还有人记得这张图吗？成都作为西部地区最早限购的城市，曾经的孤独谁懂。
早早的就被卡的很死，未涨先限，更是导致了后面的限价畸形时代。
产品各种暴雷，维权层出不穷。
回顾下这些年的发展。
2016年开始的限购。
2017年短暂熄火，但是随后放开的本科入户让楼市再一次高潮。
2018年偶然事件，导致被谈话，从而出台了不讲道理的5.15政策。
2018年底到2019年成都楼市跌入阶段性谷底。
2020局部楼市开始起色，但是大盘其实没动，无论是均价还是中位数，都没有明显变化。
这一轮楼市，并不属于全面行情，而是局部行情。
有的人说是学区，因为一线这一轮涨的多的确实很多带学区属性。
但成都我不认为完全是，也和城市发展有关。
成都一直属于未涨先限，很多房子价格并没市场化的充分的体现。
总之结果就是2020-2021年这一轮小高潮，基本涨幅在东和南的房子居多，西，北只有少数盘跟上了，大部分盘原地踏步，甚至倒退。
随着2022年末开始进入下行期，2023年小阳春短暂回光返照。
2023下半年开始继续下坠，2024目前已经逐步形成楼市崩溃论，这一轮大周期，也就快要到最黑暗的时刻了。
去年5月份，现场分享过，2023年大致相似于2014年，然后我给现场大家的建议是，非自住刚性需求，可以不急买，但要开始做准备，因为重资产腾挪，买卖等周期很长。
那么现在而言，2024-2025，会类似于2015年，随着政策的逐步释放，逐步会筑底，至于这个时间持续多久，目前估计1-2年。如果遇到价格合适，可以考虑入市了。
毕竟房子很多时候一房一价，很难真正的买到最底，就算有，也不一定是你的，合适就行。
并且对岸的加息还在继续，什么时候结束未知，很多空间目前还没法释放。
形势都是因势利导的，市场政策，哪怕突发事件随时都在变化。
就像SZ都算不到515，也算不到口罩封城等等，这些就只有自己根据经验调整。
解除限购的政策，具体细则就不说了，都发烂了，我就说一下我的看法。
目前成都的市场是普遍已经跌了一轮，只剩下一些头部豪宅还在死扛，但成交很低了，或者降一大坨，悄悄卖掉的也有。
然后还有一些地域性楼盘很久没成交了。
不是不跌，时候未到。
上涨和下跌一样，是有周期的，成熟区域地域性板块和头部豪宅都是最后，甚至前者比后者跌的更后置。
不是因为他抗跌，只是因为反射弧太长，反应慢，或者挂牌高，没成交or成交低。
就比如515后的太阳公元，一度看起来比金融城，攀成钢更抗跌，但时间一拉长，才知道结果。
比如青羊区万家湾某盘，目前挂牌基本3万多，实际成交2.5往下，正在往2出头滑行。
这些政策也好，刺激也好，更多是为了止跌，短期内外部环境没有明显改善的情况下，难言起飞。
楼市本身就是周期性行业。
记得当初说过的楼市三大要素吗？
周期>价格>板块
当楼市火热的时候，人人都会忘了周期，只会追捧板块。
而实际上板块才是最不重要的，周期才是最重要的。
买房先学站岗，这篇文章就阐述周期的重要性。
这篇2020年底的文章，写在2021年楼市峰值之前，充分阐述了我那个节点对楼市的观点，投资周期还没到，自住，保值选好盘也没问题。
那么现在的周期就是应该开始密切关注了。
以上是往大了说，往小了说，就继续往下看。
从2016年开始，成都这些年的政策和供应，导致了很多板块的变化。
比如2018年515限购之后，大户型的价值在提高。
有心人可以看到，很多小区的价格套4>套3>套2。
以前单价可不是这样的，抛开赠送区别影响的单价，以前是几种户型的单价几乎是一致的，差距也很小。
