金融岛21年开始就一发不可收拾，后面的价格我反正就买不下手了，就这样遗憾没有买到金融岛，也可能就永远错过了。
这算是这几年楼市里最大的遗憾吧，因为资格，资金周转等等的问题，当时只能2选1.
等2020年底资格资金这些周转过来了，金融岛的价格也上去了。
如果说金融岛是最大的遗憾，那么最大的错误就是因为太懒了，对学区政策的后知后觉。
2020年左右成都发布指标到校占比50%，并且区指标锁区的政策后。
这个其实是重塑成都学区溢价的根本性文件。
当时我对学区其实并不是那么care，所以对政策这些没有去过多的研究，也就没想过那么多。
我甚至还打过比方，2020年底，2021年初，大源的凯德4万，鹤林村的万科翡翠大概3万左右。
当时我都觉得贵，不推荐买这个价格，但是也还是符合价格递减的逻辑的。
我很早之前写过鹤林村的价值就在于，他是大源的睡城，八折大源。
当年的鹤林村没有AB合区，没有区指标到校这些，鹤林村还有学区的预期，和大源的学区其实是一样的。
甚至17，18年很多买鹤林村的业主，就是大源的业主看上了天府四中准备移民过去读书的。（因为当时大源也不是学区）
所以在2020年之前，其实鹤林村和大源的学校在预期价值上是等同的。
直到后面稍微了解一点这些内容，才发现，好像并不是这样。区指标的影响远远超出了不了解的人的想象。
后来的结果，大家都知道了，随着政策和市场的发酵，大源一跃成为了成都第一学区。
连临江苑这个安置房，读以前的临江小学，也只是因为对口了高11跟着溢价好几十万，读非临江小学的尤其是教科院东，霍森斯等溢价高达上百万。
而鹤林村被AB合区，天府四中又不对口，彻底毁灭了学区预期，变成了华阳PLUS。
这一升一减，差距就拉出来了。
还是拿万科和凯德举例。
万科现在2万出头，而凯德110的套4，最近也跌到了3.5以下，70平左右的套2，更是跌到了2.8的最新成交。
但是扣除凯德的学区溢价，其实还是符合区域八折的，凯德大概均价2.5的样子，万科2出头。
只不过这个增减并不是由于地段的变化，而是学区的增减引起的。
再拿一个例子来算以下。大源学区溢价最少的，教西对口的片区，基本上安置房从50W涨到110左右，一个对口溢价就是60W，这个是可以参照的。
489.5-60=429.5万/155.1=2.76W
南门绿郡二期是2T2户，大源品质比较好，又有赠送，房龄很新的一个盘，他对应的应该是类似于鹤林村德商学府，万科君逸，中海万锦这种品质好一点的清水价。这里还要算下得房率，万锦这些得房率较低。需要折一点。
包括现在鹤林村很多卖房的，都是回流大源读书的。
对这个学区政策的不敏感，也是前几年没有及时调整预期的一个原因。
不是大源和鹤林村区位地段依然是8折关系，只是大源的学区溢价暴涨，鹤林村学区预期归零。
其实这个学区政策的变化，不仅仅是影响到了鹤林村。
锦二，青5这些传统的学区强区，都被高9，高11打的满地找牙，跌的稀里哗啦，曾经的最强学区房皇后国际，单平跌了快2万。
核心原因其实都是被高11这些虹吸了。
这就是这些年的预判，错误和遗憾的总结。
今年新的时代即将来临，愿和大家一起进步。
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