今年从成都解除限购之后，写了几篇市场行情的文章
现在时间又过去了2，3个月，市场行情又进行到哪里了？
如果说，早几个月，还是扭扭捏捏的降价，现在则是光明正大的跑路。
最惨的当属中产房，着实中惨。
现在的楼市，最顶级的，地段好，产品好，不管是不是开荒，其实卖的都不错。
华润29，麓湖的钰谭和长湖阙，招商32。
这些房子基本都是均价千万的门槛去了。
但是成都的市场，这种产品，太少了。那天扳起指头算了下，整个成都有潜质做这些产品的地，不超过20块。
金三八公子，还要抛开少部分离墓地太近的，实际上可能也就4，5块地。
老城区，偶尔可以蹦出零星的几块地，比如D10隔壁这些，但肯定都是在三环内，偏东门商业繁华的区域。
天西还有几块残留好地，以及麓湖，加起来不超过10块。
这就是为什么现在的楼市里，最顶级的房子，贵，但只要产品过关，反而不怎么愁卖。
除了顶级的楼盘好卖，刚需房也卖的火热。
这个之前的文章也提到过。
因为对于刚需而言，我不买房，我也得租房，与其给房租，不如自己买了，给自己缴房贷。
尤其是现在利率下来了之后，房贷比房租多不了多少钱了。
这就促使很多真刚需下手，所以1，200万的房子很好卖。
之前挂了一套三环内的刚需房，200出头，贝壳挂牌手续都没走完，就已经卖出去了，而且价格并不算低的那种成交。
就目前的趋势，刚需的价格也相对稳定。如果后续没有大的事件冲击，刚需价格波动不会太大了。
当然也不是什么刚需都能冲。在置换链意外的刚需房，就不要考虑了。
去年开始，我在圈内，一直推荐一些刚需房，包括我自己也看过和下手过。
一般能满足几个特性，租售比高达2.5%以上，随着逐步的降息，目前已经能做到零成本或者很小成本持有了。
而且是正常住宅，没有类商业化使用，房龄较新，地段位置都较好的小区，没有学区溢价。
买这一类房子的核心，就是要追求租金的稳定，通过租金的现金流扩大资产规模。
所以对于豪宅类产品是不能这样玩的，因为豪宅随经济周期，城市发展的租金起伏很大。
这样弄，最重要的是租金安全，不能有大幅波动。
所以刚需，刚改才是最好的。
去年到现在豪宅租金大跌，而刚需，刚改还略有上涨。
这种现金流的打法，最重要的是租金稳定，不是追求涨幅，租金不稳，现金流就容易断。因为你是靠现金流，撑起了你自身收入撑不起的资产规模。
追求的一定是稳定，而不是预期，涨幅优先。
这也是为什么在目前的利率情况下，一些不错的刚需房跌的空间已经不大的原因。再跌，就是正现金流的金融资产了。
任何一个国家，大城市的房子，具备强金融属性的，都是负现金流。
持有成本一定是大于资金成本的，如果持有成本小于了资金成本，理论上可以无限扩张。
最后，成都目前最难受的就是300-800万的房子。
中惨。
为什么最难受。
因为中产不是刚需，普遍有房子住。
他有没有改善需求，有。
但是很多人现在不敢买。
买了怕明年跌几十万，这你受得了吗？
需求其实很旺盛，但是都熬着，所以涨价去库存，历史诚不欺我。
像海星很多客户他心目中的价格，谈到了，而且谈的更低，客户反而不敢买了。
顺便再给自己公司打个广告，需要谈价买卖，可以扫码加微信咨询。
其次，是经济环境，让很多人越发保守，宁愿自己先将就住着，也不愿意去改善。
我觉得这个观念就是有问题的。比如买车，明明知道是亏钱，为什么还要买？
因为他有使用功能啊，同样的房子也一样。总想着抄在最底，这个想法就是错误的。谁都不可能每次这么神。
买房这件事，从来都是买在无人问津时，如果你确实有改善需求，真的可以积极看房，砍价了。
因为很多房子比你想象的更便宜，尤其是之前一些咬不降价的楼盘，板块。
昨儿成交了一套泰悦湾196平，2T2户的。620万，这个1，2年前，可是卖过近800多万的房子呢。
杉板桥那几个最刚的楼盘，最近报价也低于2.8W了。
所以呢，有需求的，现在这个市场环境，是很有利于你的。
不要总想着买在大涨前夜，有需求的，在相对合适的价格就行了。
因为二手房从来都是一房一价，哪怕515之后，2.6万的西派国际，2万的雍湖湾，就那么2，3套成交。这个是不是底。
肯定是啊，问题是就那么2，3套急售，诚心卖的。
真到了你觉得合适的时候，可能房子都买不到了。
现在的行情就是 顶的和刚的市场都还不错，中产是真的惨，惨才是机会。
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