现在很多小区的套4的单价是碾压套2。
改善需求，严格的资格限制，直接把套2，套3价格打到冰点。
尤其是大户型板块，像城南一号的套3和套4标准主力户型，单价差了一万块。
同样的麓湖也一样，140左右的套3，比180的套4，单价差大几千甚至上万。
比如大源的凯德世纪，套4卖4万，套2卖3万。
如果没有资格限制，我买2个套2，是不是比买1个套4更好和老人一起住？一碗汤的距离，矛盾也没那么大。
所以资格解除限制之后，我个人认为，之前被限购压制的一些小户型和大户型的价格，不会被拉的这么开，会向中间靠。
除此之外，这两年新房大户型占比明显偏多，随着限售逐步解禁入市，大户型的供应量也逐步在起来，也会对二手市场大户型造成冲击。
大户型下行，小户型稳住或者回升。
然后，还有一些就是区域的特殊情况，比如学区的变化。
比如高9，高11这些吃了2020年之后的学区政策福利，成都的锁区政策导致这2个片区成为成都数一数二的学区。
最终的表现结果就是，挂户房疯涨，但是除了金融城以外的大户型却顶不住下行趋势。
比如大源保利某网红盘187平的户型，赠送下来200多的房子，21年峰值可以卖到接近700W，现在3万左右业主就能卖，足足便宜了100多万。关键是短期还没人买，如果要马上成交，还得降。
但同片区，临江苑，海洋中心几十万的挂户房，现在却纷纷涨到了100多万，翻倍不止。
同样学区政策的变化也是对金融城的巨大提升，城南一号这些拉开仁恒滨河湾等盘的价格，其实就是比起2018年那会，多了一个100多万的学区溢价，并不是金融城真正在地段价值上就碾压了攀成钢。
因为高9和高11产生的巨大学区虹吸效应，就把青5，锦2这种传统学区的房价给拉下来了。
尤其是1号线附近的盐道街这些学校，以前是长期虹吸高新区的过去读书，现在是反被虹吸，皇后国际的巨大跌幅就是这么来的。
但是这种价格的涨幅和跌幅，更像是中彩票，没人能预判2020年的锁区政策的出台。
同样，也没人能想到天府新区的C官能搞出A,B合区这种荒唐事，抑制天府新区的人口导入。
鹤林村这2年的跌幅，从约等于新川B，现在几乎等于新川A区的房价，被新川B这种独立片区明显压制了。
本质上就是新川A=中和新城，鹤林村=华阳新城，没有了任何学区预期。
造成大量的读书需求卖盘回流大源读书，毕竟17，18年买鹤林村的很多也是大源的溢出需求，看重学校。
结果没想到大源学区逆势崛起，鹤林村的4中看得到，读不到，回流卖盘非常明显。
因为这个政策，我至今都想不通怎么出出来的，天府新区明明是需要引进人口，这种政策明显是在挤兑人口流出。
包括天C的大学区摇号政策的不确定性，也让很多家长本身想读书的都望而却步，转投高9，高11的很多。
高9，高11的崛起，是上下虹吸，老城，天新都遭殃。
这些就是楼市里的不确定因素，没人能算到，遭了就遭了，中奖了就中奖了，心态放平就好。
正如鹤林村A/B合区，2020年的锁区政策等等，没开上帝视角，谁能算的到呢。
如果命运走向另一条路，比如，大源和中和的学区合区，教科院不对口大源，全区摇号，天府四中对口生态带，生态带学区独立。
那今天大源虹吸天新的学生，就可能要反过来了。学区溢价也要反过来了。同样的锦2，青5也不会被高9，高11打残，溢价依然会很高。至少不会跌的那么恼火。
顺应周期大势，看淡突发事件，不是上帝视角，很难买到最赚钱的股票，能够跑过90%就合格了，剩下1成，看天命，人算不如天算。
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