前面有一些文章提到过高新区的学区溢价已经把锦江，青羊揍的鼻青脸肿，这直接体现在房产的学区溢价上。就有不少留言要我详细说说。
留言区还有很多守旧派，还不信，总认为高新区的学区不行，没底蕴。
恰恰相反，这种市场的结论，不因为个人认知而改变，本质上是因为学区的价值载体已经大变样了。
首先申明，这里只是针对学区对房产价值影响的研究，不涉及具体学校教学如何，这个请各自甄别。
要研究这个溢价，我们首先要找合适的参照物，而临江苑，无疑是最好的参照物。
这是大源的安置房里唯一一个被划入高11学区的。
在还没有锁区政策和对口政策之前，临江苑的房价，就是平平无奇的正常电梯安置房的价格，哪怕在宇宙高新区的核心区大源，也没有什么加分项。
but，看看现在的价格呢。
同户型价格，几乎翻倍，是19年以来，涨幅最高的盘，而且流通性还很好。
从19年到24年，这一波楼市寒冬，很多楼盘都跌穿了19年的价格了，这个盘还能逆势翻倍，凭什么！！？？
凭的就是高11的学区。
大家都知道，临江苑是对口教科院西区，也就是以前的临江小学，因为惊天一跪，改名的教科院西区。
这个学校的小学一直以来其实是没什么溢价的，市场也不追捧，仅仅因为他划片到了高11，就产生了几乎翻倍的溢价。
而同片区的安置房，没有划入高11学区的。这么些年，价格基本没有什么变化。
所以，这里我们可以得到初步的结论，高11的对口溢价，就高达60万左右的价值，这还只是以前一个安置房小学的溢价。
如果再加上一点热门的小学溢价，轻松上百万，比如大源热门的蒙，霍，教东三巨头。
到底是为什么导致了高11的学区溢价如此之高呢？
在我看来，天时地利人和，都抓住了。
其中有一项很关键的，2020年左右，成都市政府发布的区指标锁区政策。
可能至今很多同学都不明白，区指标锁区这个政策的意义之重大，影响之深远。
其实一开始我也不明白，也都是去学习和了解才发现的，这个门道太深了。
这个政策大概的意思是。
成都的高中50%通过中考，50%通过指标到校招生。
也就是说，指标到校占据了一个高中50%的招生份额，并且这个比例未来还可能更提高。
而指标到校，分为市指标和区指标。
市指标，就是市属中学，就是大家口口相传的479三校7区，比如著名的70，90等等。
市属中学数量少，招生名额有限，只有顶尖的才能拿到，并且大部分指标是留给5+2的，这个没啥可说的。
但是同时，要求区指标不能跨区招生，这就是区指标锁区。
也就是说，青羊区的初中生只能拿青羊区的区指标，高新区的初中生只能拿高新区的区指标，不能跨区拿，以前初中生通过成绩去考各个高中，嗯，你懂的，现在不好意思，不行了。
锁区，锁区，就是把你锁在你在读的区里拿指标到校。
看到这里，可能有一些同学就能反应过来，那这个区里的高中牛逼，是不是就赚？
这个区的高中垮丝，那是不是就惨了。
是的，在指标到校占比50%+锁区政策的天时之下。
高新区恰恰有几所很好的高中。
顶级区属高中教科院+石室天府，还有玉林，中和等一干中流砥柱。
也就是说高新区的区指标份额，一下就崛起了。
对比一下基础教育强，但区属高中很垮的青羊区。
以前青羊区的考生可以跨区跑高新区读高中，现在不好意思，高新区的区属高中50%的指标只能对内，青羊区的考生，只能通过中考走正步来考。
而高新区的学生，尤其是中上游的学生，很多都可以通过区指标绕过中考，比如教科院的第一届毕业，指标到校走了全年级一小半的同学，直升高中，当天新，青羊的中上学生还在吭呲吭呲备战中考，人家已经开始学习高1的内容了。
这就是指标到校+锁区政策带来的大变革，并且指标份额未来还可能继续提高，比如有的城市，指标到校已经占比60%以上，中考只占40%，反而中考成了少数人了。
在区指标锁区+指标到校的天时之下，高新区又英明的ZF又做对了几件事，接住了这泼天富贵。
保持了高9，高11对口的片区，生源的纯粹性，改造玉林石羊等不被认可的对口学校。
让高9，11，成为小，初+区指标，全面无短板的片区。
如果仅仅是小+初的对口优质，那充其量就是青5的翻版，不至于压倒锦2，青5这种传统强区。
但是再加上区指标呢？这一点就碾压了青羊，胜过了锦江。
锦江区还好一点，指标到校锁区之后，高新，金牛的整体指标排第一梯队。
锦江，成华，武侯这些也还行。
青羊和天新，彻底沦落。
也就是说家长们除了考虑小学，初中对口之外，区指标也会是考量的重要标准。
甚至现在新建优质小学满地开花的情况下，对口初中和区指标的优劣，才是真正决定学区溢价的核心。
这从临江苑的房价里就可以看出来，仅仅就是一个对口+区指标的优势，比天府新区那些花大价钱修建的优质小学都溢价的多。
天新的学区之所以沦落，除了搞莫名其妙的大划片之外，对口不明，区指标拉垮，也是另一大核心因素。
另外就是金牛区的茶花片区崛起，除了新建的城市界面，因为区指标锁区，给茶花带来的机运，也是不可小觑的。
这也是抢走西门青5蛋糕的另一把刀。
金牛区可能在人们意识里不算一个教育强区，但金牛区有众多的不错的区属高中。
茶店子小学也是传统名校，加上还过得去的对口初中，以及牛逼的区指标，这选择不比青5，只有小学+初中的强么？
更何况还有更新的住宅和城市环境。
所以，我们可以看到茶花片区的房价其实在慢慢崛起，即便在这个熊市里，表现也很不错的，跌的相对较少。
现在的学区竞争，已经小学的价值占比已经越来越小，对口初中+区指标才是核心竞争。
高新区已经交了完美答卷。这从高9，高11的房价，流通性，以及土拍的土地价值就已经显现。哪怕是新川的土地那么贵，其中很大一部分是对高新区做这些管理的预期和信任，相信高新区不会乱搞。这是对高新区善于经营城市和土地的商业回报。
反应快的区已经在改变了。
锦江区正在快速学习和复制，育才高中蓄势待发，在玩学区上，你永远你可相信锦江区。
至于还看不懂局势的，就等着年终奖都没钱发吧。
学区对土地价值的影响多大，不是想当鸵鸟就能当没事发生的。
而且学区不仅仅是充实区ZF的钱包，还是引入人口的最佳方式。
大源这几年个个学校爆满，哪怕新建的公园小学都快速膨胀到10几个班，有多少家长都是外区的，因为教育爆发式迁入的。
这又给高新区带来更多人口增量，甚至有企业主，为了陪娃儿读书，公司直接从青羊搬到高新区办公。
以上仅仅是从房产，土地价值，人口吸引的角度聊高新区的学区溢价的崛起。不涉及学校具体教学，当然我们家里也用自己的脚做了投票，目前的学习情况，也非常认可高新区的"新"学校。
我认为教育和底蕴没关系，是需要投入钱和政策，能够敢为人先的经营自己区内的教育，才是真正对群众负责的，而人民群众的眼睛是雪亮的，最终都会用钱和脚投票。
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