今天说说新房和二手。
目前来说，新房除了极少数楼盘，已经没有什么有剪刀差的了。
有剪刀差的，从报名你都看得出来，西派少城，华润锦宸府这些都是自助餐。
没有剪刀差的新房，那么就必须是产品对二手具备压倒性优势才值得买。
就比如前几年，新盘我真正推荐过的很少，哪怕是万科天府锦绣，当年我的评价也只是保值+自住很优质，纯投一般。
当时的万科3万多，真的是站岗价，但是品质看起来很不错，加上区域有很好的未来预期和兑现能力。
所以哪怕进入楼市下行节点，这个岗也不是白站的。
因为当年的锦绣确实整体品质超出了同期很多产品一个时代，虽然后期兑现出了一些问题，但已经交付的瑕不掩瑜。
但是你什么时候看我推荐过公园区，新川，三圣乡等板块的新房。
比如公园区（麓湖除外），我真正推荐过的盘也就是1.5个。
第一批万科公园传奇，还带红石公园视野。
以及部分中海麓湖公馆的房源，比如500多万的精装上叠。
其他楼盘我是从来没有推过，为何？
因为品质不具备压倒性优势，价格也没优势，还不如二手房。
还有就是三圣乡那一堆高价盘，我也基本从没推荐过，只说地域性自住才考虑。
新川同理，除了早期的融创，紫境府，有湖景且价格相对合理的昱湖一号，其他我也没推荐过。
尤其是后期3万多的高价房，我当时给了一个词来评价，新房坟场，埋葬无数人。
剪刀差褪去，想买新房，首先看新房是否有绝对统治的产品力。
新川那一抹多3万多新房。
买之前，想想呈现品质是否有紫境府高。
目前二手多少能卖出去。
不要看PPT，看工地呈现。
再去谈谈紫境府这种标杆性楼盘的价格，基本上就是新川二手房的定价锚。
融创这些品质差一档的，自然就更便宜。
你买的新房，对应哪一档。买新房的时候，想想对标目前市场上什么竞品，什么价格才能卖出去。
其实在这几年之前，开发商的花样还没那么多，基本上宣传什么，大致上也能修的7788，至少材料上是对应的，工艺上糙一点也正常，毕竟是工装。
但是这几年，真的不怎么敢相信开发商的PPT了。直接货不对板，偷梁换柱都给你玩起来了。
所以，买新房，除了看产品本身，要看下这个开发商前几年是否劣迹斑斑。
最终交付的货不对板，这个是会极大的影响二手房价值的。
比如云著，当初外立面刚呈现的时候，我是很喜欢的，就惯性的以为开发商会在公区，园林也那么优质，能够达到比较高的水准。
21年那会，隔壁卡地亚的2T2 清水价格都要4万多不少。云著195-199的2T2户型也更佳，当时我都是很想买一套自住的。
我对云著195-199的户型当时的评估，觉得未来如果上二手市场，因为还有不错的精装，是能够至少达到卡地亚2T2的清水价的预期。所以低于4W的落地价，拿来自住我都觉得还可以。
但是随着后期交付，整体品质兑现不及预期，也幸好当初没有冲动，加价去买一套自住。
当时给一个卖家大概出到了3.8W的落地价，但是卖家不卖，觉得低了，这个也感谢当初卖家的不卖之恩。后来交付呈现了，那个卖家再问我，我直接就拒绝了，这个品质，和当初期房时期，想象的差距太大了。
所以这就是新房的风险，这几年的开发商花样越来越多，实在是防不胜防，我也算房龄10几年的人了，也会免不了被套坑。
总结一下就是，新房一定要有兑现能力，一定要比周边二手领先一个时代的产品力。
否则不如多看看现在的二手。
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